מאת: דורית גבאי, רו”ח

הקדמה

מאמר זה הוא השני בסדרת מאמרים בנושא היטל השבחה.
סדרת המאמרים הזו מרכזת את נתוני המפתח ואת היסודות של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965, העוסקת בנושא היטל ההשבחה.
המאמרים כוללים את הסעיפים העיקריים והיסודיים בתוספת השלישית המהווים את הבסיס להבנת נושא היטל ההשבחה.
הפסקאות במאמר נכתבו ברצף של המאמר הקודם.

מאמרים אלה נכתבו בסיוע של גב’ אורית שפט – שמאית מקרקעין.

6. שמאות השבחה

על מנת שהוועדה המקומית תוכל להוציא את הודעת השומה, הכוללת את סכום היטל ההשבחה, יש להקדים ולערוך את השמאות בדבר סכום ההשבחה, בה יקבע בכמה עלה ערכם של המקרקעין.
פרק זה יעסוק בכללים, החלים על שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית לשם הכנת שמאות השבחה. כללים אלה בשינויים מסוימים יפים גם לשמאי, מטעם הבעלים לצורך הכנת השומה הנגדית, לשמאי המכריע ולבית המשפט בשבתו בערעור על שומת היטל ההשבחה או בערעור על החלטת השמאי המכריע.

בשומת ההשבחה יש לקבוע ארבעה נתונים:

א. נקודת המוצא של המצב הקודם – כלומר מהי “התכנית הקודמת” אשר לפי זכויות הניצול של המקרקעין הכלולים בה, יש לקבוע את השווי למצב הקודם;

ב. היום הקובע – כלומר מהי התכנית המשביחה, ומהו היום הקובע בו נכנסה התכנית לתוקף, והוא היום שלפיו נקבע שוויים של המקרקעין.

ג. שוויים של המקרקעין ביום הקובע על פי התכנית הקודמת.

ד. שוויים של המקרקעין ביום הקובע על פי התכנית המשביחה.

ההפרש בין ערכים אלה הוא סכום ההשבחה.

בשמאות ההשבחה, הנעשית בעקבות מתן ההקלה או התרת השימוש החורג, יש לקבוע בכמה עלה שוויים של המקרקעין בעקבות מתן ההקלה או התרת השימוש החורג.

נקודות המוצא של המצב הקודם

בשומת ההשבחה הנערכת בעקבות תכנית יש לקבוע ארבעה נתונים. הנתון הראשון הוא קביעת “נקודת המוצא” של המצב הקודם, כלומר, מהי “התכנית הקודמת”, אשר לפי זכויות הניצול של המקרקעין הכלולים בה יש לקבוע את השווי למצב הקודם. מנקודת המוצא הנ”ל מחשבים את ההשבחות, ומחייבים את הנישום בהיטל השבחה .קיימות מספר נקודות מוצא אפשריות, ונמנה את הנפוצות שבהן. אין רשימה זו מתיימרת למצות את כל נקודות המוצא האפשריות.

תכנית שאושרה לפני 1 ביולי 1975

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חלה על תכניות, אשר קיבלו תוקף מיום תחילת החוק. – 1.7.1981 סעיף קטן 8(א) המחיל את התוספת השלישית על בעלים, כמשמעו של מונח זה בחוק מס רכוש, של מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית אשר אושרה קודם תחילתו של החוק, אך לא יותר משש שנים קודם תחילתו. התחולה למפרע היא לגבי תכניות שאושרו מיום 1.7.1981 ואילך. תכניות שאושרו לפני מועד זה, אינן מחויבות בהיטל השבחה, והן משמשות כ”נקודת מוצא” לצורך חישוב ההשבחה. תכניות שקיבלו תוקף עד ליום 30.6.1975 אינן תכניות שיש להטיל בגינן היטל השבחה. מכאן נובע, כי התכנית האחרונה, שאושרה עד ליום30.6.1975 תשמש כנקודת מוצא, והיא התכנית על פיה מחשבים את המצב הקודם לעניין חישוב ההשבחה.

