מאת: דורית גבאי, רו”ח

שוב ושוב, חוקי המס והתיקונים אינם מתואמים, ונגרמים נזקים ונטלים לרוכשי זכויות בישראל.

כידוע, ברכישת דירת מגורים, חלות הוראות חוק מיסוי מקרקעין בסעיף 9 והתקנות מכוחו, שקובעות כי דירת מגורים תמוסה בהתאם למדרגות מס רכישה מטביות, ככל שזו דירתם היחידה של הרוכשים.
הגדרת “דירת מגורים” כוללת מצב בו הדירה אינה גמורה – נניח, בשלבי בנייה כלשהם – “על הנייר”, כלומר, ממש אפילו לא התחילו לחפור או בכל שלב מתקדם יותר.
החוק, על מנת לעזור לרוכשי דירות, קבע כי כאשר רוכשים דירה “על הנייר”, ובפועל אין שם דירה, יקלו עם הרוכשים, ויקבעו את מס הרכישה למדרגות, על מנת להקל ולא לחייב אותם במס רכישה כרכישת קרקע, שתמיד חויבה בשיעור גבוהה יותר.

בעשורים שקדמו, מס רכישה על קרקע נע בין 4.5-5% משוויה, וזה עלה, תמיד, על שיעורי מס הרכישה שחלו על רכישת דירת מגורים, גם כאשר הייתה דירה שנייה וחויבו הרוכשים בשיעור 3.5% משווייה – מדרגה ראשונה.
חוקי המס השתנו לרעה מבחינת ההיבט של מס רכישה, והמס ברכישה של דירה שנייה כשהיא נרכשת “על הנייר”, הפך לנטל.

בפסק דין שניתן במאי 2017 בענין אקרמן נגד מדינת ישראל, בהרכב כבוד השופט ה’ קירש ושני חברי הוועדה, צ’ פרידמן וד’ מרגליות, נקבע כי רוכש זכויות בקבוצת רכישה מחבר שיוצא מהקבוצה, ישלם מס רכישה על דירת מגורים נוספת (8% מדרגה ראשונה), ולא 6% משווי הרכישה. תיקון 69 חל על רוכשים אלו, משום שכניסתם לקבוצה כרוכשי זכויות מחברים שיצאו, חלה לאחר תיקון 69, והם נחשבים כרוכשי דירת מגורים לכל דבר ועניין בשל ההגדרה המפורשת בחוק.

בית המשפט רשם בפסיקתו:

סעיף 9(ג) מגדיר דירה שבנייתה טרם נסתיימה, ויש עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, כדירת מגורים. תכלית החקיקה בנושא זה היא להקל על הרוכש דירה “על הנייר”, תוך הבחנה בין רוכש דירת מגורים לבין רוכש מגרש לבנייה עצמית ומזמין בנפרד שירותי בנייה מקבלן. ברבות הימים הוכבד נטל מס הרכישה על ציבור המשקיעים בדירות מגורים, והגדרה רחבה זו הפכה לנטל ולא להטבה.

בית המשפט מציין גם את עניין לנגר, שם קבע בית המשפט העליון: “רק מקום בו ניתנה התחייבות של המוכר – ולא של הקונה – לסיים את הבנייה, יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה”.

בית המשפט העליון הבחין בין הגדרת “דירת מגורים” לצורך מס רכישה, לבין הגדרתה לצורך מס שבח, ומכאן ש”ההתחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה” קיבלה משמעות שונה, בהתאם לתכלית החוק אליו היא נועדה.
יצוין שבעניין לנגר, ההתחייבות לסיום הבנייה הייתה של הרוכש, בעוד שכאן, בקבוצת הרכישה, ההתחייבות היא של הקבלן המבצע.
אין נפקא מינה אם ההתחייבות היא “של” המוכר או “מצד” המוכר. העניין החשוב הוא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה, על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים.
יש הבדל בין רכישת דירה על הנייר מקבלן בונה, שאחראי לסיים את הבנייה, לבין רכישת מערכת חוזים שלמה, הן בתחולת חוק מכר דירות, הן כאשר הקבלן המבצע לא עומד בלוח הזמנים או במקרה של פשיטת רגל, שאז הרוכשים לא יוכלו לתבוע את המוכרים, היות שהם “יצאו” מן התמונה ואין להם כל התחייבויות מול הרוכשים.

על כן, קובעת הוועדה כי בני הזוג לא רכשו “דירת מגורים” לפי ההגדרה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, טרם תיקון מספר 69.

בית הנשפט דן בשאלה נוספת: האם תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין חל על בני הזוג, בשל כניסתם לקבוצת הרכישה לאחר כניסתו לתוקף, ועל כן יש למסותם כרוכשי דירת מגורים, כהגדרתה לאחר התיקון בסעיף 9(ג) לחוק?

בתשובה לשאלה השנייה, קבע בית המשפט, כי בתיקון 69 לחוק הוסדר חיוב המס על חברי קבוצת רכישה, ונקבע בו כי יחול מס רכישה החל על רכישה. נקבעו ההגדרות של “קבוצת רכישה”, “גורם מארגן” ו”מסגרת חוזית”. הגדרת “דירת מגורים” בסעיף 9(ג) לחוק, לאחר תיקון 69, היא: “זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים”.

בהמלצות הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצת רכישה, עליהן מבוסס התיקון, נכתב: “המלצות אלו כוללות המלצה לתיקון חקיקה מבהיר שיעגן את עמדת רשות המיסים לעניין מס הרכישה, לפיה רוכש המצטרף לקבוצת רכישה המתארגנת לשם רכישת דירות, רוכש דירה ולא קרקע…”. מכאן, שתכלית התיקון לחוק היא לקבוע מפורשות כי הצטרפות לקבוצת רכישה, כמוה כרכישת דירת מגורים מושלמת, לעניין מס רכישה.
קביעה זו עשויה להיטיב עם מצטרף שמדובר אצלו ב”דירה יחידה”, ובכך להגשים את התכלית הסוציאלית של התיקון.
אז בית המשפט צדק כי זה הדין, אבל הנה, שוב התכוונו להיטיב, אך לא כך באמת קרה בסופו של דבר.

הפתרון לכל העוול הזה הוא להחזיר מידית את מס רכישה לדירה נוספת, לשיעור של 3.5% ומעלה. דבר זה ימנע נטלים מיותרים על רוכשי דירות השקעה (שמזרימים כסף לשוק ומניעים את גלגלי המשק), וגם ימנע הכבדה בדמות מסים נוספים על מחירי הדירות.
אינני יודעת אם השר מכיר את הפסיקה בנושא, אבל עשרות פסקי דין בשנה מטפלים במס רכישה בגלל הנטלים הבלתי נתפסים שהושתו על רוכשי דירות.