מאת: דורית גבאי, רו”ח

הקדמה

המאמר הזה ירכז את נתוני המפתח ואת היסודות של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ”ה – 1965 אשר עוסקת בנושא היטל השבחה.זהו מאמר מתוך שלושה מאמרים בנושא.

המאמר יכלול את הסעיפים העיקריים והיסודיים בתוספת השלישית המהווים את הבסיס להבנת הנושא.
בסוף המאמר ניתן למצוא מילון מונחים מקצועיים.
מאמרים אלו נכתבו בסיוע של גב’ אורית שפט – שמאית מקרקעין.

1. מטרת החוק – מטרת הטלת ההיטל

מטרת החוק היא להטיל מס / היטל על ההשבחה שנוצרה במקרקעין. השבחה זו נמדדת לפני ואחרי שינוי תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

2. מהי “השבחה“?
השבחה – הגדרה:
” עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג“;
הגדרה זו נכללת בסעיף קטן 1(א) לתוספת השלישית שם מוגדר המונח “השבחה”: מן ההגדרה עולה כי השבחה מתרחשת באחד משלושה מקרים:

א. אישור תכנית ב. מתן הקלה ג. התרת שימוש חורג

א. אישור תכנית

מהי “תכנית” – תוכנית היא תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. התוספת השלישית מגדירה עבור איזו תכנית ניתן לגבות היטל השבחה ומצמצמת למעשה את אפשרות גביית היטל ההשבחה לתכנית מתאר מקומית ולתכנית מפורטת.
למעשה נובע מכך, כי בגין אישורן של תכניות בניין עיר מחוזיות (תמ”מ) או תכניות בניין עיר ארציות (תמ”א), לא ניתן לגבות היטל השבחה.
הערה: למרות ההיררכיה המתוארת לעיל מכיר הדין ב”תכניות מתאר ארציות מפורטות” ואלה הן תכניות מתאר אשר כוללות הוראות של תכנית מפורטת וניתן להוציא היתר בניה על פיהן בלא צורך באישורן של תכניות מפורטות יותר.
במקרה פס”ד מועש(1) חויב תשלום היטל השבחה מכוחה של תכנית בניין עיר ארצית כללית לפיה הותרה בנייתן של תחנות דלק.
פסק דין בעניין חברת דרך ארץ היוויז(2) שניתן על ידי כב’ השופטת אסתר נחליאלי – חיאט, דן בזכותה של המשיבה לגבות היטל השבחה בגין הקמתן של תחנות תדלוק בכביש 6. גם כאן קבעה השופטת כי תכנית המתאר הארצית הינה בעלת אופי של תכנית בניין עיר מפורטת ולכן ניתן לגבות היטל השבחה בגינה (יצוין כי פסק דין זה ניתן בבית משפט השלום וכי חברת דרך ארץ הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי. משרדה של אורית שפט ייצג את הוועדה המקומית לתכנון ובניה “לודים” בתיק זה).
להלן דוגמאות הממחישות את עליית ערך המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה ואישור שימוש חורג.

דוגמא להשבחה כתוצאה מאישור תכנית

בבעלות אדם מגרש שבו על פי תכנית בניין עיר היסטורית ניתן היה לבנות בית חד משפחתי בשטח של 120 מ”ר.
לימים, אושרה על אותו מגרש תכנית המאפשרת בניה של בניין בן 4 קומות, 8 יחידות דיור .
במקרה זה, ההשבחה תקבע כעליית השווי של המקרקעין בין שתי התכניות.
שמאי מקרקעין יקבע את שווי המגרש ב”מצב החדש” אל מול שווי הזכויות ב”מצב הקודם”. ההפרש בשווי בין שני המצבים הינו ההשבחה.
מההשבחה ייגזר היטל ההשבחה.

דוגמא להשבחה כתוצאה מהקלה

לאדם מגרש בשטח של 500 מ”ר ביעוד למגורים בו ניתן לבנות בית מגורים עם זכויות בניה של 20% לקומה וסה”כ 40% .דהיינו 200 מ”ר.
הועדה המקומית מוכנה לאשר הקלה של 6% בזכויות הבניה. לפיכך יוכל לבנות 30 מ”ר נוספים. במקרה זה תחושב ההשבחה כתרומה לשווי המגרש שהתקבלה כתוצאה מתוספת הבניה.

דוגמא להשבחה כתוצאה מאישור שימוש חורג

לעיתים מבקש אדם לעשות בנכס שלו שימוש שונה מהשימוש המוגדר בתכנית בניין עיר או שונה מהמוגדר בהיתר הבניה שניתן לנכס. לדוגמה, אישור לקיים גן ילדים בבית מגורים. היטל ההשבחה במקרה זה ייגזר מאומדן של עליית ערך בעקבות השימוש החורג לגן ילדים. יצוין כי במרבית המקרים השימוש החורג ניתן לתקופה קצובה למשל ל- חמש שנים.

3. מי חייב בהיטל השבחה?

