מאת: דורית גבאי, רו”ח

הקדמה

מאמר זה הוא השלישי בסדרת עלוני-מס בנושא היטל השבחה.
המאמר מרכז את נתוני המפתח ואת היסודות של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965 העוסקת בנושא היטל ההשבחה.
המאמר כוללים את הסעיפים העיקריים והיסודיים בתוספת השלישית המהווים את הבסיס להבנת נושא היטל ההשבחה.
רצף מספור הפסקאות הוא בהמשך למאמרים הקודמים.

מאמר זה נכתב בסיוע של גב’ אורית שפט – שמאית מקרקעין.

8. לוח שומה

“אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה ובו יפורט המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם“.
במקרה והחליטה הועדה המקומית לערוך לוח שומה, יוצג לוח השומה במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
הועדה המקומית חייבת להודיע לכל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בתשלום היטל השבחה ואת זכותו להגיש השגה הן על החיוב בהיטל כשלעצמו והן על גובה החיוב.
במידה ולא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית , ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש זכויות.

9. פטור מהיטל השבחה

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
? השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
? השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
? השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ”ה – 1965.
? השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, תשל’ט – 1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.

• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי.
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה אינו עולה על 140 מ”ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות ארבע שנים מגמר הבניה.
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני יב’ בטבת תש”י (1 בינואר 1950);

10. שומת ההשבחה

בסעיף 4(5) לתוספת השלישית נקבע:

“במקרקעין שבהם אושרו תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה“.

הוראה זו בתוספת השלישית מעלה מספר סוגיות סבוכות ורבות דובר וידובר על מהי הדרך הנכונה לפרש ההוראה וכיצד יש לחשב את ההשבחה.

יש המצדדים בשיטת “המדרגות” – כלומר טוענים שיש לערוך את חישוב ההשבחה לגבי כל תכנית בנפרד .
יש המצדדים בשיטת “רצף התכניות” הנקראת לעיתים גם “שיטת המקפצה”. המצדדים בשיטה זו סבורים כי לערוך את חישוב היטל ההשבחה לכל התכניות יחד קרי מהתכנית המשמשת כנקודת מוצא ועד לתכנית האחרונה.

שנים רבות היו ויכוחים והתלבטויות בקרב שמאים ומשפטנים על הפרשנות הנכונה, ונשאלו שאלות רבות דוגמת השאלה כי באם אושרו בזו אחר זו רצף של תכניות כיצד מתייחסים לתכנית הפוגעת בערך המקרקעין הכלולה ברצף התכניות.

רבים פסקי הדין הדנים בסוגיה, אולם בשנה האחרונה “נפתרה” הסוגיה עם פרסומו של פסק הדין בעניין פמיני(1) בבית המשפט העליון אשר בו נתקבלה ההחלטה כי הפרשנות הנכונה לסעיף 4(5) הינה הפרשנות המצדדת בשיטת המדרגות.

בית המשפט העליון, דן בבקשה כבערעור, קיבל את הערעור ופסק כי:

בהתאם לעיקרון היסוד של היטל ההשבחה לפיו עליו לשקף את העלייה בשווי המקרקעין הנובעת מן הפעילות התכנונית המשביחה, שיטת החישוב הראויה לעניין סעיף 4(5) לתוספת (אישור של מספר תכניות משביחות בזו אחר זו) הינה שיטת המדרגות. הבחירה בשיטה זו גובה אמנם מחיר בהיותה יעילה פחות, אך האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל.

סעיף 4(5) לתוספת, מבחינת לשונו, אינו שולל אף אחת מן השיטות לחישוב היטל ההשבחה. (“שיטת המקפצה”, “שיטת המקפצה המנטרלת” ו- “שיטת המדרגות”). בעוד ש”שיטת המקפצה”, חושפת את בעל המקרקעין לתשלום היטל, אשר סכומו נקבע במידה רבה על פי תנודות בשווי המקרקעין שאין להן קשר כלשהו לפעילות התכנונית המצדיקה את ההיטל. הרי ש”שיטת המדרגות” מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל. “שיטת המקפצה המנטרלת” אומנם מרפאה חלק נכבד מן העיוותים העלולים להיווצר בשיטת המקפצה, והיא גם יעילה יותר, אולם אין היא מדויקת מספיק.

העדפת שיטת המדרגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות. בה במידה מתיישב דירוג זה עם אינטרס הרשות למנוע חיוב בחסר של היטל ההשבחה באותם המקרים שבהם ירד שווי השוק של הזכויות המשביחות בתקופה הרלוונטית שכן, היטל בחסר כאמור, עלול ליצור מחסור במשאבים נזילים הנחוצים לפעילות התכנונית.

