1. ביום 2.3.1999, העניקה המוכרת – חברת קיבלה בע”מ – לרוכשת הנוספת -חברת ריאל בייסיק – זכות לרכוש מקרקעין לתקופה של 45 יום.
2. כחודש לאחר פקיעת הזכות, נחתם מסמך “התחייבות לתשלום דמי יזום” בין הרוכשות, המעיד על כוונת הצדדים לרכוש את המקרקעין. במסמך זה נקבע כי העוררת תשלם לרוכשת הנוספת, סך של 212,135$, תמורת חלק מזכות האופציה שהוענקה לרוכשת הנוספת על ידי המוכרת.
3. ביום 1.6.1999, נחתם הסכם לרכישת זכויות הקרקע בין הרוכשות לבין המוכרת, בתמורה לסך של 1,010.000$, כשמתוכם 737,865$ ישולמו על ידי העוררת, ו-272,135$ ישולמו על ידי הרוכשת הנוספת.
4. התשלום בסך 212,135$ הועבר למוכרת על ידי הרוכשת הנוספת כחלק ממחיר העסקה.
5. המוכרת הצהירה על מכירת הזכות במקרקעין, לפי שווי של 1,010,000$.
6. העוררת הצהירה על שווי רכישה בסך של 950,000$, והחברה הנוספת הצהירה על שווי רכישה בסך של 272,135$.
7. מנהל מס שבח תל אביב 2 דחה את הצהרת הרוכשות, וקבע כי שווי הרכישה הנו, כאמור בהסכם רכישת הקרקע, בסך של 1,010,000$, ולא כפי שהוצהר על ידי המוכרות, בסך כולל של  1,222,135$.

8.  האם רכישת חלק מזכויות האופציה על ידי העוררת הנה רכישה של זכות במקרקעין?

9. התשלום של 212,135$ אשר שולמו לרוכשת הנוספת, הוא של דמי אופציה, ולכן יש לראות בתשלום זה חלק מהתמורה בגין עסקת המכר.

10. תמורת העסקה, כפי שדווחה על ידי המוכרת, עונה להגדרה של “שווי של זכות פלונית” בחוק מיסוי מקרקעין (2). הצהרת המוכרת מעידה על שווי המכירה הנכון מקונה מרצון לרוכש מרצון, ללא כל השפעת יחסים מיוחדים ובתום לב. לכן צדק המשיב כאשר דחה את השגתה של העוררת.
11. לא הייתה כל אופציה שניתן לרכוש, שכן התחייבות לתשלום דמי ייזום או תשלום דמי תיווך איננה אופציה, ובכל מקרה, גם אם הייתה זו אופציה, היא פקעה עד למועד רכישתה על ידי העוררת.
12. לפיכך, אין לראות את התשלום שניתן לרוכשת הנוספת, כתשלום שניתן תמורת רכישת זכות מקרקעין.

1. ו”ע 1032/01 דין וחשבון ניהול השקעות (1991) בע”מ נ’ מנהל מס שבח ת”א 2.
2. סעיף 1, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ”ג – 1963.

המאמר נכתב ביום 3.5.2017

#217