החבות בהיטל השבחה מפורטת בסעיף 2 לתוספת השלישית:
2(א) “חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל. היטל בעקבות אישור תכנית יחול על המקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד“.
כלומר החבות בהיטל השבחה חלה על בעלים של המקרקעין או על חוכר לדורות כלומר חוכר המחזיק זכיות חכירה ל- 25 שנה למעלה.

הלכה ידועה בעניין זה הינה הלכת “קנית”(3) בה נחתם חוזה פיתוח על המגרש עליו נבנה קניון איילון. במקרה זה דרשה הועדה המקומית לתכנון ובניה ר”ג היטל השבחה אולם באותה עת חתם המנהל עם חברת קנית הסכם פיתוח בלבד ולא חוזה חכירה לדורות. אי לכך חובת התשלום חלה על מנהל מקרקעי ישראל אשר היה באותה עת בעלי הקרקע ולא על חברת קנית.

4. המועד לחישוב היטל ההשבחה

בסעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית נקבע :

“השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי“.

היום הקובע לעניין אישור תכנית הוא היום ה- 15 לאחר פרסום אישורה ברשומות.
היום הקובע לעניין אישור הקלה ואישור שימוש חורג הוא יום החלטת הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית על אישור ההקלה או התרת השימוש החורג.

לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים:
א. שוויים של המקרקעין טרם אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה “שווי במצב קודם“.
ב. שוויים של המקרקעין בעקבות אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה “שווי במצב חדש“.
ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע.
גובה ההיטל הינו מחצית מעליית השווי של המקרקעין. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, כאשר לבעל המקרקעין קיימת הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו.

מטרת ההיטל, כיסוי הוצאות הועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח וכן ברכישת מקרקעין לצרכי ציבור.

מילון מונחים מקצועיים

החוק – התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ”ה.
השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
תכנית מתאר ארצית – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אחראית לתכנון תכנית מתאר ארצית. התכנית אמורה לקבוע את תכנון שטח המדינה כולה, ברמת התכנון הלאומית. תכנית כזו הינה מטבעה תכנית כללית המתווה קווים למדיניות..
תכנית מתאר מחוזית – מטרתה לפרט את תכנית המתאר הארצית, תוך שימת דגש על נושאים מיוחדים המאפיינים את המחוז. תכנית שכזו באה לתאם בין הוועדות המקומיות, בכדי שלא ייווצרו ניגודי אינטרסים ביניהן בקביעת הייעודים השונים של הקרקע.
תכנית מתאר מקומית – מטרתה לפרט את פיתוח הקרקע במרחב התכנון המקומי. התאמת ייעודי הקרקע לצרכי התושבים, תוך שמירה על בטחון ובטיחות, מניעת מפגעים, שמירה על ערכי טבע חשובים וכדומה. בתכנית זו רשאית הוועדה המקומית לקבוע את ייעודי הקרקע ואת תנאי השימוש בקרקע ובבניינים, כמו כן רשאית הוועדה המקומית לקבוע את פרטי התשתית העירונית, המים, הביוב, החשמל ומערכת הדרכים.
תכנית מפורטת – תכנית מפורטת נערכת על-ידי הוועדה המקומית או על-ידי יזם, המבקש לפתח שטח לכל מטרה שהיא, בתנאי, שהתכנית המוצעת אינה נוגדת את תכניות המתאר המקומית.
היטל השבחה – תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
היתר בניה – האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהיתר, באים לידי ביטוי זכויות הבנייה, כפי שנקבעו בתכנית בנין עיר החלה במקום.
יש להבחין בין ארבעה סוגי היתרים:
א. כשהבקשה להיתר תואמת את הוראות התכנית החלה על הקרקע,אזי זכותו של המבקש לקבל היתר.
ב. כשהבקשה אינה תואמת את התכנית,אך ניתן לקבלה במסגרת הקלה- יינתן היתר אם יקוימו הוראות סעיפים 129,ו-151 לחוק התכנון והבניה-תשכ”ט 1969.
ג. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,מבחינה זו השימוש במבנה שיוקם לא יהיה לפי יעוד המקרקעין על פי התכנית או לפי ההיתר, אולם הבקשה היא במסגרת האפשרויות לקבל היתר לשימוש חורג,אם יקוימו סעיפים 129,ו-151 לחוק.
ד. כשהבקשה להיתר אינה תואמת תכנית,עד כדי מצב של סטייה מתכנית כפי שנקבע בתקנות,במצב זה אין כל אפשרות לתת היתר,האפשרות הקיימת היא לפעול לשינוי התכנית.
חכירה לדורות – כמשמעותה בחוק המקרקעין התשכ”ט – 1969, חכירה שתקופתה עולה על 25 שנה.
קרוב – בענייננו: בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
שומה סופית – שומה שאין לגביה זכות לשומה חוזרת או זכות לערער עליה.
שמאי מקרקעין – כמשמעותו בחוק שמאי המקרקעין, התשס”א – 2001.

הערות שוליים
(1) רע”א 389/94 תק-על 99(3), 1447
(2) ע”א 19/04 חברת דרך ארץ היוויז (1997) בע”מ ואח’ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה “לודים“
(3) רע”א 85/88 “קנית” ניהול השקעות ומימון בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת