מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בית המשפט העליון וינברג נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ת”א (1), החליט לדחות את הערעור. העליון קבע כי עניינו של המערער אינו נופל בגדר הפטור הקבוע בתקנה 27(ב) בתקנות מיסוי מקרקעין (2).
תקנה 27(ב):”מכירת זכות במקרקעין מאיגוד ליחיד, אם הזכות היתה בבעלותו ביום הפרסום ברשומות של תקנות מס שבח מקרקעין(מס רכישה)(תיקון), התשמ”ג- 1983, והמכירה פטורה לפי סעיף 71 לחוק- פטורה ממס רכישה“.
העובדות
- זהו ערעור שהוגש על פסק דינה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (1), שחייבה את המערער במס רכישה בגין שלוש דירות בבניין שהיה בבעלות חברה שבבעלותו.
- ועדת הערר דחתה את הערר בנימוק כי עניינו של המערער אינו נופל בגדר הפטור הקבוע בתקנה 27(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (2).
- המערער היה בעל המניות היחיד של חברת נכסי וי דור (1980) בע”מ, אשר רכשה בשנים 1980-1981 שלוש דירות בבניין. בעת רכישתן היו הדירות מוחכרות למשך 999 שנים לדיירים מוגנים. בשנים 1991-2003 רכשה החברה את זכויות החכירה מהדיירים המוגנים.
- ביום 9.7.2007 החליטה האסיפה הכללית של החברה על פירוק מרצון ומועד קצר לאחר מכן על העברת הבעלות בשלוש הדירות למערער.
- המערער טוען כי העברת הזכויות שנמכרו על ידי החברה למערער פטורה ממס רכישה על פי תקנה 27(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (2) מאחר והמועד שבו הועברו לידיו זכויות הבעלות הינו לפני שנת 1983 ועל כן זכאי הוא לפטור.
- המשיב אינו מסכים עם טענתו של המערער, מקבל את קביעתה של ועדת הערר שדנה בעניינו של המערער וטוען כי העברת הבעלות למערער מצד החברה התרחשה אמנם לפני שנת 1983 ואולם זכויות החכירה נרכשו על ידי החברה לאחר שנת 1983 ועל כן המערער אינו פטור ממס רכישה על פי תקנה 27(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (2).
- מאחר וועדת הערר דחתה את טענות המערער ומאחר ובין הצדדים נתגלעה מחלוקת בנוגע למועד שבו הועברו הזכויות שנמכרו לחברה לידיו של המערער – האם ניתן לראות ביום הקובע להעברת מכירת הזכויות ככזה שהיה לפני שנת 1983 או לאחריה מכאן הערעור.
גדר המחלוקת
האם ניתן לקבוע שהזכויות המועברות מהאיגוד ליחיד נרכשו בהתאם ולצרכי חוק מיסוי מקרקעין לפני 1983?
אוסיף ואומר, כי בהתאם לכך ייקבע השווי של הרכישה לצורכי חישוב מס השבח החל במכירת הזכויות המועברות, וזאת בהתאם לעיקרון רציפות המס, ביישום של סעיף 31 עם סעיף 71 לחוק.
העורר טוען
- כי יש להתייחס לעניין הפטור לזכות הבעלות בדירות (שהיו מוחכרות באותה עת לדיירים המוגנים) וזכות זו הוקנתה לו לפני שנת 1983, לפיכך זכאי הוא לפטור.
- קביעתה של ועדת הערר כי בעת פירוק החברה הועברו למערער הן זכות הבעלות והן זכות החכירה בדירות שגויה מאחר וזכויות החכירה בדירות נרכשו לאחר שנת 1983 בעוד שזכות הבעלות בדירות הוקנתה למערער טרם שנת 1983.
- לא התאפשר לו להעלות את הטענות הנוספות המתוארות בערעור בוועדת הערר לצורך ביסוסן של טענות נוספות בעניין שיעור מס הרכישה שצריך לחול בעניינו ובאשר לשווי הדירות.
טענות המשיב
- שווי הזכויות שנרכשו ושבגינן נדרש המערער לשלם מס רכישה הוערך בהתאם לשווי שקבע המשיב לזכויות אלה בזמן אמת, בעת ביצוע עסקאות רכישת החכירה.
- המשיב בא לקראת המערער בכך שלא ביקש להתחשב בעליית ערכן של הזכויות במשך הזמן שחלף בין רכישתן (מהדיירים המוגנים) לבין מכירתן (מהחברה למערער).
- המערער נדרש לשלם מס רכישה בגין מכירת זכויות החכירה אשר לא עמדה בתנאי הפטור שבתקנה 27(ב) בתקנות ובגינה בלבד.
- החלטתה של ועדת הערר נכונה ומדויקת, המערער חויב בדיוק במס הרכישה שבו הוא חייב.
- על כל צד בהליך אזרחי לכלול את כלל טענותיו במסגרת כתב הטענות שהגיש ולפרטן במידה מספקת כך שהצדדים האחרים בהליך והן בית המשפט שדן בו יוכלו לאמוד את גדר המחלוקת ולהתייחס אליה. את זאת יש לעשות אף בהזדמנות הראשונה.
- לאור העובדה כי המערער נקט בטקטיקה פסולה שבה טען אף בכתב הערעור כי הוא “שומר את טענותיו” והעלאה גרסה שאינה כוללת את מלוא הטענות, אזי שיחק בקלפים שאינם פתוחים, זאת בשעה שהצדדים נדרשים לפרוס את גדר המחלוקת שבינם על מנה שזכויותיהם הדיוניות יאוזנו במהלך ההליך.
- משלא פעל כך המערער הרי שלא קופחו זכויותיו הדיוניות ואין ממילא לשעות לטענות המבוססות על ראיות שאין לקבלן.
- יש לקבל את עמדתו של המשיב ולראות את שווי הזכויות של המערער בגינן נדרש הוא לשלם מס רכישה כאלו שהיו בידיו בעת ביצוע עסקאות רכישת החכירה, קרי בשנת 2007, ולאחר המועד הקובע לעניין תקנה 27(ב) לתקנות.
הערעור נדחה עם צו להוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך של 45,000 ₪.
פסק הדין ניתן ביום 5 למרץ 2015.
דעת המחברת
בית המשפט מבסס את הכרעתו בעובדה שכאשר שזכויות הבעלות נותרו זעומות ביחס לזכויות החכירה. כלומר לדיירים המוגנים היו מאות שנים של ניצול המקרקעין ושימוש בהם, ובעת שנמכרו זכויות החכירה הללו, השווי שנקבע אינו שווי בעלות, שהיא היתה זניחה באופן ממשי, כי אם השווי של יתרת תקופת החכירה. ברגע שהנכס הנרכש הינו יתרת תקופת חכירה שתקופתה עולה על 25 שנה, הרי שנרכשה זכות חכירה.
ביחס לזה אציין, שלעניות דעתי, בראיה של הטווח הקצר, ודווקנית, זה נכון לראות שזכות הבעלות היא כה זעומה ואכן מועברת זכות חכירה, אולם זכות חכירה מבחינה משפטית שמאפשרת חכירה לתקופה כה ארוכה טומנת בחובה כמעט זכות בעלות והיה צריך מהטעם הזה לראות בזכויות המועברות (אותן זכויות חכירה) כזכות בעלות. כמו כן, הפרשנות של יישום התקנה הזו לזכויות בעלות מפלה בעלי זכויות אחרות ויש מקום ולתקן זאת בחוק.
הערות שוליים:
- ע”א 5238/13 (עליון) וינברג נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל”ה – 1974
המאמר נכתב ביום 1.10.2015
#309
