המרתון לקראת תום תקופת הפטורים על פי הוראת שעה וחוק מיסוי מקרקעין

דף הבית » מאמרים » מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו”ח

התארגנות לפני מכירה – תחסוך מסים

כידוע, ביום 5.5.2013 תפוג תוקפה של הוראת שעה שהמאפשרת לכל תא משפחתי – בני זוג נשואים וילדיהם עד גיל 18 – למכור, בנוסף לפטור הניתן בגין דירה אחת, שני פטורים נוספים על שתי דירות.

נראה כי הפטור המיוחד הזה עוזר לבעלי הנכסים להתעשר יותר. הכוונה, לאלה שירשו דירות רבות, שלא לומר, בניינים שלמים מהורים או סבים, ואף חלק מהם, ניתן לכנותם עשירים.

ואכן יש מספיק עשירים כאלה אשר ניצלו את הפטורים הללו ומכרו דירות קטנות בפטור ממס.

חלק גדול מהם לא מכרו כי לא קיימת עבורם אלטרנטיבה כלכלית להשקיע את הכספים ממימוש הדירות.

ניתן לראות מהנתונים שהוצגו בפניי על ידי פקיד באוצר כי ההוראה המקלה הזו – של שני פטורים נוספים לשתי דירות נוספות – לא יצרה תנועה משמעותית של מכירת דירות, כזו שבעקבותיה ירדו מחירי הדירות בישראל.

יחד עם זה, יש אשר נהנו מאוד מהוראות הללו.

הנהנים העיקריים הם בעלי דירות מחולקות.

מה זו דירה מחולקת?

מה השלכת היותה מחולקת על ענין הפטורים?

דירת מגורים מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כדירה בבעלות פרטית או בחכירה של יחיד. דירה נחשבת לדירת מגורים אם בנייתה הסתיימה, הכוונה שיש לה טופס 4 או שיש לסיים השלמת הבנייה כדי 5%. צריך להראות חיבורים למים וחשמל, גם אם זמניים, כדי שתהיה כזו שניתן אכן לגור בה. הדירה צריכה לשמש בפועל למגורים כדי 51% משטחה או ריקה או משמשת לפעילות חינוך כגון משפחתון או כיתת דת.

השימוש בפועל צריך שיהיה ארבע שנים לפני המכירה או שנות הבעלות (הנמוך מבניהם) ואם אין רצף שימוש למגורים, ונניח שימשה לעסק בחלק מהזמן, מחשבים 80% מהזמן ששימשה למגורים מאז שנרכשה או מיום 1.1.1998 (המאוחר מבניהם). אם מצליחים להגיע לשימוש מינימלי של 80% מהתקופה – הדירה נחשבת לדירה שמשמשת למגורים.

בדירה צריך שיהיו מתקנים פיסיים של דירת מגורים שהם: מקלחת שירותים ומטבח.

בעל הדירה – בעלי הדירה צריכים למכור את 100% הזכויות שלהם בדירה.

אחד הדברים החשובים במכירת דירת מגורים הוא שהדירה הנמכרת לא צריכה להיות יחידה רישומית אחת ומיוחדת לדירה. כך למשל, דירה יכולה להיות רשומה כגוש 11111 חלקות:1-5. זו דירה שכל חדר ממנה הינו חלקה נפרדת. כאשר מוכרים את הדירה – מוכרים חמש חלקות באותו גוש. אז לצרכי מס נמכרה דירה אחת למרות שרישומית מדובר בחמש חלקות נפרדות. בהתייחסות למונח “דירת מגורים” מחפשים תפקודים ושימושים של יחידה כלכלית שמהווה את דירת המגורים.

כך הדבר הוא – כאשר הדירה מחולקת למספר תפקודים של דירת מגורים. היא נרכשה כיחידה אחת, והרוכש הפך אותה לחמש יחידות באופן כזה שכל יחידה הינה דירת מגורים – יש בה את כל רכיבי ההגדרה. זה אומר שדירה כזו שנמכרת – ונניח מחולקת לחמש דירות קטנות – כאשר תימכר, לא תהנה מהפטור על כל הדירה.

במילים אחרות, כאשר נמכרת דירה מחולקת ואין הוראת שעה, בעל הדירה מבקש פטור על חלק אחד ממנה, והוא יבחר את הדירה הכי מושקעת והכי שווה מבין החמש. ועל שאר הדירות ישלם מס שבח. החישוב ייקח בחשבון עלויות הרכישה והבנייה של דירות אלו, וייחד חלק יחסי לכל דירה שנמכרת.

כיום, הוראת השעה הקלה ועזרה לבעלי דירות כאלו. במקרה שלנו, בעל הדירה ייהנה משלושה פטורים: אחד לפי החוק העיקרי – שאומר שאם המוכר לא ניצל פטור בארבע שנים כי אז יוכל כעת לנצלו. ושני פטורים נוספים לפי הוראת שעה.

הוראת השעה מוגבלת לשווי של דירה שהינו עד 2.2 מיליון ₪. במרבית הדירות המחולקות זה מספר שמכסה את שווי הדירה המחולקת. דירת מדורים או בית מגורים (עם חצר) שמחולק לחמש יחידות נפרדות שכולן דירות מגורים בשווי של 4.5 מיליון ₪ ייהנה מפטור על מינימום 60% מהשווי. קיים סיכוי שזה יגיע לכ- 80%, משום שלרוב יש יחידה אחת בבתים הפרטיים צמודי הקרקע ששוויה עולה על האחרות וניתן ליחס לה שווי גדול יותר מחמישית.

על החלק העודף, נניח 60% מ- 4.5 מיליון מהווים 2.4 מיליון ₪ שייהנו מפטור. השאר – סך 1.8 מיליון יחויבו במס.

אם הדירה נרכשה בשנת 2005, שיעור המס הצפוי לחול על החלק הזה, לאחר שנוכו העלויות של הרכישה, שכר טרחה וכיוצא בזה הוא כ- 22.5% הרווח.

לכן בעלי דירות מחולקות שמעוניינים לנצל את הזמן הזה, למכור וליהנות מפטורים – זה הזמן.

הדבר אמור גם ליורשים שירשו יחד את הדירה הזו כשהיא מחולקת. טוב יהיה אם יערכו קודם המכירה הסכם יחוד כזה שמייחד לכל אחד שתי דירות נפרדות מתוך החמש, ודירה משותפת שמאזנת את החלקים למחצית. באופן כזה, הם יכולים למכור את כל הדירות הללו בפטור, כי כל אחד ינצל שלושה פטורים.

אם לא יערכו חלוקה כזו, הרי שיחד הם מוכרים חצי בכל חמש הדירות ואז בדירה הרביעית חמישית – אין לה פטור.