תמלול ראיון עם דורית גבאי מתוך “שידור חי מיום העיון עקרונות מיסוי דירות מגורים בעקבות הרפורמה” מיום 13.1.2019

השאלה המרכזית:

איך ממסים דירת מגורים אחרי הרפורמה?

נוכל לדעת איך אנחנו עובדים עם החוק הזה, כי אנחנו יודעים מחוקי המס שהם חוקים כלכליים – יש להם את הנפש החיה שזורמת בעורקיהם, ואין הבדל בהסתכלות של פקודת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. אפשר לומר שפרק הפרוצדורות – הפרק שדן בפרוצדורה – איך עושים עסקה, איך מדווחים, איך מחשבים, שלבי הדיונים, שלבי ההשגות, אופן הוכחת התיעוד, הסבירות, שיקול הדעת – כל מכלול הדברים שאנחנו עושים במס הכנסה – הדביקו את כל הפרוצדורה הזאת למס שבח בתיקון 70, ולכן פרק הפרוצדורות – אנחנו יכולים באמת לבוא ולייצג מישהו, כשכל הצעדים הם זהים: שומה עצמית זה כמו אפס אפס, אחרי זה יש שומה שמתקבלת – זה אפס אחת – מבחינת ההקבלה. כל פרק הפרוצדורות בתיקון 70 מועתק בעצם במהות שלו ממס הכנסה. זה נבע מזה שרואי חשבון השתלבו במיסוי מקרקעין, וראו את האיוולת וראו את חוסר הסבירות בפרוצדורות במיסוי מקרקעין. למשל, מי שהגיש השגה כשאני הייתי סגן מנהל ב- 96, היה כתוב: המנהל ישיב להשגה בתוך זמן סביר – כך היה כתוב בחוק! עכשיו זה שנה או שמונה חודשים. אבל תחשבו שבן אדם היה מגיש השגה, ושנתיים וחצי ההשגה לא הייתה נדונה! ועיקולים ועניינים ומשכורות ומנהל ברמב”ם ומנהל בכרמל – ככה כאלה דברים – ככה הדברים התנהלו. היום הם שנות אור רחוקים ממה שהיה, ואנחנו קרובים יותר לשפירות שהיא יחסית משתררת וקיימת במס הכנסה.

תכלס אם משנים את הגדרת נכס בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה – רק אם משנים בהגדרת נכס ומורידים את “למעט 4”, שזה כתוב חוק מיסוי מקרקעין – נכס לפי חוק מיסוי מקרקעין – אנחנו בייצוג. זהו. מספיק שמורידים את “למעט 4” – יש בהגדרת נכס ארבעה “למעט”ים”: מיטלטלין, דיירות מוגנת, זכות במקרקעין ומלאי – למעט 4 זכות במקרקעין. אם מוחקים את ה”למעט 4″ הזה, אנחנו בפנים. לא צריכים שום תיקון חקיקה, לא צריכים שום דבר. אנחנו יכולים לעבוד. אין שום סיבה שאנחנו לא נעשה את זה. כל התשתית מוכנה.

היום אחרי תיקון 70, כשהדרישה היא שכל שומה תהיה שומה עצמית – לא כמו ממקודם – העורך דין היה מגיש את החומר, והמפקח היה מפשפש בניירות, מוציא את השומה, שובר את הראש מאיפה להוציא את הניכויים, מאיפה להוציא את השווי רכישה – היום כל שומה היא שומה עצמית. ואם רוצים, מה שנקרא, להיכנס לאור ירוק – כל דירות המגורים שייכנסו לאור ירוק – זה יהיה ממש יותר ממתבקש, ששומה שתעבור ביקורת כמו שרואה חשבון יודע לעשות ביקורת – נתיב העבודה, טק-טק-טק, אחד אחרי השני, שיטתי, אנליטי – כמו מהנדסים – שדירה כזאת תעבור באור ירוק בצורה יותר מהירה. היא עברה עוד עין. זה עוד מישהו שמסתכל על זה בצורה שהוא יודע להסתכל על זה, כי אנחנו למדנו להסתכל – להסתכל לעומק על כל הצדדים 360 מעלות. אנחנו יודעים, כמו שאנחנו כל דבר עושים, שמתחילים שנת ביקורת אחת, מסתכלים מה היה שונה קודמת – תמיד יש יתרת פתיחה ויתרת סגירה. ככה גם בחוק מיסוי מקרקעין. זה לא נוגע בעסקה. היא לא ראתה את הדיווח שקדם לה. אם אתה מוכר, תראה את הדיווח של הרכישה. אם אתה קונה, אתה רוצה לדעת איך אתה מתנהל מכאן קדימה. כל הזמן מתכננים ביחס לעבר את העתיד, כל הזמן מבררים את כל מכלול הדברים. והממשק הזה עם מס הכנסה יוצר לנו אתו יתרון מובהק בטיפול. רשלנויות מקצועיות שמתרחשות היום לצערי במיסוי מקרקעין, שלוש מתוך כל ארבע תביעות לרשלנות מקצועית של עורך דין זה למיסוי מקרקעין. ומתוך השלוש, חצי זה דירות מגורים. והיום עם החישובים ועם המדדים והפחת והניכויים וקרוב ולא קרוב – ויודעים כמה רשלנויות היו בתקופת המעבר, שעשו עסקה בין קרובים או עשו עסקה שנייה כאשר לא חלפו ארבע שנים מהעסקה הקודמת?  אלוהים ישמור! יש כאלה דברים!

אנחנו צריכים לדעת – מי שרוצה להיכנס לתחום הזה – את התיקונים המרכזיים. כל תיקון פה הוא מהפכה – תיקון 34 הוא מהפכה, תיקון 50-55 הוא מהפכה, תיקון 70 – פרוצדורות – הוא מהפכה, תיקון 76 שהזכיר יוסי בסקירה שלו, הוא מהפכה. כל תיקון כזה זה מהפכה, זה לא דברים של מה בכך.

כשאנחנו מדברים על מיסוי מקרקעין, כשאנחנו חושבים מיסוי מקרקעין, מיד לחשוב על ארבעה עקרונות, כי כל העקרונות האלה אנחנו מגישים השגה איתם, מגישים ערר איתם, תוקפים, מגיעים לדיונים ותוקפים עם ארבעת העקרונות האלה. כל העקרונות הם כמעט מזוהים לעיקרון במס הכנסה. זה עיקרון המהות הכלכלית, עיקרון ההקבלה, עיקרון רציפות המס ועיקרון המימוש. ארבעת העקרונות האלה הם העקרונות שאנחנו תוקפים כל השגה. אתה בא לראות על מה המחלוקת – עיקרון המימוש – הוא לא מכיר את כל ההוצאות, הוא הפחית פחת כשהוא לא הפחית כל החיים – כל מיני דברים כאלה. זה דברים שאנחנו יודעים לדבר אותם, יודעים להוכיח אותם, יודעים מספרים – אין טופס פחת, יש טופס פחת, מה זה אומר, וכן הלאה וכן הלאה.

אז אולי יוציאו את עורכי הדין?

לא, שלא יוציאו אותם. שהנישום יבחר מי ייצג אותו.

אנחנו צריכים לדעת בכל חישוב של מס – גם בחישוב של דירת מגורים שהזכיר יוסי – כשאנחנו מוכרים דירת מגורים, אנחנו צריכים להגיע לשבח הריאלי. כל דבר! לפני שאנחנו מבקשים פטור, אנחנו א’ רוצים לראות שיש שבח, ומה הסדר גודל שלו. ולפי ימי הרכישה, אנחנו יודעים גם כמה יש לנו חלק פטור וכמה יש לנו חלק חייב, וכן הלאה וכן הלאה.

גם דירה יחידה, כשהיא נרכשה אחרי ינואר 14, והיא יחידה ואנחנו לא מחזיקים אותה 18 חודשים – היא חייבת להיות במס 25. ואם רכשנו אותה בינואר 15, ואני מוכרת אותה היום, וכן הלאה וכן הלאה, אני יכול לבקש כדירה יחידה, כי יש לי אותה מעל 18 חודשים. התאריכים יש להם כאן השפעה קריטית על תכנון המס, ולכן אנחנו חייבים להכיר את סעיף 47 – לקרוא אותו – להיכנס לחוק ולהיכנס סעיף סעיף: הגדרת מדד, פחת, חודש, יום רכישה, שווי רכישה, מתואמת, לא מתואמת – ממש לעבור על ההגדרות כדי לדעת את השפה של החוק הזה, כי אנחנו גם כשאנחנו מוכרים דירת מגורים, אנחנו צריכים להגיע לשבח הריאלי. אי אפשר לשים הוצאות שלא קשורות! אי אפשר לשים את כל ההוצאות שהיה לי כל החיים עם העורך דין, גם דיני אישות, גם דיני זה, גם דיני זה. צריך להיות מאוד מאוד ספציפיים – אותו דבר כמו כל נכס – ממש אותו דבר.

לגבי השבח הריאלי – חשוב לי לדעת שיש כמה ימים – מוגדרים בחוק הזה מספר ימים – יש יום מכירה, יש יום רכישה, יש יום תחילה, יש יום המעבר, ויש יום השינוי. כל יום כזה יש לו התייחסות לחוק: יום הרכישה קובע לי את שיעורי המס, יום המכירה בסעיף 19 קובע לי את יום המכירה וכל ההשלכות של זה. יום המעבר זה יום המעבר למשטר המס בדירות מגורים של תיקון  6 – 1.1.14. יום התחילה הוא יום תוקף תיקון 50 של שינוי משטר המס – משולי 50%  ירד ל- 20. ויום השינוי זה משולי 20 – באותו קטע עלה ל- 25, כי היה חסר כסף. צריך להכיר את הימים האלה.

אז לכן השבח הריאלי הוא קריטי – גם לגבי דירות וגם לגבי לא דירות. ומפה ההבדל בין דירות לבין שאר הנכסים זה ששאר הנכסים אנחנו ממסים לפי מה שנקרא “שכבות” – יוסי קרא לזה – אנחנו מדברים על חישוב לינארי לפי תקופות – מיום הרכישה עד 7 בנובמבר 2001 – אנחנו בשולי 47 היום. מ- 7 בנובמבר 2001 עד 1.1.12 – אנחנו בשולי 12 , ומ- 1.1.12 להיום – זה 25, ומס יסף ומס הכנסה לפי המדרגות.   ולכן השבח הריאלי פה הוא קריטי לאיתור גם לגבי דירות מגורים וגם לגבי נכסים אחרים.

דוגמה מספר 1 – זה נכס רגיל, דוגמה מספר 3 – זה גם כן נכס רגיל, שזה לא דירת מגורים, וכן הלאה וכן הלאה. את המצגת הזאת – מי שרוצה – יש לכם בסוף החוברת שלי את האימייל, ציור שלי מצויר – מי שרוצה את המצגת הזאת, כותב אימייל ומקבל אותה.

עוד כמה דגשים לגבי פרק חמישי של דירות מגורים: דירות מגורים בישראל – יש לנו משטר מס חדש מתיקון 76, שזה בתוקף מ- 1.1.14. יש מי שנכנס לפרק חמישי 1, ויש מי שלא נכנס לפרק חמישי 1. מי שנכנס לפרק חמישי 1, יש לו תנאים: הוא צריך למכור את כל הזכויות, הוא תושב ישראל, ואם לא תושב ישראל – זה לא חל עליו, ואם הוא תושב חוץ עם כל האישורים שם – אף אחד לא יודע מה זה האישורים האלה, אז אנחנו בעצם לא סופרים אותם. כל הזכויות – תושב ישראל – המהות הכלכלית של היחידה הנמכרת – אם היחידה היא מחולקת, מוכרים שלוש דירות. אם הדירה יש לה קומה מינוס אחת, קומת אמצע וקומה שלישית, וכל אחת עם תפקוד כלכלי, למרות שבטבו זה רשום אחד, זה שלוש דירות. יש תקרת שווי לדירה הנמכרת, כמו שדיברנו מקודם, ויש את כל הדרישה שבעצם המהות הכלכלית גוברת – מה השימושים של הדירה בפועל, ההגדרה של הדירה, ובעצם היום כבר יש אג’נדה חדשה במיסוי מקרקעין – בודקים את זה בכל מיני פסקי דין עכשיו – יש לנו כמה תיקים, ובודקים את האפשרות שרק דירה שמוגדרת בתב”ע (תכנית בינוי עיר), שהיא בייעוד שלה דירה למגורים, רק היא יכולה בכלל להיכנס לסעיף 1 לחוק – רק היא יכולה להיכנס לפרק חמישי 1 כדירת מגורים.

הם לקחו אותנו עכשיו לכמה תיקים בבית משפט, יש פסק דין ב- 13 לדצמבר במושב בית מאיר – ששלושה יורשים לא הצליחו – העורך דין משה הר שמש לא הצליח לשכנע אותם כל אחד לקבל דירה אחת ולמכור בעצם את דירתו כדירה יחידה כל אחד מהם. הם היו צריכים למכור את שלוש הדירות, כששתיים מתוך השלוש דירות היו לולים – לקחו לולים, פינו את התרנגולות. עשו מזה שתי דירות מגורים, ובגלל שזה היה בשטח של הייעוד החקלאי, למרות שהיו מתקנים פיזיים, שימשה למגורים, כתב לי מישהו: אני גרתי באחת הדירות האלה – הוא ראה אותי באיזשהו ריאיון, הוא אמר לי: אני גרתי בדירות האלה – משפחת גבאי, זה פסק הדין. לא אני, המשפחת גבאי בבית מאיר. ובלולים האלה נבנו שתי דירות, ובית המשפט אמר: הדירות נבנו על ייעוד חקלאי, שזה לא ייעוד למגורים, ולכן הוא לא יקבל את הפטור – על מה שהיה אז – שזה 2,200,000 שקל.

ויש לנו עוד תיקים, שברחוב חיים לבנון בתל אביב, ויש לנו במרכז תל אביב פה, דירות שהיו מחסנים, היו מרתפים, הוסבו לדירות מגורים – שלושים שנה גרים שם כדירות מגורים – הם באים פותחים לך את הנסח, אומרים: מה זה מחסן, מה זה מרתף, מה זה זה – בטאבו, בייעוד – אומרים לנו: לא מגיע למרות שהוא גם שם כבר חמישים שנה והוא גידל שם ילדים והכול.

אז היום נפתחים פה דברים שכבר לפני 35 שנה, כבר שכחנו מהם, כשאני הייתי שם במערכת – שכחנו, הם ממציאים את הגלגל מחדש, זה מערער את כל היציבות שהייתה סביב דירות מגורים, וזה גם מתנגש עם המטרה של החוקים: לעודד מכירה של דירות מגורים.

אדם גר בדירה שהייעוד שלה הוא מחסן, אבל בתוך בית מגורים – זה לא כמו דירת נופש שנמכרת, זה לא כמו לול באזור חקלאי, עם כל הכבוד! אם הבניין הוא בניין למגורים, והמרתף משמש למגורים, זה לא פגיעה בצביון של הבניין. כי הם אומרים: אחרי בית המשפט העליון בדירות נופש, אדם שלקח דירת נופש בים וגר בה שם כדירת מגורים, אני לא אתן לו פרס שהוא הפר את התב”ע, כשהתב”ע אומרת: תגור שם שבוע בשנה. אני לכזה לא רוצה לעזור. אני יכולה להבין את זה, כי הנוף שייך לכולם ברוטציה של שבוע בשנה – סבבה!

אבל אם בית מגורים – כל הקומות למגורים, ומינוס 1 היה מרתפים או מחסנים, והוסבו למגורים, וכן הלאה וכן הלאה – כל הפסיקה, כל הכותבים, כל המומחים שכתבו על זה כל השנים, נתנו לזה את הפס הירוק, כולל ירדנה סרוס שהיום היא שופטת. ופתאום ככה צצים פה ושם כאלה מקרים. לכן זה ממש נקודת תורפה שצריך להדריך את הלקוחות. צריך להגיד להם: הנה אם זה עובר חלק, זה יהיה לינארי – מה שנקרא, עד ינואר 14 פטור, והשאר זה חייב. ואם חלילה יבוא המפקח וייקח את זה לאי הסכמה, יש אפשרות של מס כזה וכזה, עם פריסה – מראים למנהל לאיפה זה יכול להגיע – שהוא יחליט. צריך להראות את זה, זה דבר חדש. אני בחיים לא העליתי בדעתי שאני בכלל אדבר על נושא כזה. אנחנו מתמודדים עם המון המון תיקים שמאחורי הקלעים… כמובן אנחנו לא יכולים לייצג יחד עם עורכי דין.

האדם שקנה את הדירה כמחסן…

הוא קנה כמחסן, ומקודם גרו בדירה. אני אומרת לכם: יש לנו מקרה קיצוני, ואני לא רוצה להיכנס למקרים שלנו, כדי לא להראות שאני באתי בשביל זה. אבל יש לנו מקרה קיצוני, שאדם קיבל מאבא שלו דירה שהייתה מחולקת לשתיים, האבא קנה את זה כדירה, הוא העביר לבן כדירה, בטבו מופיע מחסן, בייעוד זה מחסן, שנים זה דירת מגורים. העירייה ביקשה לאחד משתיים לאחד – הוא עשה את זה, וכשהוא ביקש היתר לבנות עכשיו דירה, מדדו את הגובה, היה חסר 40 ס”מ, ואז שאלתי אותו: תגיד לי, מישהו הולך קונה דירה ומודד כמה הגובה של הרצפה? אם זה 2.40 או 2.20? זה 2 מטר, זה לא מספיק. בגלל שחסר את הגובה, אי אפשר לתת לזה היתר. הבן אדם מכר את הדירה הזאת, והקונה הצליח להוציא היתר. זאת אומרת, כל הזמן דברים נורא נורא מוזרים, לא נתנו את הפטור. אני לא אכנס לזה, כי זה תיק שאני לא רוצה שכרגע יהפוך לנושא שלנו.

דוגמאות למקרים כאלה?

שום רולינג, שום בטיח. כרגע בודקים את זה. הם אומרים: אבל זה לא דירה!  אתה הולך למילון, בודק מה זה דירה: מערכת חדרים שביחד מתפקדים כדירת מגורים למגורי בני אדם. מה זה דירה?  מה צריך פה….? לא, הם רוצים בתב”ע. תב”ע זה ייעוד, זה משהו אחר. כשאנחנו יודעים שגדלנו וגידלנו דורות, ואני אותי גידלו, דורות של אנשים, שמבחן השימוש הוא עיקרון העל – מה משמש הנכס. כולל הלול הזה, שכל השנים מקודם היו נותנים עליו פטורים. היום בגלל התפיסה של איזה מחוזי – זה לא עליון – תפיסה של הדירת נופש – כרגע זה מערער את כל היציבות. אנא שימו לב ותדריכו את הלקוחות.

לגבי מסלולי הפטור – של פרק חמישי 1 – דירה יחידה, דירת ירושה ודירה של מוסד ציבורי – כל אחד מהם צריך להכיר אותם על בוריים, על כל ה- 360 מעלות שהם כוללים בתוכם, משום שכל אחד מהם – יש חריגים ויש פסיקה, וצריך ללמוד את הדברים האלה שלא נעשה טעויות.

ואז אם אני עכשיו חוזרת מפה לגבי השליחות שלי והתרומה שלי ליום הזה – אני רוצה להסביר מה זה דירת מגורים שמושפעת מ… שהמחיר שלה מושפע מזכויות בנייה. עכשיו, תראו, אתם באים לבן אדם ושואלים אותו: מה אתה מוכר? הוא אומר: אני מוכר דירת מגורים. תסביר לי. הוא אומר: יש לי בית קטן בראש העין – 35 מ’, אני יושב על חצי דונם. אתם כבר מתחילים לראות את העניינים – חצי דונם בראש העין היום – פחות מ- 6-9 יחידות דיור לא נמכרות. זה הסדרי גודל היום. כל הדירות הקרקע שהיו תרנגולות, הפכו להיות פרויקטים נדל”ניים. ואז אומר לי: אני מוכר את זה ב- 4 מיליון – 35 מ’ על חצי דונם הוא מוכר ב- 4 מיליון! זה ברור שה- 4 מיליון זה לא עבר 35 מ’, ולכן התמורה אפשר להתייחס אליה בשני אופנים: או להגיד שאת הכסף מחלקים לשתי יחידות – לשני סכומים. כסף אחד מהתמורה – מה- 4 מיליון – שהולך לדירת המגורים במצבה, עם החצר והפרטיות, וכסף אחר הולך לזכויות הבנייה שהן קיימות – כרגע לא ממומשות, אבל הן צפויות, כי בחוק בתיקון 70 כתוב: “קיימות או צפויות” גם אם אין היתר לבנות, אבל יש ‘צפויות’, זה גם נכנס. זה גם כן תיקון שנכנס בעקבות כמה ויכוחים עם מס שבח על ה”צפויות” הזה. יש צפי, יש ציפייה. אז הם עושים את המילה “קיימות” והוסיפו “או צפויות” – זה לא היה מקודם.

עכשיו אומר מס שבח – אומר החוק: תפצל את הכסף. כסף שהולך אל הדירה – אם זאת דירתך היחידה, תקבל פטור בתקרת השווי – 4.4 או כמה שזה היום. ואת השאר תשים בזכויות בנייה וכדומה. זכויות מס מקרקעין, תמסה בשיעורי מס רגילים לפי יום הרכישה, תן פריסה, תן הוצאות, תן היטל השבחה, וכן הלאה וכן הלאה. ולכן אנחנו חייבים… אנחנו לא שמאים. אנחנו עובדים צוות: עורך דין, מומחה מס ושמאי – תמיד שלישייה. קחו סביבכם שיהיה שמאי זמין שהוא יודע לתקתק את העניינים. אנחנו עובדים עם שניים – השמאית שלנו קבועה, ותמיד כשהיא עמוסה או משהו, יש לנו עוד אחד.  ולכל דירה שיש לה פוטנציאל זכויות בנייה, תגידי כמה שווה הדירה. אם אין שמאי ויש מהר עסקה, והבן אדם לא יכול לחכות… אנחנו לוקחים מקדמי סיכון – הדירה שווה מיליון וחצי, הדירה שווה 2 מיליון… נותנים כל מיני קטגוריות, ועושים לו ארבעה -חמישה חישובים: אם השווי יהיה ככה, כמה יהיה בחלק הפטור ובחלק החייב; אם השווי של הדירה ככה… עד כפל שווי… מחשבים לו את החלקים, שהוא ידע מה המצב הכי טוב, למצב הכי גרוע – איפה הוא יכול להידרדר.
עכשיו, מה אומר החוק? אומר ככה: אני רוצה לעזור: אם שווי הדירה במצבהּ הוא כזה רעוע, ויש מקלחת, שירותים ומטבח, והייעוד הכול בסדר – הוא כזה רעוע, גם אם השווי רעוע ואתה מכפיל ב- 2 ולא מגיע לרצפה, אני נותן לך איזושהי רצפה – 500 ומשהו – 600 אלף שקל – שמה שלא יקרה, 600 אלף שקל תקבל מרכיב של דירת מגורים. אבל רוב הדירות כבר עברו את הסכומים האלה, ואנחנו מדברים על דירה ששווה 600, ואתה נותן כפול 2 – זה 1,200,000 – סתם לצורך הדוגמה – ואז 1,200,000 מתייחס לדירת המגורים – פטור, 2,800,000 הולך לקרקע – חייב – מה שזה אומר. ואם יש לי פה ארבעה מוכרים, אז כל אחד מקבל רבע מהחלק הפטור ורבע מהחלק שמתייחס לעסקאות אחרי זה במקרקעין, וכל אחד עם שיעורי המס שלו ומה שמגיע לו והגיל וכן הלאה וכן הלאה.

אם אומר לך השמאי: לא, לא, הדירה הזאת בנויה לתלפיות, היא ממש דירה מהממת! השווי של הדירה הוא 2.5 מיליון שקל – בלי טובות, בלי כפל – לא צריך טובות. 2.5, והוא משתכנע שזה 2.5, כי זה בנוי ככה ויש לו פרטיות ויש לו עץ תמר ויש לו זה, אז 2.5 מיליון – מיליון וחצי חייבים – זה מספרים אחרים.

אם הוא אומר לך: תקשיב, הבית במצבו הוא מיליון שקלים, אתה מכפיל ב- 2, אתה מגיע ל- 2 מיליון שקלים. התקרה שאתה יכול להגיע אליה בכפל הזה – בכפול 2 – זה 2 מיליון 42 או טיפה – פלוס, מינוס – 42,500 זה הסכום. מה שלא יהיה, שווי הבית במצבו כפול 2, נתקע בתקרה 2,042,500. זאת אומרת, זה עזרה – זה כאילו להגיד לך: תקשיב, אני באה לקראתך. הבית הוא קטנצ’יק, אני נותן לך את כל ה- facilities, הפרטיות, את האפשרות ליהנות מכפל, והשאר יהיה חייב לפי שיעורי המס ביום הרכישה.

אז אני הכנתי לכם פה דוגמאות מאירות עיניים – ארבע דוגמאות, למען האמת – כדי שאנחנו… תראו, אנחנו היום מאוד מעודדים אנשים לבנות בעצמם, כי בכל חלופה אחרת, הם מוכרים במזומן, נשאר להם ממש מעט, ומה הם יעשו עם הכסף? יקנו דירות, ישלמו מס רכישה 8% – לא בא בחשבון!  אז הם עושים קומבינציה – נשאר להם יותר ממזומן – בהחלט נשאר להם יותר ממזומן, כי הם מעבירים את הרווח היזמי לדירות הנשארות אצלם, והם נשארים עם דירות שוות בנויות – זה משאיר להם יותר בוודאות בציר הזמן!  אבל הכי הרבה נשאר להם אם הם בונים לבד. אז אנשים לפעמים מפחדים להיכנס לסיפור הזה. הם לא בקיאים, ובגלל שזה לא ידוע להם. אז אנחנו מצמידים להם אנשי מקצוע. כי אם אתה בונה לבד – אנחנו יכולים להראות כמעט בכל הפרויקטים במרכז הארץ, שלפחות דירה נוספת בשווי הגמור שלה נשארה לך ביד.

עכשיו, תלוי כמה הדירות. יש לנו אנשים שיש להם דירות בכפר סבא – יש להם זכות לקבל 25 דירות. עכשיו, מה הם יעשו עם 25 דירות? אז חלק בכסף, חלק בדירות, וזה לא השיעור של היום, אבל בגדול, אנחנו מעודדים לבנות לבד. הבנקים נותנים כסף. אם לבן אדם יש אשראי טוב, אין שום בעיה, הקרקע שווה.

דוגמה ראשונה שהכנתי לכם היא דוגמה שאני מוכר דירת מגורים יחידה אחרי 1.1.14. סתם לצורך הדוגמה, היא נמכרת ב- 6 מיליון שקל. כשהחוק הזה יצא לדרך, תקרת הפטור הייתה 4.5. עכשיו, המדד ירד, אז כאילו ירד הסכום. אבל נלך עם הדוגמה של 4.5 מיליון.

אז מה שקורה: מקבלים על דירה יחידה פטור בגובה התקרה – 4.5 מיליון ₪. 2 מיליון נחשבים לשווי מכירה חייב. בעצם, בסימולטור במס שבח שנכנסים אליו – בסימולטור אתם שמים בשווי המכירה 2 מיליון שקלים. עכשיו אנחנו עושים פרופורציה בין 2 מיליון שקלים לבין 6.5 מיליון שקלים – זה החלק החייב ביחס לתמורה הכוללת – ואז יוצא לי 31%. ואני שמה 31% מכל ההוצאות: שווי רכישה, השבחות אם היו, עורך דין ברכישה, אם היה לי שמאי ברכישה – כל דבר שהיה לי – 31% – מביאה את זה לערך מתואם ליום המכירה במדד ידוע, והגעתי לערך מתואם של העלויות. בדוגמה שחיברתי: זה 923 אלף ₪. שבח ריאלי זה שווי מכירה פחות שווי רכישה מתואם – מיליון 76. ואז סופרים את תקופת השבח: תקופת השבח זה הגדרה שבעצם מקבעת תקופה שמתחילה ביום הרכישה ונגמרת ביום המכירה – במקרה הזה 16 שנה – 15 שנה לפני יום המעבר, שנה אחרי יום המעבר, אבל רק שנה חייבת, לפי סעיף 48 א רבתי, ב2 קטן. ואז אני שמה 1/16 כפול השבח הריאלי – מכפילה ב-25%, ומוציאה צ’ק.