11. ערעור על גובה ההיטל

כדאי לדעת כי בפני בעל הקרקע פתוחה האפשרות לערער על גובה היטל ההשבחה תוך 30 יום מהתאריך בו נתקבלה אצלו שומת ההשבחה. בעל הקרקע ישכור שמאי פרטי אשר יכין שומה נגדית. בעל הקרקע והועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולים להגיע להסכמה על גובה ההשבחה וההיטל יתוקן בהתאם. במידה ולא מגיעים להסכמה ימנו הצדדים שמאי מוסכם שיכריע ביניהם. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית המשפט בסוגיה משפטית בלבד.

מילון מונחים מקצועיים:

החוק – התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ”ה.
לוח שומה – נערך על ידי הועדה המקומית לכל תוכנית שאושרה על פי חוות דעת שמאי. בלוח השומה יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התוכנית ושיעור השבחתם.
השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג
חכירה לדורות – כמשמעותה בחוק המקרקעין התשכ”ט – 1969, חכירה שתקופתה עולה על 25 שנה.
קרוב – בן זוג , הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
“שומה סופית” – שומה שאין עוד זכות לשומה חוזרת או לערער עליה.
שמאי מקרקעין – כמשמעותו בחוק שמאי המקרקעין , התשס”א – 2001.
תכנית מתאר ארצית – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אחראית לתכנון תכנית מתאר ארצית. התכנית אמורה לקבוע את תכנון שטח המדינה כולה, ברמת התכנון הלאומית. תכנית כזו הינה מטבעה תכנית כללית המתווה קווים למדיניות..
תכנית מתאר מחוזית – מטרתה לפרט את תכנית המתאר הארצית, תוך שימת דגש על נושאים מיוחדים המאפיינים את המחוז. תכנית שכזו באה לתאם בין הוועדות המקומיות, בכדי שלא ייווצרו ניגודי אינטרסים ביניהן בקביעת הייעודים השונים של הקרקע.
תכנית מתאר מקומית – מטרתה לפרט את פיתוח הקרקע במרחב התכנון המקומי. התאמת ייעודי הקרקע לצרכי התושבים, תוך שמירה על בטחון ובטיחות, מניעת מפגעים, שמירה על ערכי טבע חשובים וכדומה. בתכנית זו רשאית הוועדה המקומית לקבוע את ייעודי הקרקע ואת תנאי השימוש בקרקע ובבניינים, כמו כן רשאית הוועדה המקומית לקבוע את פרטי התשתית העירונית, המים, הביוב, החשמל ומערכת הדרכים.
תכנית מפורטת – תכנית מפורטת נערכת על-ידי הוועדה המקומית או על-ידי יזם, המבקש לפתח שטח לכל מטרה שהיא, בתנאי, שהתכנית המוצעת אינה נוגדת את תכניות המתאר המקומית.
היטל השבחה- תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
היתר בניה – האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהיתר, באים לידי ביטוי זכויות הבנייה, כפי שנקבעו בתכנית בנין עיר החלה במקום.
יש להבחין בין ארבעה סוגי היתרים:
א. כשהבקשה להיתר תואמת את הוראות התכנית החלה על הקרקע,אזי זכותו של המבקש לקבל היתר.
ב. כשהבקשה אינה תואמת את התכנית,אך ניתן לקבלה במסגרת הקלה- יינתן היתר אם יקוימו הוראות סעיפים 129,ו-151 לחוק התכנון והבניה-תשכ”ט 1969.
ג. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,מבחינה זו השימוש במבנה שיוקם לא יהיה לפי יעוד המקרקעין על פי התכנית או לפי ההיתר, אולם הבקשה היא במסגרת האפשרויות לקבל היתר לשימוש חורג,אם יקוימו סעיפים 129,ו-151 לחוק.
ד. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,עד כדי מצב של סטייה מתכנית כפי שנקבע בתקנות,במצב זה אין כל אפשרות לתת היתר,האפשרות הקיימת היא לפעול לשינוי התכנית
הקלה – סטייה מתכנית שאינה מהווה סטייה נכרת. דורשת אישור הועדות המקומיות לתכנון ולבניה .
שימוש חורג – כאשר השימוש בקרקע/ בבנין אינו תואם את המטרה שהוגדרה לו בתכנית בנין עיר, או שאינו תואם את ההיתר שהוצא לנכס.

הערות שולים
(1) רע”א 4217/04 – פמיני נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים