מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה לאפשר לבעלי דירות במבנים ישנים לחזק אותם כנגד רעידות אדמה, תוך כדי השבחת נכסיהם. התכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק המבנים ובמקביל מעניקה תמריצים כלכליים.
הערכות המדינה לרעידת אדמה
על מנת להיערך לסכנה של רעידות אדמה והשלכותיה הוקמה בדצמבר 1999 ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה. החלטת הממשלה על הקמת גוף זה באה בעקבות סקרים ותחזיות של גופי מחקר שונים בארץ ובחו”ל הצופים רעידת אדמה חזקה בישראל. ועדת ההיגוי משמשת כגורם המטה של ועדת השרים לעניין זה והגורם המתאם מטעמה בין כל משרדי הממשלה, הגופים הממלכתיים האחרים וארגונים אזרחיים הקשורים לעניין. על-פי החלטת הממשלה עוסקת ועדת ההיגוי במכלול סוגיית ההיערכות לרעידות אדמה, לרבות קביעת האחריות והסמכות לטיפול בנושא, על כל היבטיו.
הועדה מתמקדת בעבודתה בין השאר בסוגיות הבאות:
קביעת אחריות וחלוקת סמכויות.
סקר סיכונים והשלמת מערך המידע והמיפוי.
הגדרה ובקרה על תקני הבניה הדרושים כנגד רעידות אדמה.
אכיפת תקני הבניה.
קביעת סדרי עדיפויות לטיפול באזורים מועדים.
דרכי הטיפול במבנים ובמתקנים הנמצאים בסיכון.
ייזום חקיקה בנושאים הנדרשים.
הכנת מערכי הדרכה לציבור והכנת מערך הודעות לציבור למצבי חירום.
הפקת לקחים מאירועים דומים בעולם.
תמ”א 38 אושרה בישיבת הממשלה מיום 14.4.2005, התוכנית מיועדת למבנים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני יום 1.1.1980, כמובן שהתוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. התמ”א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:
מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ”ר.
מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.
מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
מטרתה של תמ”א 38 הינה לאפשר ולהתיר חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה. היה ברור למחוקק שלא ניתן לכפות על הדיירים לשאת בהוצאות הכבדות, לכן, על מנת לעודד דיירים לבצע מיוזמתם חיזוק של המבנים נמצאה דרך למתן תמריצים כלכליים והיא הרחבת אחוזי הבנייה ומתן אפשרות לבנייה בקומת העמודים ו/או בתוספת של קומה אחת או שתיים על הגג ו/או בתוספת של מרפסות, מעליות או אגפי ממ”דים לבניין.
במטרה להסיר את מרבית החסמים ולקדם שיפוץ ובנייה בפועל לפי ההטבות שמעניקה תמ”א 38, חלו שינויים בדין:
לפי חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969, כל שינוי ברכוש המשותף מצריך הסכמה של 100% מהדיירים בבנין.
כמו כן הסכמה של 75% מהדיירים להרחבת דירה והסכמה של 66% מהדיירים להתקנת מעלית.
ביום 21.1.2008, נחקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס”ח – 2008,
החוק החדש הוריד את רף הרוב הנדרש בבנייה לפי תמ”א 38 (כאשר הבנייה נעשית במטרה לחזק את הבניין לקראת רעידת אדמה) ויצר שלושה מדרגים לגובה ההסכמה הדרוש למימוש הבנייה:
1. כאשר מדובר בשינויים ברכוש המשותף לצורך חיזוק הבניין (שאינם הרחבת דירה או בניית דירה חדשה), למשל הוספת מעלית או סגירת קומת העמודים והפיכתה לחדר לובי מקורה, די בהסכמה של 50% מהדיירים בכדי לחייב את כל בעלי הדירות בתשלום ובהשתתפות בעבודה.
2. כאשר מדובר בהרחבת דירות קיימות בית משותף על חשבון הרכוש המשותף, כחלק מתמ”א 38,
די בהסכמה של 60% מהדיירים לצורך אישור הבנייה.
3. השינוי הגדול מתגלה בסעיף החוק הדן בהוספת דירות לבניין (רק לעניין חיזוק הבניין), בו נקבע כי
לצורך ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה בניית דירה חדשה, דרושה 100% הסכמה של הדיירים. אך, כדי למנוע תרחיש בו בגלל התנגדות לא מוצדקת מצד בעלי דירות בודדים לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה על פי התמ”א, רשאי המפקח על רישום בתים משותפים לאשר תוספת בנייה: אם 2/3 מהדיירים מבקשים זאת ואם מספר הדירות שייבנו לא יעלה על 1/3 ממספר הדירות בבניין הקיים, וכן ששטח הדירות החדשות לא יעלה על 1/3 מהשטח הבנוי בבניין.
בפני ועדי בתים עומדות שלוש חלופות עיקריות בבואם להחליט על אופן ניהול הפרויקט:
מימוש באופן עצמאי:
וועד הבית ממן את חיזוק הבניין וזוכה בסופו של הפרויקט ברווח בגין תוספות הבניה. בשיטה זו על הדיירים להשקיע סכומי כסף נכבדים שיוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבניה (דירות, מחסנים).
חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת בשל כניסתם לפרויקט שהידע שלהם בו מצומצם ובעלי העניין בו רבים דבר שעלול להביא לסכסוכים שיעכבו את הפרויקט במקרה הטוב ויגרמו לביטולו במקרה הפחות טוב. יתרונה של שיטה זו היא בכך שוועד הבית ימקסם את הרווח מהתמריצים הניתנים במסגרת התמ”א.
מימוש על ידי קבלן:
קבלן מקבל לידיו את הזכויות לתוספות הבניה מועד הבית בתמורה לביצוע החיזוק של הבניין. בשיטה זו על ועד הבית לבצע את שלבי הערכת הכדאיות, טרום ההתקשרות לקבלן, איתור קבלן, חתימת החוזה מולו ופיקוח על עבודתו באופן עצמאי. על אף שבשיטה זו רב הפעילות עוברת לאחריותו של בעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים נדרשת השקעה רבה מצד ועד הבית על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות.
מימוש על ידי חברה פרטית:
ועד הבית מעסיק חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט לחיזוק של הבניין בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרויקט אולם מצד שני הם אינם זוכים ברווח הגלום בתמ”א בצורת תוספות בניה אלא, זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר וכמובן חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.
שיטות החיזוק
חיזוק של מבנה יכול להיעשות בצורות שונות: באמצעות מסגרות פלדה, מסגרות בטון וקירות הקשחה. ההחלטה על אופן חיזוקו של כל מבנה (כמו גם לגבי סוג וצורת תוספת הבניה) נקבעת לכל מבנה לגופו על פי נתוני הקונסטרוקציה שלו, העיצוב, ההתאמה לסביבה, העלויות ומרכיבים אחרים.
שלבי מימוש התמ”א
1. בדיקה – בדיקת מהנדס קונסטרוקציה, בדיקת הצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק. בסיום שלב זה אם התברר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק מסתיים הטיפול.
2. כתיבת חוות דעת – כתיבת חוות דעת ע”י מהנדס הקונסטרוקציה כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון. כתיבת חוות דעת על ידי אדריכל לאחר שיבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית וכו’) כתיבת חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום התמ”א.
3. הערכת עלויות – ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט. בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים.
4. תכנון – הכנת תוכניות מפורטות ע”י אדריכל ומהנדס. תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. במידה ויש צורך בביצוע סבב נוסף יבוצעו אלה עד לאישור התוכניות.
5. ביצוע – שלב הביצוע כולל איתור והתקשרות לקבלן לצורך ביצוע הפרויקט. פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.
פטור ממס שבח בפרויקט חיזוק המבנים – פרק חדש לאור תמ”א 38
פרק חדש – פרק חמישי5
פרק זה נוסף בתיקון מספר 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ”ג-1963, והינו מרכז את ההוראות למתן פטור ממס שבח מקרקעין ומס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ”א 38, שנעשתה מיום 18.5.2005 ועד ליום 31.12.2016.
התכלית להוספת פרק זה הינה עידוד בעלי דירות לשפר את עמידות נכסיהם מפני רעידות אדמה זאת במסגרת ההערכות הכוללת של ישראל לאפשרות של רעידות אדמה.
הפטור
מכירת זכות מקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת לפי תמ”א 38, תהיה פטורה ממס שבח ומס מכירה עד גובה שוויין של זכויות הבנייה האמורות, בשני תנאים מצטברים:
1. לא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף, או בשווי כסף שאינם שירותי בניה לפי תכנית החיזוק.
2. במבנה נעשה חיזוק בפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק: חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית בו או עיצוב המבנה ושיפוצו.
חשוב
על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו שירותי בניה לפי תמ”א38,
יחול חיוב במס שבח ומס מכירה.
סייג לפטור
לא יינתן פטור כאמור לגבי מבנה המהווה מלאי עסקי, כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
הפטור לפי פרק זה לא ישלול פטור אחר ממס.
דעת המחברת
התיקון הולם את מטרת רשות המסים להקל עם הנישומים בקידום מטרות חברתיות – כלכליות ברמה הארצית ובעיקר גם את שיקולי היעילות ועלות המס הצפויה לחול במקרים הללו, המביאה למסקנה כי יש לתת את הפטור הזה על פני התדיינויות ועצירת מטרת החיזוק ושיפור הבניינים.
ראוי לציין כי על הרוכש יחול מס רכישה וכל זה בגבולות החיזוקים של המבנים ותוספות מותרות. כל מה
שיהיה מעבר לזה – יהיה צורך לבחון את החליפין בין בעלי הבנין ליזם ולמסות בהתאם, לדוגמא: הזמנת בנייה לביצוע עבודות בנייה מעבר לזכויות הנמכרות ותשלום מלוא התמורה על ידי הבעלים – זה אינו חלק מהמכלול של מכירת הזכויות העודפות לצורך החיזוקים.
לסיכום
החוק החדש הוריד את רף ההסכמה הדרוש והחליש את עמדת המיקוח, באופן בו מנוטרל כוחו של דייר בודד לטרפד תוכניות חיזוק וכן מוחלשת יכולתו לנקוט עמדה סחטנית ולאלץ את יתר הדיירים לקנות את הסכמתו במחיר גבוה.
החוק החדש צפוי להוות פריצת דרך ביישום רחב היקף של תמ”א 38, ביצירת איזון ראוי בין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה לבין זכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף.
נכתב בשנת: 2009