דוגמה ב’: עכשיו אני גם מוכר דירה יחידה – דירה יחידה שמחירה מושפע מזכויות בנייה – גם כן אחרי ינואר 14. פה עשיתי תאריכים טיפה שונים. יש לי שלוש שנים עד יום התחילה, עשר שנים בין יום התחילה לבין יום השינוי, עיגלתי את זה, ושלוש שנים מיום השינוי שזה 1.1.12, עד יום המכירה. אז אני מוכר את הזכויות שלי ב- 3 מיליון 600. אומר לי שמאי שהשווי של הבית במצבו כמו שהוא, בלי טובות של אף אחד, זה 2 מיליון, ובעצם זאת התקרה. ואז מיליון 600 זה שווי מכירה חייב. אני עושה פרופורציות בין מיליון 600 ל- 3 600 – זה 44%. החלק הזה של המיליון 600 מוגדר בסעיף 48 א רבתי, ב3 קטן – זה כתוב באופן מפורש. לא היינו צריכים את הסעיף הזה, אבל כתבו אותו כדי שלא יהיה ויכוחים. כי הרבה פעמים הגיעו לדיונים עורכי דין ולא ידעו שהדבר הזה ממוסה – לפי איך – אז כתבו את זה. הוא ממוסה בשיעורי מס של הקרקע – 47, 20, 25. ולכן מול המיליון 600, שזה 44% מהתמורה, אני שם 44% משווי הרכישה וכל ההוצאות בערכים מתואמים ליום המכירה, ואני מפחית: אחד פחות השני – קיבלתי שבח ריאלי, ואותו אני מחלק לשלוש תקופות: שכבה ראשונה, כמו שאומר יוסי, עד יום התחילה; אחרי זה, בין יום התחילה לבין יום השינוי, ובין יום השינוי ליום המכירה – כל אחד לפי שיעורי המס האישיים.

אנחנו תמיד אומרים שאיפה שיש לי שבח בשיעורי מס גבוה, מעבר למה שהבן אדם חייב בו, הוא זכאי להקלות: גיל, יגיעה אישית, פריסה – כל זה אתם יודעים, זאת העבודה שלכם, קלי קלות, ואז משלמים את המס.

את המס הזה אפשר לחלק גם בין הבעל לאישה?

בוודאי! זה גם מאוד מאוד חשוב! סוף סוף יצאה גם הנחיה כתובה… זה גם כן נושא לדיון, אבל נטפל בו גם בחוק, אבל מה שכרגע בטוח עובד, זה שאם בעל ואישה רשומים על הדירה חצי – חצי, ויש לי כזה חלק שחייב במס – עכשיו עשינו דבר כזה בקריית אונו – חצי הולך אליו, וחצי הולך אליה. במקרה שלנו – הדוגמה שקרתה אצלנו – הוא היה בשיעור מס גבוה, פריסה לא עזרה לי, אבל היא במקרה לא עבדה, ואז עשינו לה פריסה לארבע שנים – המס חזר – חבל על הזמן! זה עזרה נהדרת!

ומה שחשוב להקפיד, זה שאתם מכינים את השומות – תכינו שתי שומות – אחד לבעל ואחד לאישה – וככה שזה יוגש, שהשווי מכירה ייחלק חצי – חצי, ברכישה זה חצי-חצי, זה חצי – חצי, ואז אם מס שבח קולט את זה בשתי שומות, מה הכנסה שואב את זה כחישוב נפרד, ויכול לבצע את הפריסה באופן פרטני. אם לא עושים את זה, זה לרוץ בין המשרדים, זה סיוט, אנחנו מכתתים רגליים בשביל לסדר את התקלות.

אם מנהל מס שבח לא יעשה שתי שומות נפרדות, מס הכנסה קולט את זה כחישוב מאוחד, והמס יעלה בחזרה. אנחנו מתמודדים עם זה כל יום – זה עוד לא עובר חלק – אבל מה שחשוב הוא להגיש את זה ולנסח את הפסקה במכתב הנלווה לעורך הדין עד שאנחנו נוכל לייצג, לנסח את הדבר הזה שזה שווה חצי – חצי, וחייב לפצל את השומות. בבקשה תוציאו שומות נפרדות, ותצרפו בסימולטור שומות נפרדות – זה מאוד מאוד חשוב. לא אקסל, שומה מהמחשב.

במס שבח יש לנו חלק. אם יום הרכישה היה 1970 – דרדרתי אחורה את יום הרכישה ל- 1970 – אז בין 70 ליום התחילה, שיעור המס השולי שחל הוא 47. יום התחילה הגדרתי קודם: 7 בנובמבר 2001 – זה הגדרה בחוק – יום התחילה. זה תחילת משטר המס החדש בתיקון 50. אז אם רכשתי ב- 1970 – בין 70 לנובמבר 2001 – המס בפרופורציות של החישוב יחול 47% – מס שולי. עכשיו, אם יש לי שני בני הזוג, ואנחנו מפצלים את שווי המכירה ואת ההוצאות, ומגיע שבח ריאלי לכל אחד חצי חצי, אם אני יכולה את שניהם לפרוס אחורה לכמה שנים – מצוין! עם נקודות זיכוי ומה שמגיע. אם רק לאחד מהם, עדיין זה הקלה. מספיק שאני מביאה נקודות זיכוי לאישה – 20,000 אנחנו חסכנו. מספיק שהיא מעל גיל 60, כבר אנחנו מורידים… זה לפחות 50,000 שקל חיסכון רק בפרוצדורה הזאת! המון כסף גלום בתכנוני המס הפשוטים האלה. לא כזה מסובך. אגב, אני גיליתי משהו מדהים… בסדר, מחשבים להם פחות 640. אני גיליתי משהו מדהים שזה ממש בוער בעצמותיי כרגע: זה שיש אנשים שזה חברה, שמתקשרים לכל מיני אנשים פרטיים – חברת החזרי מס כזאת – מתקשרים לאנשים פרטיים ואומרים להם: לפני שלוש שנים וחצי עשיתם עסקה, ושילמתם עליה מס בשיעור 47%. אנחנו יודעים שמגיע לכם החזר. בואו אנחנו נטפל בכם. מאיפה הם יודעים את התאריכים? את הסכומים? מרימים לאנשים טלפונים… זה משהו מהאגדות! הסיוט של כל מנהל מס שבח – תאמינו לי שהסיוט של מנהל מס שבח הוא לדעת שהעובדים שלו מוכרים מידע. ויש פה משהו – שכנראה זה לא המקרה היחיד… היא לא הלכה אליהם, היא באה אלינו, כי היא פחדה שאם הם יגיעו לדברים האלה, הם גם יכולים אחר כך לרדוף אחריה. היא נכנסה לסרטים.

אבל באמת באמת יש פה הדלפת מידע, ואם אתם נתקלים בזה… אני דיווחתי על זה לשי אהרונוביץ’, כדי שיבדקו את האבטחת מידע – איך הדברים יוצאים החוצה.

תיקון 33 במס שבח, תיקון עקיף, שהוא היה תיקון במס הכנסה, נכנסה הגדרה של “יגיעה אישית”. אני אגיד לכם מאיפה הגיע הסיפור הזה. אתם מכירים את מיקי מיכאלוביץ’? מיקי מיכאלוביץ היה רכז שלי בפקיד שומה חיפה, הוא היה ביחידה הארצית לשומה, אחר כך הוא היה סגן בגוש דן – הוא איש מקצוע. וכשאבא שלו נפטר – אבא שלו היה נהג מונית – וכשאבא שלו נפטר ואימא שלו ירשה את הזכות לרישיון על נהג מונית, פתאום ממצב שלאבא שלו הייתה הכנסה שהוא השכיר את המונית – הכנסה כזאת וכזאת – כי זאת הייתה הכנסה מעסק אצלו – הוא היה צריך לשלם הכול בנטו. כשהאימא שלו התחילה להשכיר את המונית, היא קיבלה שיעור מס שולי – 35% אז היה – פסיבי. הוא אמר: איך זה יכול להיות? אם היא ירשה את זה מאבא שלי, ויש לנו כבר מעל עשרים שנה את הרישיון הזה, איך יכול להיות עכשיו שכשהיא צריכה לחיות מזה, פתאום היא קופצת לפסיבי? ואז בגלל שהוא היה קולני בכל המובנים ואיש חכם מאוד, וגם היום, הוא הלך והעיר את התשומת לב, ודורון לי שהיה נציב מס הכנסה, ואודי ברזילי היה אחד היועצים שלו, אני הייתי אז בלשכה – בעצם תיקנו את ההגדרה הזאת, וקבעו שמי שיש לו נכס – מקרקעין או כל נכס הוני שמשמש אותו מעל עשר שנים, ועבר את גיל שישים, יש אפשרות לראות בהכנסה שלו כאילו הכנסה מיגיעה אישית. זאת אומרת. שהוא נכנס למדרגות של 10, 14, 21 וכן הלאה וכן הלאה – עוד לא הגענו בכלל ל- 25. זה הקלה משמעותית, אנחנו פה עושים חגיגות במובן החיובי של המילה!

דוגמה ג’: מה קורה אם אני מוכר דירת מגורים יחידה – כי עדיין אני בדירה יחידה, בפרק חמישי1 – המחיר שלה מושפע מזכויות בנייה נוספות, אבל שווי הבית במצבו הוא מעל התקרה. זאת אומרת, אני מוכר ב- 7,600,000, שווי הבית הוא לא 2, 2.5 או 4.5 – הוא 5,600,000. זאת אומרת, עלה על מה שמותר לי לקבל פטור לפי 49א רבתי שדיברנו בתחילת הפגישה.

אז החישוב הוא כזה: שווי מכירה – 7,600,000, שווי הבית לפטור הוא 5,600,000, שווי המכירה של זכות אחרת חייבת הוא 2 מיליון. קודם כול, נטפל ב- 2 מיליון – 2 מיליון כמו מקודם – נכנס לשיעורי מס לפי יום הרכישה, עושים פרופורציות, 2 מיליון חלקי  7,600,000, זה 26%. מכפילים בכל ההוצאות המתואמות, מקבלים את שווי הרכישה המתואם, מגיעים לשבח ריאלי. מחלקים לפי השכבות – עד יום התחילה, עד יום השינוי, עד יום המכירה – 47, 20, 25 – ומשלמים את המס. אבל על החלק של דירת המגורים – אתה לא יכול לקבל על דירת מגורים פטור מעבר לתקרה, ואז על העודף מעבר לתקרה, מחשבים לינארי מוטב – זה מה שנקרא: תיקון 76. פטור עד 14, חייב מ – 14.

