הפקעה ומכירת מקרקעין ב"בתקופה הקובעת" | דורית גבאי רו״ח מומחית במיסוי מקרקעין

הפקעה ומכירת מקרקעין ב”בתקופה הקובעת”

דף הבית » מאמרים » מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין

האם יינתן זיכוי נוסף במס?

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק הדין ברוריה נ’ מנהל מס שבח חיפה (1) עולה סוגיה מעניינת.

האם על הפקעה שנעשתה ב”תקופה הקובעת”, ואשר ניתן בגינה זיכוי בגובה 50% ממס השבח לפי סעיף 48ג’ – תינתן בנוסף גם ההנחה במס שבח בשל מכירה בתקופה הקובעת.

צריך לדעת, שהתקופה הקובעת היא הגדרה ש”באה לעולם” בתיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין. היא מגדירה את פרק הזמן שמתחיל ב 7/11/2001 -31.12.2003. בפרק הזמן הזה ניתנו הקלות והטבות מס מיוחדות לרוכשים ולמוכרי זכויות במקרקעין.

העובדות

מדובר בהפקעת קרקע לצרכי ציבור, אשר הושלמה לפי סעיפים 5,7,19 לפקודת הקרקעות. הפיצויים בגין ההפקעה שולמו ביום 9.4.2002, הנחשב כ”יום המכירה” לפי סעיף 19(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

העורר טען כי הינו זכאי לזיכוי ממס בשיעור של 50%, הואיל ומדובר בפיצוי בגין הפקעה, זאת לפי סעיף 48ג’ וכן להנחה של 20% מהמס, לאחר הזכוי האמור, הואיל והמכירה בוצעה בתקופה הקובעת, כהגדרתה בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין.

פסק הדין

סעיף 48ג(א) לחוק מיסוי מקרקעין, עוסק בעניין הפקעת מס. בנוסף לכך, הוא נוקט לשון “זיכוי מהמס“ כלומר, אין ספק כי מדובר בקביעת שיעור מס מופחת.

סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק למכירות אשר נעשו בין התאריך 7.11.01 לתאריך 31.12.2002 הנחה בשיעור של 20% מהמס, ולמכירות שנעשו משנת 2003 הנחה בשיעור של 10% מהמס.

הסעיף המסייג בסעיף קטן ג’ את הזכאות לקבל ההנחה האמורה, בין השאר בכך שההנחה לא תינתן במכירה, שחל לגביה פטור ממס כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת לפי חוק זה או לפי הפקודה. ההקלות בתקופה הקובעת באו לעודד מכירות בשוק הנדל”ן – מכירות מרצון ולא מכירות כפויות.

יש להבדיל בין מכירה כפויה במסגרת הפקעה לבין מימוש נכסים בהליכי הוצאה לפועל או באמצעות כונס. בעוד שבהפקעה אין שיקול דעת לבעלים, ורצונם אינו רלוונטי, הרי שמימוש בהליכי הוצאה לפועל הוא תוצאה של פעילות רצונית של הבעלים, אמנם במידה פחותה.

כלומר, מכירה בהליכי הוצאה לפועל היא תוצאה של פעולה משפטית רצונית, שעושה הנישום בשעה שיצר את הבטוחה.

בכך מבדיל בית המשפט בין מכירות רצוניות של ממש, לבין מכירות רצוניות ברמה יותר נמוכה אולם נולדו בעת יצירת הבטוחה, לבין מכירות כפויות במסגרת חוקי הפקעה. לאלה האחרונים, לא מעניק את ההנחה הנוספת מעבר להנחת המס, בדרך של זיכוי בגובה 50% מהמס המחושב.

הערר נדחה.

דעת המחברת

אין ספק, כי גם פה תכלית החקיקה היא שעמדה לנגד בית המשפט. התכלית היא עידוד ומתן תמריצים למוכרים של זכויות במקרקעין ולרוכשים כאחד, בתקופה של קיפאון בפעילות. התמריצים היו מגוונים ויצירתיים, ואם רצה המחוקק להעניק פרס נוסף למי שמימוש באופן כפוי, הוא היה מפנה ומציין זאת.

הערות שוליים:

(1) ו”ע 4004/03 ברוריה נגד מנהל מס שבח חיפה