מאת: רו”ח דורית גבאי

בפסק הדין נתיבי איילון, בית המשפט דן בהפקעות מקרקעין ובשאלה העיקרית: בהפקעה, האם המקרקעין ייחשב כ”מכירה”, והאם יכלול בתוכו את כל רכיבי הפיצוי?

העובדות

נתיבי איילון, העוררת, הוסמכה על ידי שר האוצר להפקיע מקרקעין לצרכי פרויקט נתיבי איילון.
ביום 9.11.1978, הופקעו 167 מ”ר לצורכי מחלף לה-גרדיה, והודעה נשלחה לבעלי הזכויות ביום 4.11.2003.
ביום 28.7.2004, נחתם הסכם לקביעת שווי פיצויי הפקעה על ידי שמאי מוסכם. השמאי קבע סכום פיצויים כולל, גם בגין פגיעה ביתרת מקרקעין, וגם פיצוי בגין השיהוי במימוש ההפקעה, כאשר המשיב רצה לחייב גם אותם במס רכישה.
העוררת העמידה לפקודתם של הבעלים את סכום הפיצוי אשר נקבע בחוות דעתו של השמאי המכריע ביום 10.3.2005, ולאחר מכן הועברה החזקה במקרקעין לידי העוררת.

גדר המחלוקת

מהו שווי הרכישה בעסקה נשוא הערר?

לגישת המשיב – שווי הרכישה הינו הפיצוי הכולל שנקבע על ידי השמאי המכריע, ואילו, לגישת העוררת – הפיצוי בגין הפגיעה ביתרת המקרקעין פלוס הפיצוי בגין השיהוי במימוש ההפקעה אינם חלק משווי הרכישה.

טענת העוררת

הסכום ממנו נגזר החיוב במס רכישה צריך להיות הסכום ששולם עבור פיצויי ההפקעה בלבד. במקרה דנן, חלק מהותי מהפיצוי הינו פיצוי נזיקי ששולם לבעלי הקרקע בגין נזק שנגרם להם כתוצאה משיהוי בביצוע ההפקעה בפועל. פיצוי זה אינו מהווה פיצוי בגין המקרקעין ו/או הפקעתם.

נימוקי המשיב

לטענתו, שווי המכירה בהפקעה הוא הסכום הכולל של הפיצויים כפי שנקבעו ב”יום המכירה”. כל אותם הסכומים ששלומו לפני יום המכירה, בין אם הם מהווים קרן ריבית או הפרשה הצמדה, יש לכללם בשווי המכירה בסכומם הנקוב.

בעולה מכלל הוראות החוק והפסיקה, לצורך חישוב מס הרכישה, לא ניתן לפרק את סך הכל התמורה בגין הפקעת המקרקעין למרכיבים נפרדים, שכן לצורך חישוב המס המדובר הוא בפיצוי כולל ששולם בעד הזכות במקרקעין הנמכרים.
החלטת בית המשפט
ראשית, ניתן לראות כי סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפקעה הינה בגדר מכירה:
“מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין שלא על ידי בעליה על פי תביעת חלוקה או לשם פירעון משכנתא, שיעבוד או חוב פסוק, או על ידי הליכי הוצאה לפועל, וכן הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה – יראו בהן לעניין חוק זה מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין…”

זאת ועוד, לעניין שווי מכירה בהפקעה, קובע סעיף 17(ב):
“שווי המכירה של זכות במקרקעין שהופקעה הוא השווי שנקבע לעניין הפיצויים בשל ההפקעה.”

בשילוב הוראות אלה יוצא, כי הפקעת זכות במקרקעין מהווה מכירה אשר בגינה יש להטיל על הרוכשת מס רכישה.

אין לאבחן בין פיצויים בשל ההפקעה לבין תשלום עבור הזכות במקרקעין הנמכרים, אלא יש לראותם כמכלול המשולם בגין מכירת הזכות המופקעת.

יש לציין כי גם בפרשת יעקובוביץ’ בית המשפט עוסק בעניין:
“כפי שציינה ועדת הערר בהחלטתה, גם אם חישוב הפיצויים היה נעשה לתאריך הפרסום (כגישת המערערים), ובשל תשלומו באיחור צורפו לו הפרשי הצמדה מחושבים עד יום ההסכם – הוא יום המכירה, הרי כבר נקבע כי הפרשי הצמדה אלה הינם חלק משווי המקרקעים והם חייבים במס…”

לאור האמור לעיל, המסקנה הינה כי כל אותם סכומים ששולמו לפני יום המכירה בין אם הם מהווים קרן ריבית או הפרשי הצמדה – יש לכללם בשווי המכירה בסכומם הנקוב.

הערות שוליים:

1. ו”ע 1094/06 נתיבי איילון נגד מנהל מס שבח תל אביב
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג–1963
3. ע”א 736/87 יעקב יעקובוביץ נגד מנהל מס שבח מקרקעין, נצרת, פ”ד מה(3) 365