והנה הדוגמה שהכנתי: 5,600,000 – החלק המיוחס לפטור לפי המהות שאושרה במיסוי מקרקעין, תקרת הפטור – 4.5, שווי מכירה חייב – 1,100,000, ואז הפרופורציה בין 1,100,000 לבין שווי המכירה כולל שזה 7,600,000, היא 14.5%. מול זה שמים את כל ההוצאות בערך מתואם – כפול 14.5%. אני מקבלת שבח ריאלי כולל. מתוך זה אני לוקחת רק את ימי השבח אחרי ינואר 14 – רק את החלק החייב – מיום 1.1.14 עד יום המכירה. 1/16 כפול השבח הריאלי המחושב – הוא ימוסה ב- 25%, וכן הלאה, ואז לוקחים את זה פלוס הסכום הקודם, ומשלמים את המס.

אם בן זוג אחד נפטר, והוריש לבן הזוג שלו חצי בית, חצי דירה – זה משפיע על החישוב פה?

יש מוכר אחד אם הוא ירש את הכול. אם ירשו גם הילדים, יש לי מספר ילדים פלוס הבעל. אז הוא מוכר יחיד, זו הדירה היחידה שלו, והוא… לא, היא לא חיה, המוכר הוא מי שחותם על ההסכם.
לא, הוא לא צריך את זה. הוא יכול להגיד: חצי ירשתי, וחצי אני מוכר כדירה יחידה. עדיין התקרה של 4.5 זה פֶּר הדירה. לא ייתנו לו 4.5 על דירת ירושה ו- 4.5 על דירת זה. זה בשום פנים ואופן לא!

פשוט, הניסוח של הסעיף בתיקון  76- הניסוח כמו שהם כתבו אותו ב- 49א – הוא כתוב ל”מוכר” במקום ל”דירה”. פשוט טעות בהבנה. אין ספק שהתכוונו לדירה, ובדברי ההסבר התכוונו לדירה. ואף אחד לא התכוון שמוכרים לי ארבעה אנשים, כל אחד יקבל תקרת שווי – לזה לא התכוונו. התכוונו לדירה, וכתבו למוכר בטעות, ואנחנו מתייחסים לזה כרגע ככה.

דוגמה רביעית מתייחסת למצב שבו… אתם יודעים, תושב חוץ, גם כשהוא מוכר את דירתו היחידה, הוא לא נכנס לפרק חמישי 1. אין לו פטור דירה יחידה – בכל סכום. ישר לינארי המוטב. תושב חוץ שבא, הוא לא נכנס לפרק חמישי 1 בכלל! כי כתוב… פרק חמישי מתחיל: תושב ישראל המוכר את כל הזכויות – תושב ישראל ו- מוכר את כל הזכויות. אם לא תושב ישראל, הוא בכלל לא בפרק הזה. ואז יש פה שתי שאלות: 1) לגבי מה קורה כשאני מוכר את דירתי היחידה – הנה הכנתי לכם דוגמה שאנחנו תיכף נעבור עליה. 2) ומה קורה אם אני יורש דירה שההורים שלי השאירו דירה יחידה, ורק אני תושב חוץ וכן הלאה וכן הלאה. מוכרים – שלושה ישראלים ואחד בחו”ל.  ואז הוא אומר: למה אני נדפק? כי גם לא מגיע לו את הפטור של דירת ירושה, כי הוא לא תושב ישראל, כי הוא עכשיו בא למכור. אמרו ועשו פרשנות מרחיבה ומקלה, שאם יש לי בתוך היורשים תושב חוץ, בודקים את המעמד של המוריש ביום הפטירה. אם המוריש ביום הפטירה היה תושב ישראל, כולם נהנים מזה – גם אם יש תושבי חוץ וגם אם תושבי ישראל. זה כאילו לעזור, כי לא התכוונו להחמיר, כי יצאו כמה דברים שיורשים זה הפריע להם שיש להם ארבע שנים מתוך השלושים שנה לשלם את המס – כמה גרושים האלה – סליחה שאני אומרת את זה, אבל… ואז הם העלו את זה, וזה עלה לירושלים, והם החליטו להקל. וכשמקלים, זה טוב לנו.

הדוגמה הזאת שהכנתי לכם זה תושב חוץ, שאו שהוא מוכר את דירתו היחידה או שהוא מוכר אחת מתוך העשרים דירות שיש לו – זה לא משנה – הוא באותו חישוב. אין לו פטור בשום תקרה. הוא מוכר הכול בלינארי מוטב. כלומר, מחשבים לו שבח ריאלי כמו שהכנתי כאן דוגמה: 6.5 מיליון – שווי הדירה, אין לו תקרת פטור, יש לו שווי רכישה – 3 מיליון, 100% מהשווי רכישה. הוא מקבל שבח ריאלי – 3.5. ואז 15 חלקי 16 שנה – הוא מקבל פטור, ו- 1 חלקי 16 מקבל חייב ב- 25%. אם תשוו את הדוגמה הזאת לדוגמה הקודמת שמגיע לו תקרת פטור, תושב ישראל מקבל על 4.5 פטור לגמרי, ורק על העודף הוא משלם את המס, שזה הבדל עצום. זאת אומרת, המדינה לא כל כך רוצה לעזור למשקיעי חוץ. זה כבר… אני עוקבת אחרי הדבר הזה כבר מ- 2004-2005, שהמדינה בהתחלה התחילה להמציא – עוד לפני ה- 8% – שתושבי חוץ שקונים דירות בישראל, ישלמו 3.5% – זה לא היה דירה נוספת. הם אמרו: תושבי ישראל יהיה להם לפי המדרגות שהיה פעם, ותושבי חוץ  יהיה 3.5%. מי כאן הקים צעקה? דני דורון. הוא אמר: השתגעתם! משקיעי חוץ משקיעים פה כסף, מניעים את הכלכלה, מביאים את התיירות… ביטלו את זה. אחר כך היה חסר כסף. אמרו: איך נעשה כסף? מאיפה נעשה כסף? נעשה דירה נוספת – כל מי שקנה דירה נוספת, ישלם 3.5 על הדירה הנוספת. עכשיו, כשזה עוד היה 3.5%, זה היה חביב, עוד לא נלך עם כל תיק לבית המשפט, כי זה 3.5%. זה מכביד, זה לא הוגן, זה לא בסדר, זה מס שהוא סתם! הוא סתם מס! זה אגרת העברת רישוי. אתם מעבירים מכונית – אתם משלמים 300 שקל. זה מס פשוט מיותר לחלוטין! הוא מעלה את המחירים, הוא מעיק על האנשים, ופשוט סתם מס! אני ממש נגד המס הזה, אבל זה החוק.

ואז עברו השנים וההוראת שעה הזאת תפסה תאוצה, וה- 3.5% זה נהיה כזה נחמד, וראו שזה המון כסף. אתם יודעים שגביית המיסים במיסוי מקרקעין – הרוב זה מס רכישה. מה שבח זה כלום, זה גרושים. רוב הכסף זה ההחלפת ידיים הזאת. אז אמרו: אה, זה מכניס כסף, בוא נחגוג! העלו את זה ל- 5%! העלו את זה ל-5%  לתקופת הוראת שעה. אמרו: בינתיים, צריך כסף. ואז אמרו שזה ייגמר ב- 2013. זה היה אמור להיגמר, אבל היה בחירות, כי פיטרו את השר. אתם זוכים מה היה? היה בחירות, הגיע יאיר לפיד. יאיר לפיד מגיע ב- 1.5.13 – הוא מגיע לוועדת הכספים כשר אוצר בפעם הראשונה, אומר: תקשיבו, אין לנו כסף. 19 מיליארד, צריך לארגן זה. אני אבקש מוועדת הכספים לאשר שההוראת שעה הזאת שהייתה 5% ושצריכה להיגמר ב- 5.5, כי בדיוק זה היה כמו עכשיו – נגמר הבחירות – בבקשה בבקשה תנו לי לגמור את 2013, תנו לי לגמור את 2014, ינואר 15, מחזירים 3.5%. ואז פיטרו את השר – לצערנו הרב או לא – אין שר אוצר. כחלון מגיע, לא מסתכל במחברות הקודמות, במה שהיה – לא מסתכלים! בא, אמר: אני רוצה כאן לעצור את הביקושים, לא 3.5, לא 5 – הקפיץ ל- 8%. אגב, יש כאלו שרצו 20% – שתבינו איפה אנשים הגיעו ורוצים לנגוס. והגענו למצבים אבסורדיים, שאנשים… התיקון 85 שהזכירו פה, שהפולנים מחזיקים חצי – חצי – שני ילדים ירשו דירה חצי – חצי – עכשיו, כחלון רצה שמי שירש דירה, תוך כמה זמן אם הוא לא מוכר אותה, היא תחויב במס. מה קרה? גפני השתגע עליו, לא הסכים. מה קרה? רק אנשים מתאבלים על ההורים, מה אתם רוצים שהם כבר יממשו את הנכסים?!  לפעמים יש קשיים משפטיים, לפעמים יש סנטימנטים. מה אתם מתנפלים על האנשים האלה?! ובסופו של דבר, אני כתבתי לו מכתב – לא רק אני אחראית להישג הזה – אבל כתבו לו – כנראה גם רשות המיסים ראתה בזה באג – שכאשר אתה יורש חצי נכס, שהוא לא ייספר לך לא למס שבח ולא למס רכישה, מהסיבה שקרה לנו עם מלא מקרים שהגיעו שהם ירשו חצי נכס, עכשיו הוא התחתן עם אשתו, הוא בא לקנות איתה דירה – אז גם למס רכישה זה נספר לו – על החצי שלו שהוא קונה, וגם למס שבח זה נספר לו. מה זה?! זה בלתי אפשרי!  אז תיקנו את זה בתיקון 85 כדי להקל.
עדיין המיסים בישראל בנושא הנדל”ן הם קטסטרופה! מס רכישה זה משהו שאי אפשר להסכים לו. ואנחנו צריכים – כל אחד בממשקים שיש לו – אם יש לו גישה לכנסת, אם יש לו גישה לפוליטיקאים, אם יש לו גישה לאנשים שיכולים להשפיע – המיסים בארץ והמס רכישה זה שערורייה שאין כדוגמתה!

