מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

מקובל לחשוב ש”יום המכירה” על-פי חוק מיסוי מקרקעין (1) הוא יום חתימת ההסכם. ניתן לקבוע זאת במרבית המקרים. קביעת יום המכירה לצרכי חוק מיסוי מקרקעין חשובה לעניין המועד ממנו מחשבים את המס החל בעסקה – הן למוכר והן לרוכש.

בחוק שלעיל, יום זה נקבע בהתאם לחוק החוזים (2), היינו יום החתימה על הסכם או יום מתן התחייבות למכור בעל-פה או בהתנהגות. הדגש הניתן לקביעת יום המכירה בחוק מיסוי מקרקעין הינו – מתי הועבר הכוח הכלכלי מרשותו של מישהו לרשותו של אחר?

העברת כוח כלכלי פירושה – מסירת היכולת לקבוע בקשר לנכס, כגון – גודלו, מכירתו, מחיר מכירתו, זהות הדיירים או זהות הקונים ועוד. קבלת כוח כלכלי הינה קבלת היכולת להיכנס לנכס ולהשתמש בו, לשנותו ולעשות בו כרצונו.

מכירה במסגרת כונס נכסים

בפסקי דין רבים עלתה השאלה לקביעת יום המכירה, שהרי ישנם מקרים רבים שהנתונים בהם מקשים על קביעת יום המכירה, כמו במקרה של מכירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל. במקרה כזה, שלבי המכירה רבים יותר, ועד שמגיעים לאישור סופי של העסקה – בהיות בית המשפט מעורב בהליך – עובר זמן נוסף לאחר חתימת ההסכם.

לצורך כך, קבעה רשות המסים במסגרת הוראת ביצוע 25/96 – מהו יום המכירה בעסקאות הטעונות אישורים. על-פי רוב, אלו הם אישורי בית משפט כמו למשל במכירה על-ידי קטין, חסוי, מימוש על-ידי כונס נכסים ועוד.

בהתמחרות רגילה בה אנשים וחברות מציעים את הצעתם לרכישת המקרקעין במסגרת מועדים ותנאים מיוחדים הנקבעים ב”הצעה לקבל הצעות לרכישה” – יום הזכייה הינו יום המכירה – משום שביום זה נחתם הסכם עקרונות בו כל המשתנים ידועים, ונגמרה דעתם של הרוכשים לרכוש באמצעות חתימה, וכן ישנה העמדת מקדמה נוספת לזו אשר נמסרה בהתמחרות. על-פי רוב פרק הזמן שחולף מיום הזכייה ליום החתימה הסופית על הסכם הינו קצר ביותר – עד 14 יום. במקרה כזה, אני יודעת שיום המכירה יאושר כיום החתימה על ההסכם (מועד המאוחר ליום הזכייה). אך, כאשר פרק הזמן שחולף מיום הזכייה ליום חתימת ההסכם הסופי עולה על 14 יום – מדיניות הרשות היא לקבוע את יום הזכייה כיום המכירה.

אולם, בהתמחרות הנעשית במסגרת מכירה על-ידי כונס נכסים שמונה על-ידי בית המשפט נחתם הסכם ביום הזכייה, אך מותנה באישור בית המשפט. לכן, במקרה כזה, יש לפעול ולהגיש הדיווחים (השומה העצמית) רק מיום שחלפו 50 יום או 30 יום בהתאמה.

מנהל מיסוי מקרקעין מכיר את ההוראה, אך לאחרונה עורכי הדין הקשורים בעסקאות כאלה מחשש שמא “יתפספס” להם מועד הדיווח ומחשש לרשלנות מקצועית חלילה, ממהרים להגיש את הדיווח שלהם מצד המוכרים, ובעצם מקבעים יום מכירה מוקדם יותר ליום אישור העסקה על-ידי בית המשפט. במצב כזה – אפשרי שהם יוצרים בעיה לרוכשים – שלא הגישו את הדיווח כי אין חובה כזו ואין זה הגיוני שבטרם אישר בית המשפט ירוצו וימהרו לדווח ולהיכנס לתשלומי מס רכישה מיותרים. כתוצאה מכך, המנהל מאמץ את יום המכירה כיום הזכייה בהתמחרות וקובע שווי ומס לשלם מיום זה בעוד הרוכשים מדווחים ומשלמים לעיתים חודשים אחר כך. בהפרשי הזמן הזה נוצרים הפרשי ריבית, הצמדה ואף קנס על אי דיווח בזמן, שכן צד אחד הסכים לקבוע יום מכירה כיום הזכייה – יום שקדם ליום אישור בית המשפט.

אציין, שניהול כזה יכול ליצור בלבול בהסכמות הקיימות שהן פרי הסכמה של הרשות ומוצע להימנע מכך. כמו כן, אפשרי שחקיקה תשתנה במהלך הזמנים שבין יום הזכייה ליום אישור בית המשפט – שינוי אשר מטיב עם יום אישור בית המשפט וכי אז יקשה על המוכרים לחזור בהם מקביעתם שיום הזכייה הינו יום המכירה.

ככלל, כאשר הרשות מאפשרת ובצדק סטייה, ומאפשרת דחיית מועדים בלי להינזק – במסגרת מדיניות מוצהרת ומיושמת על פני זמן, בלי כל סיבה מוצדקת וידועה לשינוייה, יש לפעול בהתאם. סטייה ביוזמת המייצגים וצדדים לעסקה יצרו את הנורמה הלא נכונה. ידועים מקרים מן העבר בהם מדיניות נכונה והגיונית השתנתה ביוזמת המייצגים וצדדים בעסקאות – שינוי שהרע את מצבם של נישומים.

הערות שוליים: