מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

כיצד נקבע שווי רכישה של מקרקעין כאשר אין בנמצא חוזה מכר שיעיד על סכום הקנייה? 

נושא זה עלה לדיון בפסק דין (1) יעקב לוי נגד מנהל מיסוי מקרקעין.

העובדות

נכס מקרקעין נרכש בשנת 1964 על ידי יעקב לוי. יעקב ביקש למכור את הנכס לצד שלישי בשנת 2007. לצרוך הגשת השומה למס שבח חיפש יעקב את חוזה המכר אך לרוע מזלו לא מצא אותו. יחד עם זאת יעקב מצא שטר מכר המעיד על כך ששווי המכירה עמד על סך של 80,000 לירות. מנהל מיסוי המקרקעין בירושלים טען כי ללא ממצאים אחרים אכן זהו שווי הרכישה. יעקב פנה לשמאי על מנת להעריך את שווי הנכס נכון לשנת 1964, ההערכה הסתכמה לסך של 300,000 לירות. יעקב שרצה ששווי המכירה יהיה כמה שיותר גבוה (כך שהשבח יהיה כמה שיותר נמוך) סמך ידו על חוות דעת השמאי.

גדר המחלוקת

האם בעסקת מכר ללא חוזה ניתן להסתמך על חוות דעת שמאי או שמא יש להתבסס על הנתונים העובדתיים הקיימים?

פסק הדין

שטר המכר האמור הינו שטר שנערך כדין על ידי הצדדים בעסקה בפני פקיד לשכת רישום מקרקעין או בפני עורך דין, שאימת את זהות החותמים, ולאחר חתימת השטר נרשמה העסקה במרשם המקרקעין. ועדת הערר ציינה שעל מנת לשמור על עקרון רציפות המס יש לנסות ולדייק כמה שיותר בקביעת שווי הרכישה והמכירה, כך שהשבח האמיתי שנוצר אכן ימוסה במלואו ולא בחלקו. שווי שהוסכם בעבר על ידי יעקב יוצר השתק כלפי התובע, שיהיה מנוע מלטעון שווי אחר לצרכי מיסוי. אין זה ראוי שאדם ייהנה משני העולמות כאחד, שלעניין מס רכישה חישוב הקרקע במועט ואילו לעניין חישוב מס השבח חישוב הקרקע בעת קנייתה למרובה. משהצהיר אדם לצורך מס רכישה של שווי מועט, ייתפס על הצהרתו גם לעניין מס שבח. לעניין חוות דעתו של השמאי אמרה ועדת הערר כי שמאות נערכת בדרך כלל בשלוש שיטות שומה, שהעיקרית ביניהן היא שיטת ההשוואה הישירה. כלומר: השמאי בודק עסקאות שנעשו סמוך ככל האפשר למועד הקובע של השומה בעסקה הקונקרטית, במקום הקרוב של הנכס ולייעוד הדומה, ככל האפשר, למקרקעין הנישומים. השמאי מחפש בדרך כלל עסקאות דומות ומבצע “התאמות” הצריכות לעניין. ככל שההשוואה נעשית רחוק יותר מבחינת הזמן “התאמות” אלו גדלות ומידת הוודאות בקביעת השווי יורדת. על כל פנים בעניין הנידון קיימים נתונים על עסקה ודאית בנכס הנישום ולמועד הקובע, ויש בה סכומים ברורים שננקוב בנכס. אם כן חוות דעת השמאית מתייתרת. לסיכום: יש להתחשב בסכום הנקוב בשטר ולהתעלם מחוות דעתו של השמאי לעניין זה.