מאת: דורית גבאי, רו”ח

דגשים והמלצות

נושא הפטור במכירת דירת מגורים הוא אחד מהסוגיות הנפוצות והשכיחות בטיפול שנעשה על ידי עורך הדין של כל מוכרי דירות בישראל.
יחד עם זה הוא אחד מהנושאים שבהם יש הרבה תקלות וטעויות הנובעות בעיקר מחוסר ידע וערנות לנושא הנדון.

בשונה מנכסי מקרקעין אחרים, יחיד שמוכר דירת מגורים בישראל יכול בעת המכירה, אם נוצר לו רווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לבקש פטור מיוחד ממס שבח ולא לשלם מס כלל לעולם.

זה אפשרי בכפוף לעמידה בשורה ארוכה של תנאים שנבדקים בכל מכירה של דירת מגורים. הבדיקות כוללות, בין השאר, את שימושי הדירה לפני המכירה, המצב הפיסי של הדירה, וזכאות של המוכר לפטור בהתאם למכירות קודמות של דירות אם היו ועוד.
קיימים שישה מסלולי פטור במכירת דירת מגורים. די בעמידה של תנאי אחד מהם כדי ליהנות מהפטור במכירה. הנפוצים שבהם – מכירה של דירה יחידה בישראל, מכירה של דירה אחת בפטור אחת לארבע שנים ומכירה של דירה שהתקבלה בירושה והמוכר הוא צאצא של המוריש.

במקרים בהם השטח הבנוי של הדירה הנמכרת, (לרוב מדובר בדירות מגורים שהן בתים צמודי קרקע או דירות עם זכויות על הגג ) קטן מהשטח הניתן לבניה על פי חוק התכנון והבניה, הפטור יכול להינתן באופן חלקי בלבד – ובהתקיימם של תנאים ומחסומים נוספים בדרך לפטור.

כידוע, לאחוזי הבניה שלא נוצלו יש, על פי רוב, ערך כלכלי חיובי. מקובל להעריך את הבית ביותר אם יש זכויות בנייה שטרם נוצלו, הואיל וזה מאפשר להוסיף שטחי בניה כגון חדר נוסף, הגדלת מטבח ולכל אלה יש ערך כלכלי בשוק.

החוק מאפשר לקבל את הפטור ממס במכירת דירה כזו על פי נוסחה ועד לסכום מקסימלי שקבוע בחוק. הסכום המקסימלי לפטור הוא כ 1,350,000 ₪ לדירה. כלומר, אם התמורה המתקבלת היא 1,550,000 ₪ , הפטור יינתן על סך של 1,350,000 ₪ והיתרה בסך 250,000 ₪ תהיה חיבת במס שבח.

דרך החישוב שמבצע מנהל מיסוי מקרקעין המטפל בנושא מטעם משרד האוצר, הוא להעריך את הבית בלי זכויות הבניה הנוספות, שווי זה הוא מכפיל ב – 2 ותוצאה זו ככל שהיא נמוכה מסך 1,350,000 ₪ – תהווה את החלק הפטור מהתמורה שהתקבלה. ככל שהתוצאה מביאה לשווי העולה על 1,350,000 ₪, הפטור יינתן רק על ה 1,350,000 ₪ מתוך התמורה. כלומר רק על השווי הזה ניתן להעניק את הפטור. על העודף בין השווי הזה לתמורה שהתקבלה בפועל ישולם מס.

דוגמא:
דירה נמכרת בסך של 1,500,000 ₪.
שווי הדירה הוערך לסך 600,000 ₪.
על פי הנוסחה הפטור יעמוד רק על סך של 1,200,000 ₪ ( שהוא השווי של הבית כפול שתיים).

אם שווי הדירה היה נקבע לסך 800,000 ₪, הפטור היה ניתן רק עד לגובה של 1,350,0000 ₪. השאר – 150,000 ₪ היה ממוסה.

לפיכך בטרם עריכת הסכם מכירה של דירת מגורים מומלץ לערוך את הבדיקה – האם יש זכויות בניה שלא נוצלו ומהו שווים כדי לדעת האם מכירת הדירה מושפעת כלכלית מעודף הזכויות שטרם נוצלו. ככל שישנם כאלה יחויב במס שבח חלק התמורה העולה על המקסימום שנקבע בחוק.