מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא
ועדת הערר, אליעזר טויסטר נגד מנהל מיסוי מקרקעין טבריה (1), עסקה בבקשת מוכר דירה לקבל פטור ממס השבח, החל על מוכר דירה מזכה אשר לא ניצל פטור בארבע השנים האחרונות. אשתו של המוכר מכרה דירה בפטור ממס בתוך תקופת ארבע השנים, אך בני הזוג טענו כי ישנה הפרדה רכושית בנכסיהם. הוועדה קבעה כי אין די בחשבונות בנק נפרדים, אשר מועברים ביניהם כספים כל הזמן, ובהסכם ממון, אשר נחתם זמן רב לאחר רכישת הדירה, כדי להרים את נטל ההוכחה בדבר הפרדה רכושית.

העובדות

1. ביום 26.2.1985 נישאו בני הזוג אליעזר ומרים טויסטר, כשבאותה העת לאליעזר הייתה דירה בגבעת יואב ולמרים דירה בירושלים. בני הזוג חתמו על הסכם ממון באשר לדירות אלו. לאחר נישואיהם, התגוררו בני הזוג בדירה בגבעת יואב.
2. ביום 6.8.1997 קיבל אליעזר במתנה מאביו מחצית מזכויות דירה בצפת, ואת המחצית השנייה קיבל אחיו. ביום 15.9.2013 רכש אליעזר את חלקו של אחיו תמורת 710,000 ש”ח.
3. ביום 8.3.2012 מכרה מרים את דירתה בירושלים בפטור ממס שבח.
4. ביום 30.12.2013 מכר אליעזר את הדירה בצפת וביקש פטור ממס שבח עבור מכירת דירת מגורים מזכה, לפי סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
5. מנהל מיסוי מקרקעין החליט לחייב את המכירה במס שבח בסך 126,000 ש”ח, עבור מחצית הדירה בצפת אשר רכש אליעזר מאחיו, שכן התא המשפחתי קיבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה בירושלים.
6. אליעזר הגיש השגה על החיוב במס שבח לאור פסיקת בית המשפט העליון בעניין שלמי (2) והשגתו נדחתה ביום 11.5.2015. משכך הוגש ערר זה.

גדר המחלוקת

בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם זכאי אליעזר לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה עבור מחצית הדירה בצפת?

העורר טוען

1. אליעזר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין במכירת הדירה בצפת, שכן לא מכר דירה בפטור ממס שבח בארבע השנים שקדמו למכירה.
2. בעניין שלמי קבע בית המשפט העליון כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב), בנוגע לתא המשפחתי, ניתנת לסתירה בהתקיים שני תנאים מצטברים: ישנו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מבני הזוג לתא המשפטי ויוכח כי ההפרדה הרכושית התקיימה בפועל. עוד לפני פסק דין זה הייתה הוראת ביצוע 5/2011 לפיה בנסיבות אלו ניתן פטור ממס כמכר דירה יחידה.
3. הדירה בירושלים הייתה בבעלות מרים טרם הנישואים, ונכרת בין בני הזוג הסכם ממון שקובע הפרדת נכסים וההפרדה מתקיימת בפועל. תמורת הדירה בירושלים הופקדה בחשבון נפרד על שם מרים בלבד, בני הזוג שמרו על הפרדת הנכסים והוסכם שככל שייפרדו, הדירה בצפת (וגם הבית בגבעת יואב) יהיו של אליעזר. כספי המכר של הדירה בצפת הופקדו בחשבון נפרד על שמו של אליעזר.

מנגד, טענות המשיב

1. לא ניתן לפתוח שומה על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין בשל הלכה משפטית חדשה. טרם הלכת שלמי, חלה הלכת עברי (3), לפיה סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין יוצר חזקה חלוטה כי מדובר בנכסיהם של שני בני הזוג אף אם נחתם ביניהם הסכם ממון, ובעיקר כשמדובר בדירות אשר נמכרו לאחר הנישואים, אף אם הן נרכשו טרם הנישואים.
2. גם תנאיה של הלכת שלמי לא הוכחו: לא הוכחה הפרדה רכושית בפועל לגבי דירותיו של אליעזר, באשר להכנסות מדירות אלו, השימוש בהן והשימוש בכספי מכירתן.