מס רכישה – אתם יודעים שכשהתחילה הדרך… חוק מיסוי מקרקעין נולד בנוסח שלו, שאנחנו היום סופרים תיקון זה, תיקון זה – היום אנחנו בתיקון 94 – מה שאני יודעת, אולי יש כבר תיקון חדש – אבל תיקון 94 זה התיקון האחרון שאני יודעת. אז מ- 63 הוא חי החוק הזה. ועד 63, הייתה פקודת המקרקעים, שהיא פקודה מנדטורית שאומצה כמו הרבה חוקים מהבריטים – קיבלנו ירושה גם את זה. ב- 63 תוקן החוק הזה. לא היה מס רכישה. היה חוק חמוד: מוכרים זה, מרוויחים, משלמים – זהו! לא היה מס רכישה!  ב- 74 הכניסו לנו גם את המע”מ וגם את מס רכישה, שבא ב- 76 אולי. אז ככה ביחד כל המיסים. 74 – אמרו: רגע רגע, בוא נעשה כסף קל! יש מס רכישה – מי שקונה…. זה היה מאוד נחמד – דירות מגורים זה היה חצי אחוז, ואחרי זה, זה היה זה – משהו קטנצ’יק, חמוד ונחמד. יש לי טבלאות ישנות של פעם – זה היה משהו סביר – חצי ו- 3.5%, והקצה היה 5%. וכמה דירות שאתה קונה וכן הלאה וכן הלאה, ואמרו: מי שקונה בניין, ישלם 3.5%. מי שקונה משהו אחר, שהוא לא דירת מגורים ולא בניין, ישלם 5%. ככה זה היה מחולק. זה לא היה קל להפעיל את זה, כי תמיד אמרו: אני קניתי בניין, אני קניתי קרקע, אני קניתי פה – היו על זה ויכוחים. בסופו של דבר, כל הסוגיות שהיום אנחנו מתמודדים איתן במס רכישה – בגלל שהוא כבד, היום רוב ההתמודדות זה חזקת התא המשפחתי – מה שנתנו פה סקירה מקודם – חזקת התא המשפחתי זה נושא, זה בעיה, זה פרוץ, נכנסים לך לתא המשפחתי ואיך הוא מתנהל, בצורה שהיא בלתי סבירה: הם גרו בדירה המושכרת, הם לא גרו בדירה שהוא הביא מהחתונה, הם נכנסו לחשבון, השתמשו בכסף הזה, קנו, עשו טיפול שיניים – כל מיני דברים כאלה שמאוד מאוד קשה להתנהל. אני מאוד מקווה שמישהו פה ייקח אחריות ברשות, ויוציא איזה תיקון חוק שאפשר לחיות אתו. ככה אי אפשר להסתדר! אנשים היום עושים הסכמי ממון דקה לפני החתונה, כי הם פוחדים שאם הוא ואם היא, וזה מעמיס וזה מכביד ועושה פשוט בלגן.

אז הנושא הראשון זה חזקת התא המשפחתי, שהיום מתמודדים אתו הרבה. אנחנו ממש לא יודעים מה להגיד. בעיקר שאנחנו חסרי אונים מול ההמצאות – מפסק דין לפסק דין יוצא לנו משהו אחר.
הנושא השני הוא סוגיית השווי – כי סוגיית השווי, כמו שאתם יודעים, זה נושא. כי החוק אומר: שווי זה שווי השוק שיש לצפות בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ואז יש שני חריגים: חריג מס’ 1 – שאם נעשה הסכם בכתב בין צדדים שאינם קשורים, ויש תום לב – התמורה שהוסכמה בחוזה היא השווי לעניין מס רכישה והיא השווי לעניין מס שבח. המנהל לא יכול להתערב. בשורה של פסקי דין נקבע שהמנהל לא יכול להתערב. לפעמים אנשים קבעו מחירים חצי ממחיר השוק. קראו לה, אמרו להם: מה זה? זה חצי מהמחיר! מוכרים פה ב- 1,400,000 – מה אתה מוכר לי ב- 700,000? מקרים כאלה קיצוניים! בטוחים שיש שחור. בית המשפט אמר שנטל ההוכחה של הסבירות הוא על הנישום, אבל אם המנהל טוען לחוסר סבירות, ואם המנהל טוען לחוסר תום לב – שהוא יוכיח! כי אם יש חוזה כתוב…

יש פסק דין אליקים שחף – הוא מכר בחצי מחיר שוק, ובית המשפט אמר: מכירה בדוחק היא עילה. הבן אדם היה צריך כסף לטפל משהו בתחום הבריאות, הוא אמר: הראשון שמגיע, אני מוכר לו. ולכן יש לבדוק את זה היטב. אנחנו לא שמאים. אני תמיד שואלת: מי הקונה? כשאתם מקבלים הרבה פעמים תיקים לעשות שומות, אתם לא נכנסים לפילוסופיה ולצדדים, כי זה העורך דין עושה. אבל אם אתם לא תהיו זהירים – כשאתם עושים הסכמי שכר טרחה בקשר לתפקיד שלכם בשומה – האם אתם רק עושים חישוב ומעיפים לו להשתמש בזה, או האם אתם גם לוקחים אחריות על המשתנים.

אנחנו לאחרונה קיבלנו ארבע דירות, שארבעתן – אחת אחרי השנייה – הם היו דיירים. אנחנו היינו צריכים רק לחשב. עבדנו רבע שעה על כל תיק כזה. לא נכנסו לצדדים, כי אמרו לנו: תעשו שומות מס. לקחנו, ניתחנו, חילקנו שווי רכישה, מועדי פטירה, עשינו פחת, עשינו זה – זה מה שעשינו. ואז באים לדיון – אומרים: מה זה? אם הדייר קונה את הדירה, יש פה יחסים מיוחדים – בהגדרה. אני לא אומרת שהמחיר מושפע. ואפשר להוכיח שהוא לא מושפע.

אז אם הבן אדם קנה דירה ב – 700, ובשוק זה 1,200,000, והוא דייר, המנהל בסמכות שלו בדין, להעלות ל- 1,200,000. רק לראות שה – 1,200,000 הוא נכס בר השוואה. כבר היינו במקרים בתל אביב – בצד אחד יש לך נכסים שווים מיליונים, והנכס השני נמצא בבניין שעומד ליפול. צריך שהנכס יהיה בר השוואה – כשמדברים על עסקאות ברות השוואה.

אז האלמנט הזה של שווי הוא סוגיה. השווי מגלם בתוכו כל התחייבות שלוקח על עצמו הקונה. כלומר, אם הקונה לוקח תשלומי מיסים, לוקח תשלומי היטל השבחה, שזה חלק מהדין שחל במקרה שיש אפשרות לבנות יותר ממה שקיים וכן הלאה וכן הלאה. יש תשלומים שהוא לוקח על עצמו. הכול מצטרף לשווי הרכישה, לצורכי מס רכישה. אוקיי, פסק דין חכשורי – צירוף כל התמורות.

ב- 2000 קיבלתי פסק דין, כשעוד עבדתי באגף – קיבלתי פסק דין בחוברת שהם היו מציגים עבודות אחד לשני – “כנס תרשומות” – באים המפקחים, בוחרים בכל משרד את התיקים הכי טובים, עובדים עליהם. לא הייתי בכנס הזה, אז קיבלתי העתק מהתרשומות. אז אני אומרת: מה זה? רות שני – מי שמכיר ועובד איתה – הוציאה שומה לחכשורי על 100 מיליון 920, וזה 104 שקל – 100 מיליון מול 1,200,000 שווי רכישה מוצהר! מיליון מאתיים מול מאה מיליון!  בחיפה אין מספרים כאלה – אז הייתי בחיפה – אז אמרתי: מה זה השומות האלה? זה הגיע עד לעליון. על השקל נקבע מה שהיא קבעה שם, כי חכשורי לקחו פינוי, שכירויות, התאמות, מיסים – הכול הם גילמו. עשו להם זה ועוד זה ועוד זה… המספר למעלה הוא נשאר במלואו בעליון. צירוף כל התמורות זה עיקרון על בחוק מיסוי מקרקעין, זה לא רק מה שמשלמים. ולכן אתם צריכים להיות ערים לדבר הזה.

