מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

ועדת ערר מס שבח בתל אביב-יפו, מלי רוזנבלום ואחרים נגד מנהל מס שבח (1), עסקה במכירת דירות אשר נבנו על קרקע שהועברה מאב לילדיו במתנה. האם מכירת הדירות פטורה ממס שבח, או שמא הן נחשבות כדירות שהתקבלו במתנה, ולכן חייבות במס שבח?

העובדות

1. בפברואר 1991 העביר אב במתנה מגרש לילדיו, וחלקו במושע של כל אחד מהילדים נרשם על שמו בטאבו.
2. ההעברות דווחו למס שבח ושולם מס רכישה כנדרש בעבור נכס שניתן במתנה.
3. כעבור מספר חודשים חתמו הילדים על הסכם בנייה עם חברה קבלנית (שבשליטתו של אביהם). הבנייה נסתיימה ב-8.9.1993, כשלכל ילד נבנתה דירה. הילדים לא התגוררו בדירותיהם.
4. העוררים מכרו את דירותיהם בבניין בשנים 1993-1994, ובעת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין, ביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין או הוראת השעה – כפי שביקשו בהמשך.
5. המשיב דחה את בקשתם והוציא להם שומות החייבות במס.

גדר המחלוקת

בית המשפט מתמקד בשלוש שאלות משפטיות:

6. האם יש לראות בכל מכירה כמכירה של דירת מגורים, על אף שבעלות העוררים לפי הרישום בטאבו היא של חלקים בלתי מוגדרים בבניין?
7. האם הדירות התקבלו בשלמותן במתנה? לחילופין, האם שווי המתנה עולה על 50% ממחיר הדירות?
8. אם התקבלו הדירות במתנה, מהו המועד ממנו יש למנות את תקופת הצינון לפי סעיף 49ו לחוק לצורך קבלת פטור ממס שבח?

העוררים טוענים

9. כל דירה יוחדה בפועל לבעל יחיד, והדבר היה ידוע למשיב.
10. אין לשלול את הפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק, שכן שווי החלק שניתן במתנה נקבע כבר בעת הוצאת שומת מס רכישה על הקרקע והמשיב אינו מוסמך לשערך את שווי המתנה. כאשר שווי החלק שניתן במתנה נמוך מ-50%, אין לראות את הדירה כדירה שניתנה במתנה.

מנגד טענות המשיב

11. הנכס רשום באופן בלתי מוגדר על שם הילדים, ולכן לכל אחד מהם חלק במספר דירות, ולא בדירה אחת הזכאית לפטור.
12. לא רק הקרקע ניתנה במתנה, אלא הדירות בשלמותן. שווי החלק שניתן במתנה עולה על 50% משווי הדירות, לכן על מנת לזכות בפטור עבור דירה שהועברה במתנה מהורה לילדיו יש להמתין תקופת צינון אשר מתחילה עם גמר הבניה. הדירות נמכרו לפני שחלפה תקופת הצינון של שלוש שנים, לכן לא חל פטור ממס שבח.

פסק הדין

1. בהקשר של השאלה הראשונה, נפסק כי על אף שהרישום בטאבו הוא במושע, בפועל בוצע ייחוד של כל אחת מהדירות לכל אחד מבעליה, לכן מחויב המשיב לראות כל מכירה כמכירה של דירה יחידה.
2. בהקשר של השאלה השנייה, התברר כי עבודות הבנייה במגרש החלו לפני נתינת המתנה, במועד נתינת המתנה כבר היה קיים שלד של בניין על הקרקע. גם עבודות הבנייה נשלטו על ידי האב, כך שאין להלין על המשיב שהסיק כי הדירות ניתנו בשלמותן. אולם אין צורך להכריע אם הדירות בשלמותן התקבלו במתנה, שכן לפי שמאי מומחה מטעם הוועדה, עולה כי שווי המתנה עלה על 50% ממחיר הדירות. לפיכך, יש לראות בכל דירה כדירה שניתנה במתנה וחלה עליה תקופת הצינון.
3. בהקשר של השאלה השלישית, דירת מגורים מוגדרת ככזו מרגע סיום בנייתה, ולכן יש למנות את תקופת הצינון ממועד סיום הבנייה ולא ממועד קבלת הקרקע במתנה.

הערר נדחה. ניתן ביום 17.8.1999

כל אחד מהעוררים חייב תשלום הוצאות למשיב בסך 7,500 ש”ח.

דעת המחברת

מתנה היא מתנה. אפשרי שתהיה מתנה של דירה בעין – מספיק לקבל חצי ממנה והדירה כולה הופכת להיות דירת מתנה. במקרה הזה, המתנה היא קרקע עם בניה עליה, והבדיקה הכלכלית לעינין סיווג הדירה כמתנה נעשה בתום סיום הבנייה, וכי אז בוחנים מה ניתן במתנה והיחס של זה מתוך הגמור ביום סיום הבדיקה. אפשרי שהקרקע כקרקע לא היתה מגיעה ל 50% מהבנוי, אולם ברגע שהמתנה היא של קרקע ובנייה, הרכיב עולה ויחס השווי הופך את הדירה לדירת מתנה.


הערות שוליים

1. עמ”ש 1928/94, 11/95, 12/95, מלי רוזנבלום ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב

המאמר נכתב ביום 30.1.2017

#235