ההכרעה

1. הוועדה דנה בעמדת הפסיקה באשר לחזקת השיתוף. בעניין עברי, נקבע בדעת רוב, כי במידה ובני הזוג גרים יחד בדירה, אזי מכירה הנעשית על ידי אחד מהם תיחשב כאילו נעשתה על ידי שניהם ומתן פטור ממס שבח לאחד מהם ייחשב כאילו גם בן הזוג ניצל זכות זו. דעת המיעוט גרסה כי יש להביא בחשבון הפרדה רכושית שהתקיימה באשר לדירות שנרכשו טרם הנישואים. במקרה שלפיננו, הזכויות במחצית הדירה בצפת נרכשו לאחר הקמת התא המשפחתי.
2. בפסיקה קיימות דעות לכאן ולכאן בנוגע לשאלה האם שינוי הלכה משפטית מהווה עילה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי הלכת סולל בונה (4), הלכה משפטית חדשה פועלת רטרוספקטיבית ופרוספקטיבית כאשר בית המשפט העליון יכול לתת לתקדימיו תוקף פרוספקטיבי בלבד. פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין סמי (5) אושש את קביעותיו בפרשת סולל בונה וקבע כי במציאות המשפטית העכשווית על ההלכה החדשה לחול למפרע על כל מקרה אשר טרם ניתן בו פסק דין חלוט.
   יתרה מזו, לאחר שהגיש אליעזר בקשה נוספת לפטור ממס שבח בהתבסס על פסק הדין בעניין שלמי, בחן מנהל מיסוי מקרקעין האם קיים הסכם ממון ביחס לדירותיהם של בני הזוג והאם ישנה הפרדה רכושית, בכך החיל את הלכת שלמי לגופו של עניין ובחן את המקרה בהתאם לתנאים שנקבעו בהלכה זו.
3. הנטל לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מוטל על כתפי הנישום. בהתאם להלכת שלמי, עליו להביא הסכם ממון כתוב הקובע הפרדה רכושית וכן ראיות ברורות שיש בהן כדי להוכיח הפרדה רכושית בפועל.
   הסכם הממון אשר נחתם בשנה בה נישאו בני הזוג לא התייחס לדירה בצפת, שלא הייתה בבעלותו שאל אליעזר באותה העת. הסכם הממון הקובע כי הדירה בצפת היא רכושו הבלעדי של אליעזר, וכי למרים אין כל זכות בכספי התמורה ששולמו בעדה, נחתם בדיעבד, כשנה וחצי לאחר מכירת הדירה, ולאחר שניתן פסק הדין בפרשת שלמי. הדבר מעורר חשד באשר לנסיבות בהן נכרת ההסכם והאם הוא משקף את עמדת הצדדים, או שהחתימה עליו נבעה מתכנון מס בלבד. מדובר בזוג אשר לאורך שנות נישואיו ראה לנכון, במספר הזדמנויות, להסדיר את בעלותם בנכסיהם באמצעות הסכמי ממון, אף על פי כן, השניים לא חתמו על הסכם ממון לאחר רכישת מחצית הדירה בצפת. בכך הם למעשה הביעו את עמדתם שהזכויות במחצית הדירה הן רכוש משותף.
   הלכת שלמי קובעת כי יש להשתמש במבחני העזר אשר מופיעים בהוראת הביצוע 5/2011 לשם בחינת השיתוף אשר נוצר בנכסים חיצוניים. מעדויות בני הזוג עולה כי יש להם חשבונות בנק נפרדים וגם חשבון בנק משותף, אולם כל זמן מועברים כספים בין החשבונות, וההתנהלות הכלכלית מלמדת על התנהלות כלכלית משותפת והדדית. תשלומי המשכנתא על הדירה בצפת שולמו מהחשבון המשותף של בני הזוג. אליעזר טען כי הייתה בינו לבין מרים התחשבנות בנוגע לתשלומים אלו, אולם לא הובאו הוכחות לטענה זו. רכישת הנכס מכספם של שני בני הזוג תמוכת בקביעה כי אין הפרדה רכושית באשר לנכס. בנסיבות אלו, אין בהפקדת כספי המכירה של הדירה בצפת בחשבונו של אליעזר בכדי ללמד על הפרדה רכושית ועל סוגיית הבעלות בדירה.
4. בני הזוג אמנם ערכו הסכמי ממון באשר לחלק מרכושם, אך ההסכם באשר לדירה בצפת נכרת בנסיבות המעידות כי החתימה נבעה ממניעים של תכנוני מס. בנוסף, אליעזר לא עמד בנטל ההוכחה כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל. ההתנהלות הכלכלית של בני הזוג מצדיקה את ההתייחסות אליהם כתא משפחתי אחד בכל הנוגע לתשלום מס שבח בעקבות מכירת הבית בצפת.

הערר נדחה. ניתן ביום 9.4.2017
הושתו על העורר הוצאות משפט בסך 10,000 ש”ח.

דעת המחברת:
נראה כי בני הזוג טויסטר לא התכוונו לקיים הפרדה רכושית באשר למחצית הדירה בצפת, אשר רכשו בכספים משותפים מידי האח, ועל כן צודק בית המשפט שהחיל על המכירה את חזקת התא המשפחתי. אולם הוועדה התעלמה מההפרדה הרכושית, שהוצגה הן בהסכם ממון כתוב (שנחתם לפני שנים רבות) והן בהתנהגות בפועל באשר לדירה בצפת. לדעתי תוצאה הוגנת, העולה בקנה אחד עם הלכת שלמי הייתה לוקחת בחשבון את הפטור שנוצל במכירת הדירה בצפת רק בחישוב החלק ממס השבח החל על מרים, בעוד שהחלק ממס השבח שחל על אליעזר יקבל פטור כדירה מזכה. כלומר: בני הזוג ישלמו יחד מחצית מסכום המס שחל על מחצית הדירה (ובסך הכל – רבע מהמס החל על הדירה כולה).
מאז מכירת הדירה שונה סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, וכיום לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים.

הערות שוליים:

1. ו”ע 721-09-15 טויסטר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין טבריה
2. ע”א 3178/12 יגאל שלמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
3. ע”א 3489/99 מנהל מס שבח נ’ עברי
4. רע”א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע”מ נ’ עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז”ל
5. ע”א 5954/04 פקיד שומה ירושלים 1 נ’ משה סמי

המאמר נכתב ביום 21.5.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017

פסקי דין שהוזכרו לסיכום:
ו”ע 8008/07 גל כפיר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
ו”ע 9028/04 פנחס כנעני נ’ מנהל מס שבח
ו”ע 20112-02-13 עיילי מימן נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
ו”ע 1268/07 א.א נכסים בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מרכז