נכסים מעורבים – הדגש שלי פה עכשיו הוא על נכסים מעורבים. אנחנו צריכים לשים לב: כשהרבה פעמים חברות ניגשות למכרזים – מכרזים של חברות כלכליות, של המינהל וכל מיני ערים, באזורי תעסוקה וכן הלאה וכן הלאה – ואז המכרז אומר: תנו הצעה עבור המגרש, שזה בדרך כלל גבעה שלא מפותחת, ואנחנו כבר אומרים לך שאתה תצטרך לשלם פיתוח, ויש מפתח כזה: על כל דונם, נגיד, מיליון שקל פיתוח – לצורך הדוגמה. ואז הבן אדם מציע הצעה. ונגיד הוא אמר: אני קונה 20 דונם, כל דונם 2 מיליון שקל – הוא עושה 2*20 – 40 מיליון שקל. ההצעה שלו למכרז, כשהוא יודע על פי תנאי המכרז, שהוא יצטרך לשאת בעוד מיליון שקל לכל דונם פיתוח. אז הוא יודע שזה 3 מיליון כפול 20 דונם – הוא יודע את זה. איך למס רכישה? מה יהיה השווי למס רכישה? האם השווי יהיה 2 מיליון שהוא שילם, או 3 מיליון?  יש הבדל! כיום, מס רכישה על קרקע הוא 6%. יש לנו מס רכישה על כל הנכסים 6%.  הדירות מגורים – יחידה לפי מדרגות. דירת מגורים נוספת – 8% ומעלה. בקרקע, מניות וכל הדברים שהם לא דירת מגורים – לא ראשונה ולא שנייה – 6%. על 6% על מכפלה של מיליון כפול 20 דונם – זה המון כסף! אז למה לשלם מס רכישה? נקבע, יש פסק דין – שרביט בעליון, ואחרי זה גם העתיקו אותו. נקבע שהשווי למס רכישה, כי מה המנהל הוציא? עם הפיתוח כמובן! ישר רוצים לנגוס!

כשהבן אדם זוכה, יש אישור מינהל. אז יום הרכישה הוא יום אישור המינהל – זה סעיף 19 (2) – זה יום אירוע המס, לא היום שחתמו. על היום שאישור המינהל המוסמך חתם. ואז יש לנו יום אישור המינהל – תאריך מסוים. ביקשנו מחברת אופק, כי חברת אופק היא חברת תעופה של צילומים אוויריים: תביאו את הכי קרוב לתאריך שהיה. ואז הוא עושה לנו צילום על הגבעה, רואים שם, לפי מהנדס שהסתכל על האתר, הוא רואה ששופל עבר שם, עשה ככה – פחות או יותר בגבעה לא כל כך פיתחו, כי השופל עבר, עשה ככה בגבעה – פיתוח ירוד. אמרנו: תאריך – לא אמרנו לא, לא הכנסנו מספרים, לא ביקשנו ממנו… תאריך, כמה אחוז הפיתוח הקיים בגבעה הזאת. הוא אמר: בין 20 ל- 30. אז אמרנו: תכתוב. הוא כתב: בין 20 ל- 30. הלכנו למספרים – בין 20 ל- 30 זה.. נגיד  30 – זה 30 כפול מיליון שקל כפול 20 דונם – זה המחיר שצריך לעשות כשווי רכישה. מס שבח מה עשה? הוא פונה לחברות הכלכליות המנהלות את הפרויקטים האלה, והוא אומר: תן לי אישור על אחוז הפיתוח. אז מה החברה הכלכלית מוציאה להם? היא לא מעלה צילומי אוויר ומראה את הפיתוח באמת. היא מוציאה אישורים לפי התקציב. אם היא אישרה לקבלנים לפתח – מבחינתה הפיתוח הושלם. אז היא כותבת לו 96%, כי הם השאירו 4% ביטחון להפרשת אחריות. אז הם אומרים: הפיתוח הוא 90. אבל אין שם כלום!

אז לכן אתם צריכים כרואי חשבון, כאנשים שהם אנליטיים, שעובדים עם מספרים, שאנחנו יודעים מה התפקיד של הכסף פה – בעצם להיות יצירתיים, להביא תצלומים ולבקש שאחוז הפיתוח יהיה אחוז הפיתוח הקיים – לא לפי התכנון אלא לפי הקיים בפועל.

עוד דבר חשוב מאוד: אתם יודעים, למס רכישה – ההגדרה של דירה יחידה – אחד הדברים כשאתה קונה… אתם יודעים שבמס שבח יש מסלול שלא הזכרנו אותו היום – משום מה, התפספס לנו – 49ה – אתה יכול לקנות שתי דירות קטנות ולרכוש את הדירה השלישית במקום השתיים – זה פטור חד פעמי משפחתי. ואז יש לך דירות בשווי מסוים וכן הלאה וכן הלאה – אז אתה מוכר אחת ועוד אחת תוך שנה, וקונה את השלישית החדשה – או שנה לפני שאתה מתחיל למכור או שנה אחרי – בטווחים – יש לך את הטווחים. יש זמנים – אתה יכול למכור, למכור, לרכוש; אתה יכול לרכוש, למכור ולמכור; אתה יכול לרכוש, למכור ולמכור. בכל אחת מהאופציות יש לוחות זמנים ושוויים.
יש מקרה מאוד מעניין של גברת שקנתה דירה. היא ידעה שהיא הולכת לקנות דירה חדשה במקום שתיים אחרות שהיו ברשותה. אז היא קנתה, לצורך הדוגמה, דירה 1,300,000₪, והיא מכרה את שתי הדירות שלה ביושר – לא העלימה, לא הורידה מחירים. מכרה את שתי הדירות שלה במה  שנתן לה המחיר. אבל מה יצא בסוף? שהמחיר שהיא קנתה, הוא לא היה ¾ בדיוק מסכום שתי הדירות – הוא היה נמוך מדי משווי המכירות של שתי הדירות הקטנות שהיא מכרה. אמרו לה, סליחה, את לא עומדת בתנאי. התנאי הוא שאת צריכה להוציא כסף, לפחות ¾ מסכום השתיים. והיא אמרה: רגע, אני קניתי מהקבלן ב- 300, אבל הוא שלח אותי להתאמות, לשינויים, להנמכות – הוספתי הנמכת תקרה, הוספתי מזגנים, החלפתי רצפות, הוספתי שדרוגים – זה עוד 114 אלף שקל. ועוד 114 אלף שקל מקפיץ לי את העלות הכוללת למעל הדרוש.

ואז אני מפנה אתכם פה להוראת ביצוע 8/92 ועוד מלא חוזרים שבאו בעקבותיה, שאומרת כך: שאם, סתם לדוגמה, פה זה בא בעוכריה ואנחנו מנסים להציל את המצב, כי זה אומר שאם הפטור הזה של רכישה, מכירה, מכירה לא יינתן לה, אז גם למס רכישה יהיה לה 8%, וגם במס שבח היא תשלם לינארי על המכירה הראשונה,  בפטור דירה יחידה על השנייה, במקום שני פטורים ופטור ממס רכישה, כי הדירות הם סכום כלום – זה ממש כלום.

אז ההוראת ביצוע אומרת, שאם אתם עורכים שיפורים בדירה הנרכשת, יש לדווח על זה למנהל מס שבח, וכאילו לשלם את מס הרכישה. מתי זה מעניין? כשאתם קונים דירה ב- 8% – נכון, זה מה שמעניין את המדינה. לא שאם היא לוקח את המיליון 600 שזו המדרגה של הפטור, זה לא מעניין אם הוצאת מיליון 300 ועוד 200 אלף, או מיליון 600 ועוד 50 אלף – זה הכול שולי, זה לא מעניין! מה שמעניין אותם זה ב- 8%. קנית ב- 7 מיליון, עשית השבחה בעוד מיליון וחצי, וזה חלק מההסכם, כי אותו קבלן  מפנה אותך לקבלנים שלו. אז לכן ה- 8% צריך לחול גם על השיפורים. קחו את זה לתשומת לבכם. לפעמים הדברים האלה מתפספסים.

נכס שהוא נמכר, כמו שאמרתי להם כשהוא נרכש – כשהוא נמכר, חישבנו את המיסים; כשהוא נרכש, כנכס מעורב. הרבה פעמים אנשים קונים נחלה. נחלה במהות שלה – מבחינת מקרקעין – היא נכס מיוחד. תחשבו שאנחנו מוכרים משאית בעסק – שזה ההון של העסק. למשאית יש לה כל מיני דברים מיוחדים: הלב של המשאית, שזה הארגז שלה, זה הנכס העיקרי – נקרא לו: דירת המגורים. לגלגלים יש להם מעמד מיוחד. לאורות מקדימה יש להם מעמד מיוחד בחוק. ככה זה בנחלה. נחלה – מחלקים אותה לכמה נכסים שהם שונים אחד מהשני גם קניינית וגם בדיני המס. למשל, אתם מוכרים נחלה שיש לה מכסת ביצים – מכסת ביצים זה חלק מהנחלה. יש לה מכסה שהיא מקבלת כל שנה קבוע מהמדינה, זה לא קשור למקרקעין. הבן אדם מקבל 2.5 מיליון שקל על הנחלה, אז צריכים להגיד: כמה זמן מכסה? חצי מיליון תוציא החוצה. נשאר 2 מיליון. אומרים לו: כמה יש פה שווי של הקרקע החקלאית? אז הוא אומר: יש פה 30 דונם קרקע חקלאית כפול, לדוגמה, 50 אלף שקל לדונם – הנה השווי של הקרקע החקלאית, וכל השאר זה הדירות למגורים. וגם זה חשוב למע”מ, כי הקרקע החקלאית יש מע”מ, וכן הלאה וכן הלאה. כלומר, חשוב מאוד לבודד את הרכיבים של המשאית הזאת – מה הגלגלים, מה הלב ומה הפרוז’קטורים. ככה במקרקעין – צריך לבודד את החלקים של הנחלה ולזהות אותם בשווי – כל רכיב ורכיב יש לו שווי אחר למס רכישה. כי אני קונה את דירת המגורים שלי בנחלה – כשאני קונה את דירת המגורים, אז זו דירת מגורים. אז הוא אומר לי: דירת מגורים שווה מיליון וחצי. החקלאית שווה מיליון, והמכסה שווה חצי מיליון. על המכסה בכלל אין מס רכישה. את דירת המגורים אני קונה כדירת מגורים יחידה לפי מדרגות – אם זה נושא קצת, לפי 8% ומעלה. ועל המקרקעין 6%. אז גם במס רכישה יש לי פיצול. חשוב לדעת את זה.

