מאת: דורית גבאי, רו”ח

האם מבנה אשר נבנה לצורך מגורים, אך הוזנח במשך שנים רבות שבהן נעשה בו שימוש תעשייתי, לאחר מכן עמד ריק, ולבסוף שוכנו בו פועלים זרים – ניתן לראותו כ”דירת מגורים”, לצורך שיעור החיוב במס שבח במכירתו או במס רכישה בעת רכישתו? לפי החלטת בית המשפט השלום שניתנה לאחרונה, התשובה היא שלילית.

בספטמבר 2012, נמכר נכס מקרקעין ביפו, הכולל מבנה מרכזי, סככה ושתי חנויות. הצדדים סיווגו בהצהרתם את המבנה המרכזי, כדירת מגורים. המבנה כלל שתי קומות שאינן מחוברות ביניהן במעבר פנימי.

בעשורים הראשונים של המאה העשרים, שימש המבנה כבית מגורים רחב ידיים. בהמשך, הושכר בשכירות מוגנת, ומשנת 1969 לא התגורר השוכר במבנה, אלא עשה בו שימוש כמפעל.

החל משנת 2010, שונה סיווג הארנונה של המבנה  מ”עסקים” ל”מגורים”, כפשרה, לאחר שהשוכר ביקש לקבוע שהמבנה אינו ראוי למגורים, אך העירייה סירבה.

בשנת 2010, הועברה זכות השכירות המוגנת לידי הרוכשים, והם ערכו שיפוץ זמני והשכירו את המבנה לקבלן אשר הלין בו פועלים זרים.

מנהל מס שבח מקרקעין סירב לסווג את המבנה כדירת מגורים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, והוציא שומות בהתאם. הצדדים לעסקה הגישו השגות אשר נדחו, ובהמשך פנו לבית המשפט.

בבית המשפט, טענו הצדדים לעסקה, כי המבנה על שתי קומותיו, עונה להגדרת “דירת מגורים”, לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. לטענתם, תכונותיו הפיזיות והמתקנים שבו, מעידים על כך שהמבנה מעולם לא איבד את אופיו כדירת מגורים, גם בתקופות שבהן נעשה בו שימוש מסחרי או לא נעשה בו שימוש כלל. עוד טענו הצדדים, כי בעת המכירה, שימש המבנה בפועל למגורים.

ועדת הערר אישרה במקרה זה קביעה יוצאת דופן של מנהל מס שבח מקרקעין: למרות העובדה שהמבנה שימש בפועל למגורי עובדים זרים, לא ניתן לסווג אותו כ”דירת מגורים מזכה” – זאת למרות העובדה שאחד המבחנים והתנאים המקדמיים להגדרת הנכס הנמכר כדירת מגורים, הוא השימוש בפועל למגורים.

בית המשפט שבחן את המקרה, וקבע כי לפי העדויות שהוצגו בפניו, שבמבנה נותרו אמבטיות, כיורים, מטבח, שירותים, מים וחשמל. אולם, המבנה היה מוזנח, גשם חדר מבעד לרעפים שבורים, היו נזקי רטיבות למבנה, ולא ניתן היה להשכיר את המקום למגורים. לאחר “שיפוץ זמני” מצומצם, הושכר המבנה למגורי פועלים זרים, אך מבלי לספק להם תנאים ראויים.

בית המשפט קבע כי העדים מציירים תמונה, לפיה אין מדובר בבית “ישן” או “בלתי מתוחזק”, אלא מבנה שאדם סביר לא היה רואה בו כבחירה סבירה לצורך מגוריו. לפיכך, לא ניתן  לראות בו דירת מגורים.

את ההחלטה הקשה שקיבל, לפיה העובדים הזרים אינם “אדם סביר”, הסביר בית המשפט, במציאות הקיימת כיום בישראל, שבמסגרתה משוכנים לעתים קרובות עובדים זרים בדירות שאינן ראויות למגורים. עוד הוסיף בית המשפט, כי פועלים, להבדיל מדיירים רגילים, אינם מתגוררים בדירה לאורך זמן, אלא רק לנים בה ומשתמשים בה לצרכים הבסיסיים ביותר, שאינם עולים לכדי שימוש סביר בדירת מגורים.