מאת: דורית גבי, רו”ח
רשות המיסים צפויה לערער לעליון על ההחלטה שלפיה יזם לא ישלם מס רכישה בעת העברת זכויות מפני שאינו נחשב איגוד מקרקעין. בעניין הזה נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית למיסוי מקרקעין.
בואי נתחיל באמת עם ההגדרה של איגוד מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק ישן – מ-63 ואפילו קצת קודם. הוא מגדיר שאיגוד מקרקעין הוא חברה שכל נכסיה, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. זכות במקרקעין היא זכות בעלות או חכירה העולה על 25 שנה – מקרקעין בישראל. כלומר, כל חברה שיש לה רק מקרקעין בישראל – מקרקעין אחד לפחות – נחשבת איגוד מקרקעין. יש כמה חריגים – מזומנים וכאלה – דברים שכרגע הם לא נספרים. גם אם יש לה קצת מזומנים או יש לה איזה חוב או משהו כזה, אין שום בעיה. עדיין זה לא מוריד את המעמד של האיגוד מאיגוד מקרקעין, ולכן ככזה, יש לו טיפול מיוחד בחוק מיסוי מקרקעין.
אז בעצם עכשיו יזם לא נכלל בתוך איגוד מקרקעין, והולך להיות ערעור בנושא הזה?
מה שקרה בעצם בבית המשפט, בגלל שאיגוד מקרקעין – מכירת מניות לאיגוד מקרקעין היא אירוע מס מיוחד. כלומר, זה שקנה את המניות, משלם מס רכישה לפי השווי הכולל הגמור של הפרויקט, עם כל ההתחייבויות הגלומות בעסקה הזאת. מס רכישה 6% על שווי של פרויקט הוא מאוד מאוד גבוה.
זאת אומרת, אם אדם עושה עסקת קרקע, הוא צריך לשלם את המס לפי קרקע, עם הדירה, עם השירותים?
זה החוק. החוק כותב שבעצם זכות במקרקעין היא זכות אובליגטורית – לא רק קניינית, אלא גם התחייבות חוזית בין הצדדים מכניסה לגדר חוק מיסוי מקרקעין, ולכן כשיש פרויקט תמ”א שבו יש חתימה עם הדיירים, עשרים תנאים מתלים ועוד אין היתר – אמר בית המשפט שלפי הבנתו, יש להוציא איגוד כזה מאיגוד מקרקעין, שהתוצאה של זה: היזם שנכנס, משקיע כסף כנגד הקצאת מניות, לא ישלם מס רכישה 6% על ה-100 מיליון. אבל אני רוצה פשוט לומר שזה לא לפי החוק. זאת אומרת, זה שבית המשפט רוצה להקל ולעזור לפרויקטים של תמ”א, שזה מבורך, צריך לעשות את זה דרך חקיקה.
אז מה בעצם ההבדל בין מכירת מניות של חברה עסקית רגילה – מכרתי חברה, לבין מכירת מניות של חברה שהיא איגוד מקרקעין?
אז לצורכי מס שבח, אין הבדל, כי הנוסחה היא: התמורה החוזית המוסכמת בניכוי כל הוצאות המכירה בניכוי עלות המניות, ובזה נגמר העניין כפול שיעור המס. הבעיה היא מס הרכישה. לחברה רגילה אין מס רכישה. כשאתה מוכר מניות לחברת מכוניות, נכנס משקיע, המוכר משלם רווח הון, נגמר הסיפור. כשאתה מוכר מניות של חברה שהיא איגוד מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין, המוכר משלם את המס כמו ששילם בחברה רגילה, אבל הרוכש משלם את המס על השווי של כל המקרקעין כפול חלקו היחסי, כולל כל ההתחייבויות הגלומות בכניסה הזאת. זאת אומרת, זה השווי הכי גבוה שאתה יכול לדמיין. זה מאות מיליונים בחברה של תמ”א.
למה עושים חברה כזאת? מה הרעיון מאחורי זה?
תראה, פרויקט של תמ”א פועל בנדל”ן.
יש מס רכישה.
כדי שהוא לא יהיה איגוד מקרקעין, הוא צריך להיות שיהיו לו השקעות בחו”ל משמעותיות, כדי ללכלך אותו, מה שנקרא. אבל ברגע שיש לו פרויקט תמ”א, יש לו חוזים, יש לו זכויות חוזיות – זכויות אובליגטוריות שמכניסות אותו לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן בית המשפט, לפי דעתי, שגה בקביעה שלו, והעליון יהפוך את זה. ואני מציעה לתקן את החוק. רוצים לעזור לתמ”א – תנו עשר שנים הוראת שעה, ותחליטו שהקצאות לטובת פרויקטים של תמ”א – כחלק מדחיפת הגזרה הזאת – הם לא יהיה אירועי מס לצורכי מס רכישה. ואגב, החוק תוקן ב-2013 לרעת פרויקטים.
באוגוסט 2013 עבר תיקון חוק, שקבע שכל הקצאה מייצרת מס רכישה, והנה לכם עוד עליות בנייה ועוד עליות מיסים ויוקר הדיור.
מי שמדברים על מיסים, מיסים, מיסים…
אנחנו בעד לבטל את מס רכישה לגמרי!
אנחנו אתך! תצאי לדרך, אנחנו תומכים! תודה רבה לך על הדברים
תמלול ראיון ששודר בתכנית “סודות הנדל”ן בתאריך 15/6/2019