דבר נוסף: יש פסק דין שאומר שאם אני רוכש דירת מגורים – אצל המוכר היא דירת מגורים, גם אם הייתה חירבה הדירה הזאת, אבל יש לה מקלחת, שירותים ומטבח וכן הלאה וכן הלאה. ואם הרוכש בעצם מתעתד או מתכנן להרוס אותה, בעצם למס רכישה נותנים לו 6% ולא 8% אם היא דירה נוספת. אז יש פה כאילו יתרון מסוים, שאם אתם מצהירים להרוס את הדירה אחרי הרכישה לצורך בנייה מחדש שלה וכו’ – אז המס רכישה לא יהיה 8% כמו בדירה נוספת, אם זה המצב, אלא 6%.
קבוצת רכישה – תשמעו, אני כבר אמרתי במאה הזדמנויות כמה אני לא מרוצה מתיקון 69. התיקון הזה בעצם קבע שאם קיימת התארגנות של אנשים לרכוש את דירת המגורים שלהם, אם קיים גורם מארגן, שבעצם דואג למערכת החוזים, לרכישה, לבנייה, לתכנון, לליווי הבנקאי, עד וכולל בניית הדירות – רואים את הרצף הזה כשבעצם האנשים קנו מראש דירת מגורים – למס רכישה קובעים אותם כרוכשי דירת מגורים. עכשיו תראו, זה לא צחוק! למה? כי אם אני קונה את דירתי היחידה, ואני רכשתי את הדירה הזאת, והדירה לא נבנתה ועברו כמה וכמה שנים, ואין דירה, ושילמתי כאילו קניתי דירת מגורים, ואני לא יכול כבר לחכות, אני חייב! והפרויקט תקוע מכל מיני סיבות, ואני עכשיו רץ לקנות דירה אחרת כדי שבינתיים יהיה לי איפה להיות, כי הפרויקט הזה תקוע מכל מיני סיבות – לא רק הדברים המפורסמים שיש בעיתונות – אלא סתם גם הפרויקט תקוע. אז בעצם כשאני בא לרכוש את הדירה שלה שאני הולך לגור בה, אפילו אם היא קטנטונת, אני משלם 8%, כי לצורכי מס רכישה, הדירה ההיא נחשבת כדירה, למרות שעוד לא חפרו בה, עוד אין היתר!  היא נחשבת כדירת מגורים, וזה חוסר היגיון! תיקנו את החוק. כמו שאמרתי, במקום לבטל את האיוולת הזאת – את כל התיקון – שאתה קונה קרקע, שתקנה אותו כקרקע,  תשלם מס רכישה כקרקע, תבנה – אז על הבנייה אין מס רכישה – זה עדיף לכולם – פחות ויכוחים, פחות אי ודאויות. גם אלה שקונים היום במעלות, יש היום מס רכישה קצת. אלה שקונים בבית שמש, עם כל המאות יחידות דיור, ישלמו קצת. וגם אלה שקונים בתל אביב, ישלמו מס רכישה על קרקע. אבל בעצם מה שקרה – תיקון 93 שעבר לא מזמן – מנסה להסדיר את העניין. מה הוא אומר? אם אדם קנה דירה בקבוצת רכישה, וסיווגו לו את הדירה כדירת מגורים, והוא בא בין 4 לבין 6 וחצי – יש שם את המועדים – בין 4 לבין 6 וחצי שנים הוא קונה דירה לעצמו והפרויקט תקוע- הוא לא קנה את זה כשהוא ידע שזה תקוע, הוא קנה את זה והוא נתקע – אז מאפשרים לו להיחשב כרוכש דירה יחידה בדירה הרלוונטית, למרות שלצורך הרישום יש לו דירה נוספת לצורכי מס רכישה, ובלבד שכאשר הדירה בקבוצת הרכישה תיבנה, הוא יעיף אותה לשוק בתוך שנה וחצי. כלומר, גם בן אדם שיחק במשחק של קניית דירת מגורים – נכנס, ובגלל כל מיני סיבות שאני לא יודעת אפילו את מי להאשים, אבל יש אחרים לתקיעוּת של פרויקטים – זה לא רק היזמים – פרויקטים נתקעים ולא זזים – עכשיו אומרים לו: לא רק שאתה תשלם מס רכישה כדירה יחידה או נוספת כשנכנסת לפרויקט, אתה בא לקנות את הדירה הבאה שלך – אתה משלם 8%. אומרים לו: לא, נחשיב לך כדירה יחידה, ובלבד – וזה התנאי המכריע – יש כל מיני תנאים נוספים – אבל שאתה צריך למכור  את הדירה שתהיה לך בפרויקט העתידי שעוד לא נבנה. הוא ימכור אותה – אולי לא בפטור – כי אם הוא יחזיק… כי יראו אותה כחליפית – אם זה מה שיש לו, אז יראו אותה כחליפית. יראו את זה כאילו הוא קנה מקבלן, כאילו הוא… ימציאו פתרון.

אני אגיד לכם מה שקרה: אנחנו חיפשנו בכל דרך – כולנו – להוזיל את מחירי הדיור. הם כל הזמן היו בעלייה. ב- 97 הם היו בשיא. מי שקנה דירה ב-97, ומכר אותה בשנים לאחר מכן… למה היה תיקון 50 אחר כך? היה שיממון, לא מכרו. המחירים היו כל כך גבוהים, אנשים לא קנו. הם חיכו, חיכו, חיכו, ואז בא תיקון 50, ואז באה ועדת רבינוביץ’ הראשונה והשנייה, ואמרה: איך אני מניעה את המשק? ונתנו שני עידודים: עידוד ראשון – מי שיקנה עכשיו בתקופה הקובעת הראשונה, שזה 2002 ו- 2003, במכירה יקבל הנחה של 20% ו- 10% בהתאמה. וכשהוא יקנה, יהיה לו מס רכישה במקום 5%, 4.5% (2002), או במקום 5%, 4.75% (2003). נתנו עידודים – רק תשתתפו במשחק. אנשים הלכו, קנו דירות ענקיות במחירי עתק, ואז חיפשנו בכל דרך להוזיל. ואז באו קבוצות רכישה – באו הבסר האלה – הלכו מכרו לכם מגרשים – אני זוכרת את אבי אלקרי ז”ל – היה מארגן חברים, רואי חשבון – מי קונה… תוך שעה היה רוכשים! קונים, קונים, קונים, כדי להגיע ל- 30% – הפער היזמי הזה – שלקחו הקבלנים. מה היה רע בזה? לא היה שום דבר רע בזה! הדבר היחידי שהיה רע בזה, שהקבלן לא היה יכול לשחק במשחק הזה, כי כשקבלן קנה מגרש וארגן קבוצת רוכשים, ואחרי זה הוא בנה את הפרויקט, אמרו לו: לא לא, אתה קבלן, אתה רכשת את המגרש, שלם 6%, שלם מע”מ 17% כי אתה עוסק, ואתה בונה – תמכור דירות. אנחנו כשעשינו עסקים עם פרטיים – פרטי מול פרטי אין מע”מ, שילמנו מס רכישה קרקע, בנינו לבד, וחסכנו בערך 30% ממחיר הדירה. מה הם עשו? אמרו: לא לא, אתה קונה כקבוצת רכישה – סבבה! תוסיף 17% מע”מ – עשו תיקון במע”מ – ומס רכישה יהיה על מלוא שווי הדירה – 17% ו- 8%  – הנה 25% שהלכו משווי הדירה שהכול התייקר. איך המחירים ירדו?! אין סיכוי!

ולכן ממש פשע. אני צועקת את זה כבר כמה שנים, זה לא כל כך עוזר. מה שרצו זה לעזור לקבלנים. זה היה הלובי שלהם, הם עלו לכנסת, הם עלו לרשות המיסים, והם הצליחו לשכנע אותם בתיקון האווילי הזה!  במקום להגיד להם: אתם יודעים מה? אתם רוצים להשתלב במשחק הזה – בואו, אז לא יהיה לכם מע”מ – לא יודעת מה, תוותרו להם קצת. כי היו מוותרים להם, ואנחנו גם היינו נהנים. בסופו של דבר, בגלל שהם לא היו במשחק, פגעו בכל השוק. מאוד צרם להם שבאיזה פרויקט יוקרתי בתל אביב של הרבה יחידות דיור, קנה איזה מפורסם – וכולם אחריו, כמו עדר: נהיה שכנים שלו, אפילו שהוא לא גר שמה. זה מאוד צרם להם הפרויקטים הגדולים האלה של קבוצות רכישה של 200 יחידות דיור. למישהו זה כאב, כי הקבלנים לא היו במשחק, כי הקבלנים הפכו להיות קבלני ביצוע בלבד. למה? כי כולנו היינו בעלי הקרקע, ואנחנו עושים מכרז קבלנים – מי בונה לנו – אנחנו בוחרים את הקבלן שמבטיח את כל הבטוחות, שבונה בזמנים ושיש לו מוניטין – אז אנחנו גם עושים משא ומתן ומורידים מחירים. כשאתה בא וקונה דירה בפרויקט גמור, אין לך כל כך הרבה מקום למשא ומתן – זה בשוליים, ממש בשוליים – אומרים לך: זה המחירון, וזהו! אז קובעים לך אחוזים של העורך דין וקובעים לך זה וקובעים לך פה וקובעים לך שם.

אז התיקון הזה – אם היה אפשר – אם יש מישהו מכם שיש לו קשר לכנסת או למישהו, אני מאוד אשמח.

אנחנו תיכף לקראת סיום. מי שמעוניין לקבל ממני מגזינים או עדכונים בדואר או באימייל, מוזמן לכתוב לכתובת האימייל הזאת, ואנחנו נצרף אתכם לרשימת הדיוור, בהסכמתכם כמובן.

תמלול ראיון עם דורית גבאי מתוך “שידור חי מיום העיון עקרונות מיסוי דירות מגורים בעקבות הרפורמה” מיום 13.1.2019