היום בו הפך הנישום לבעלים רשום או לחוכר רשום

סעיף קטן 2(א) לתוספת השלישית:
“חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד“.
כלומר הסעיף מטיל את החבות בהיטל ההשבחה על הבעלים ועל החוכר לדורות של מקרקעין שהושבחו. הפועל היוצא הוא כי אין להטיל על הנישום היטל השבחה בגין תכנית, שאושרה לפני שהפך לבעלים או לחוכר לדורות.

במקרה כזה “נקודת המוצא” לצורך קביעת המצב הקודם תהיה התכנית האחרונה, שהייתה בתוקף לפני יום רישום הבעלות או החכירה לדורות בפנקסי המקרקעין.
אם מטעם כלשהו לא הוטל היטל השבחה בגין תכנית, שאושרה לפני שהפך הנישום לבעלים רשום או לחוכר רשום, או שהוטל היטל השבחה על הבעלים הקודם או על החוכר לדורות הקודם, וחיוב זה לא שולם, אזי יתכן שניתן להטיל את החיוב בהיטל ההשבחה על הבעלים הקודם או על החוכר לדורות הקודם. לנישום כזה תעמוד טענת סופיות השומה, ראו להלן.

לכלל זה יש יוצא מהכלל בפסקה 1(א)(3) לתוספת השלישית, המחילה את החבות בתשלום היטל ההשבחה על הבעלים הרשום או על החוכר הרשום שהיה “בעלי” המקרקעין כמשמעו של מונח זה בחוק מס רכוש בשש השנים, שקדמו לחקיקת התוספת השלישית, והמקרקעין נרשמו על שמו מבלי ששולם היטל השבחה.

מתן היתר בנייה

“נקודת מוצא” נוספת לצורך קביעת מצב קודם תהיה הערך הכלכלי של הזכויות הכלולות בהיתר בנייה שהוצא למקרקעין נשוא השומה. הזכויות האמורות הינן הזכויות, שניתן בגינן היתר בנייה על פי תכנית ועל פי הקלה שאושרה.

היום הקובע

הנתון הבא לצורך עריכת שומת היטל השבחה הינו קביעת “היום הקובע” – כלומר מהי התכנית המשביחה, ומהו היום הקובע בו נכנסה התכנית לתוקף, והוא היום שלפיו נקבע שוויים של המקרקעין. היום הקובע רלוונטי גם לשומת השבחה הנעשית בעקבות אישור הקלה והתרת שימוש חורג.
בסעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית נקבע:
“השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין…”
שלושה מועדים שונים מחילים את אירוע המס, ולצורך קביעת שומת היטל ההשבחה, יש לקבוע מהו היום שבו חל אירוע המס, על מנת לאפשר לשמאי המקרקעין לחוות את דעתו בקשר לשווי המקרקעין לאותם מועדים.

א. יום תחילת התכנית

יום אישור תכנית הוא היום, בו מתפרסמת ברשומות הודעה על מתן תוקף לתכנית. התכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר פרסומה, ויום זה הוא מועד אירוע המס, והיום הקובע לחישוב ההשבחה. תכנית שאושרה על ידי הועדה לתכנון ולבניה, מקבלת תוקף עם הפרסום הראשון בעיתון.

ב. יום אישור הקלה או שימוש חורג

ועדה מקומית וועדה מחוזית מוסמכות לאשר הקלה או שימוש חורג מהיתר הבנייה ומתכנית לפי העניין. היום שבו אישרה הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית בהתאם למקרה את ההקלה או השימוש החורג הוא מועד אירוע המס. החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה נוצרת במועד זה, והיא חלה על הנישום ביום אירוע המס. יש לערוך את השומה ליום האישור ולא ליום מתן ההיתר.
כאמור בעלון מס קודם מועד תשלום ההיטל הוא ביום מימוש הזכויות בדרך של מכירת הזכויות במקרקעין או בנייתם.

“מימוש זכויות” במקרקעין – אחת מאלה:

* קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה להעניקו אלמלא אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

* התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה, עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

* העברתם או העברת החכירה לדורות בהם בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי רישום המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

7. שומת ההשבחה

בסעיף 4(1) לתוספת השלישית כתוב:

“ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה“.
כלומר, החייב בתשלום היטל השבחה חייב לשלמו אך ורק בעת מימוש הזכויות.
אדם יכול להחזיק במקרקעין שנים רבות ולאורך השנים מתאשרות מס’ תכניות החלות על המקרקעין.
החבות בתשלום קמה לו רק בעת שמימש את זכויותיו במקרקעין וזאת או בעת מכירת המקרקעין (העברת זכויות) או בעת קבלת היתר בניה למימוש הזכויות על ידו.

מילון מונחים מקצועיים
החוק – התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965
הקלה – סטייה מתכנית שאינה מהווה סטייה נכרת. דורשת אישור הועדות המקומיות לתכנון ולבניה .
שימוש חורג – כאשר השימוש בקרקע/ בבנין אינו תואם את המטרה שהוגדרה לו בתכנית בנין עיר, או שאינו תואם את ההיתר שהוצא לנכס.
השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג
חכירה לדורות – כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969, חכירה שתקופתה עולה על 25 שנה
“שומה סופית” – שומה שאין עוד זכות לשומה חוזרת או לערער עליה.
שמאי מקרקעין – כמשמעותו בחוק שמאי המקרקעין , תשס”א – 2001
השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
תכנית מתאר ארצית – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אחראית לתכנון תכנית מתאר ארצית. התכנית אמורה לקבוע את תכנון שטח המדינה כולה, ברמת התכנון הלאומית. תכנית כזו הינה מטבעה תכנית כללית המתווה קווים למדיניות..
תכנית מתאר מחוזית – מטרתה לפרט את תכנית המתאר הארצית, תוך שימת דגש על נושאים מיוחדים המאפיינים את המחוז. תכנית שכזו באה לתאם בין הוועדות המקומיות, בכדי שלא ייווצרו ניגודי אינטרסים ביניהן בקביעת הייעודים השונים של הקרקע.
תכנית מתאר מקומית – מטרתה לפרט את פיתוח הקרקע במרחב התכנון המקומי. התאמת ייעודי הקרקע לצרכי התושבים, תוך שמירה על בטחון ובטיחות, מניעת מפגעים, שמירה על ערכי טבע חשובים וכדומה. בתכנית זו רשאית הוועדה המקומית לקבוע את ייעודי הקרקע ואת תנאי השימוש בקרקע ובבניינים, כמו כן רשאית הוועדה המקומית לקבוע את פרטי התשתית העירונית, המים, הביוב, החשמל ומערכת הדרכים.
תכנית מפורטת – תכנית מפורטת נערכת על-ידי הוועדה המקומית או על-ידי יזם, המבקש לפתח שטח לכל מטרה שהיא, בתנאי, שהתכנית המוצעת אינה נוגדת את תכניות המתאר המקומית.
היטל השבחה– תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
היתר בניה – האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהיתר, באים לידי ביטוי זכויות הבנייה, כפי שנקבעו בתכנית בנין עיר החלה במקום.
יש להבחין בין ארבעה סוגי היתרים:
א. כשהבקשה להיתר תואמת את הוראות התכנית החלה על הקרקע,אזי זכותו של המבקש לקבל היתר.
ב. כשהבקשה אינה תואמת את התכנית,אך ניתן לקבלה במסגרת הקלה- יינתן היתר אם יקוימו הוראות סעיפים 129,ו-151 לחוק התכנון והבניה-תשכ”ט 1969.
ג. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,מבחינה זו השימוש במבנה שיוקם לא יהיה לפי יעוד המקרקעין על פי התכנית או לפי ההיתר, אולם הבקשה היא במסגרת האפשרויות לקבל היתר לשימוש חורג,אם יקוימו סעיפים 129,ו-151 לחוק.
ד. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,עד כדי מצב של סטייה מתכנית כפי שנקבע בתקנות,במצב זה אין כל אפשרות לתת היתר,האפשרות הקיימת היא לפעול לשינוי התכנית.