1. מאוריציו לוי רכש זכויות במקרקעין במקומות שונים ברחבי הארץ. את רוב הרכישות ביצע בעצמו, ומיעוטן – באמצעות חברה שהוא בעל המניות היחיד בה.
2. לצורך מימון הרכישות, קיבל מאוריציו הלוואות ואשראי מבנקים שונים.
3. בשנת 2007, ביקש מאוריציו למכור חלק מהמקרקעין. הוא התקשר עם קונה בהסכם מכר, אך הקונה נקלע לקשיים, ובסופו של דבר, העסקה, שכבר דווחה למנהל מיסוי מקרקעין והוצאה לגביה שומה, בוטלה.
4. מאוריציו נאלץ לחפש מקורות מימון חלופיים, וקיבל הלוואות משלושה גורמים שונים.
5. ביום 27.7.2011, מכרו מאוריציו והחברה שבבעלותו חלק מהמקרקעין.
6. ביום 29.12.2011, מכר מאורציו מקרקעין נוספים.
7. מאוריציו והחברה הצהירו על העסקאות משנת 2011, אולם המנהל לא קיבל את הצהרותיהם לעניין שווי המכירה.א. בנוגע למכירה הראשונה, קבע המנהל כי יש להוסיף לתמורה, סכום שהתחייב הקונה לשלם ליועצים לפי ההסכם.ב. בנוגע לשתי המכירות, המנהל לא הכיר בחלק מהוצאות ההשבחה שהוצהרו. המנהל הדגיש כי הכיר רק בהוצאות שלגביהן הוצאו חשבוניות על שם מאוריציו או החברה שבבעלותו.

   ג. כמו כן, המנהל דחה את הבקשה לנכות מהשבח את הוצאות המימון שהוצהרו, בנימוק שלא השתכנע כי ההלוואות נועדו לשם רכישה או השבחה של המקרקעין.

8. מאוריציו הגיש השגה על שומות המס, וזו נדחתה.

9. האם ההתחייבות בהסכם לשלם ליועצים, מהווה תשלום חוב של המוכרים ונכללת בשווי המכירה, או שהיא תשלום עבור שירותים עתידיים שצפויים היועצים לתת לרוכש?
10. האם יש להוון את יתרת התמורה, שתשולם לאחר שנה מיום המכירה, לצורך חישוב שווי המכירה?
11. האם ינוכו הוצאות השבחה שלא הוגשו לגביהן קבלות?
12. האם ינוכו הוצאות מימון?

13. המנהל טעה כאשר הוסיף לשווי המכירה בעסקה הראשונה את התשלומים שהתחייב הקונה לשלם ליועצים. מדובר בתשלומים בגין שירותים שצפויים היועצים לתת לקונה לאחר חתימת העסקה, ולא בתשלומים בגין שירותים שכבר ניתנו למוכר.
14. הואיל וחלק מהתמורה עבור המכירה הראשונה היה אמור להיות משולם רק שנה לאחר מועד העסקה, סכום התמורה כולל בחובו תוספת של ריבית ריאלית למחיר המוסכם, ולכן יש להוון חלק זה ליום המכירה.
15. על המנהל להכיר במלוא הוצאות ההשבחה והוצאות המימון שהתבקשו.

16. התשלום ליועצים מהווה חלק מהתמורה עבור רכישת המקרקעין.
17. לא ניתן להכיר בהוצאות השבחה או בהוצאת מימון נוספות, שכן בידי העוררים אין חשבוניות או קבלות וראיות המצביעות על הקשר בין ההוצאות לבין רכישת המקרקעין.

18. בהקשר לשאלה הראשונה, הפסיקה קבעה את “עקרון צירוף כל התמורות”, כלומר: שווי המכירה יכלול את כל התמורות שמקבל המוכר מהרוכש בגין המקרקעין, בין בכסף ובין בשווה כסף. לאור עיקרון זה, על העוררים לשכנע את בית המשפט שההתחייבות בהסכם לשלם ליועצים, אינה מהווה תשלום חוב של המוכרים, אלא תשלום עבור שירותים עתידיים שצפויים היועצים לתת לרוכשת. העוררים לא הציגו ראיות לכך, ועל כן טענתם נדחית.
19.  בהקשר לשאלה השנייה, לא הובאה כל ראיה שתצביע על כך שהצדדים כללו במחיר התמורה רכיב מימוני כלשהו; לא הובאו ראיות על אופן רישום העסקאות; לא פורט כיצד נקבע המחיר; והאם אכן הוסכם על מחיר האשראי. נוסף על כך, אין הוראה בדבר הריבית שתשולם אם יידחה תשלום יתרת התמורה. בהעדר ראיה מפורשת שהתמורה כוללת רכיב של עסקת אשראי, יש לדחות את הטענה.
20. בהקשר לשאלה השלישית, הנטל להוכיח את הוצאות ההשבחה מוטל על המבקש להוסיפן למחיר הרכישה, כלומר: על העוררים. העוררים לא המציאו אסמכתאות מסודרות להוצאות הנטענות, אולם הם טוענים כי בידי המנהל ראיות על הוצאות השבחה נוספות, שכן אלו הוגשו במסגרת ההצהרות על עסקת המכירה שבוטלה. בשומות העסקה שבוטלה, הכיר המנהל בהוצאות השבחה שונות, ואף העיד על קיומן של קבלות עבור הוצאות אלו. השומות הסופיות שהוצאו במסגרת העסקה שבוטלה, דיין כדי למלא את דרישת ההוכחה של ההוצאות, שהרי אלמלא הוכחו כנדרש, לא היה המנהל מכיר בהוצאות השבחה אלו. על כן, הטענה מתקבלת, המנהל יתקן את השומות, ויכלול בהן את כל הוצאות ההשבחה שהוכרו לניכוי בשומות העסקה שבוטלה.
21. בהקשר לשאלה הרביעית, כדי להוכיח את הוצאות המימון, על העוררים להצביע על קשר ישיר בין הוצאות המימון לבין השבחת המקרקעין. קשר כזה לא הוצג על ידי העוררים. להיפך – מאוריציו העיד כי חשבון הבנק משמש אותו גם לפעילות פרטית, וכי ניטלו הלוואות שאינן קשורות למקרקעין. על כן, טענתם נדחית.

1. ו”ע 48140-01-13 מאוריציו לוי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

המאמר נכתב ביום 14.5.2017

#420