מאת: דורית גבאי, רו”ח
האם הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין חלות על זכויות בנייה קיימות בפועל, או שמא גם על זכויות בנייה עתידיות, וכן מה דינו של רווח, שמקורו בבנייה בלתי חוקית.
סוגיה זו נדונה בפסק הדין משה אהרוני (1).
העובדות
משה אהרוני ורעייתו החזיקו בקרקע במעמד של בר רשות במושב סלעית בשומרון.
על הקרקע בשטח של כ- 1,500 מ”ר היה בנוי בית בשטח 175 מ”ר, וכן היו להם כחמישה דונם נוספים באזור החממות ( להלן “הנחלה“).
ביום 17.11.99 מכרו העוררים את הנחלה.
המנהל העניק פטור בגובה התקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק, ויתרת התמורה בסך של כ-320,000 ש”ח, חויבה במס שבח.
המנהל ביסס את החלטתו על החלטת מינהל 303, המאפשרת לבנות על הנחלה דירה לבן ממשיך ודירה נוספת להורים.
בפועל על הקרקע לא חלה החלטת מינהל 303, אלא תוכנית מתאר מפורטת 112/1/1.
תוכנית המתאר האמורה אפשרה לבנות שתי יחידות דיור בשטח של 250 מ”ר כל אחת.
פסק- דין ועדת הערר
הגדרת זכויות לבנייה נוספת בסעיף 49(א)(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין כוללת גם ציפייה לזכויות בנייה נוספות.
הואיל והתוצאה אליה הגיע המנהל נכונה, רשאית הוועדה לאשר את שומתו, הגם שהנמקתו לחיוב במס את זכויות הבניה הייתה מוטעית.
פסק דין – בית המשפט העליון
לשון סעיף 49(א)(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מלמדת, כי זכויות לבנייה נוספת כוללות גם ציפייה סבירה להרחבת זכויות בנייה בעתיד.
על מנת לקבל היתר בנייה במושב סלעית יש צורך בתוכנית חלוקה, וכזאת לא הייתה בפועל ביישוב, אולם בפועל קיבלו התושבים היתרי בנייה, הגם שהיתרים אלה נגדו את החוק .
אין להעלים עין מבנייה בלתי חוקית, ואין לעודד התעלמות של רשויות התכנון מהוראות החוק. אולם, יש להפריד בין חוקיות המעשה, שהיא עניינן של רשויות התכנון, לבין הערך שבנייה זו עשויה להוסיף לקרקע, שהוא עניינן של רשויות המס.
אין מניעה על הטלת מס על רווח שהופק מפעילות בלתי חוקית או על נכס, שנרכש שלא כדין.
מבחינה שמאית, ייתכן כי הסיכונים והאי וודאות הטמונים בבנייה בלתי חוקית, יכולים להשפיע במסגרת קביעת השווי השומתי.
הוחלט:
הערעור נדחה ביום 23.02.2004
הערות שוליים:
(1) ע”א 471/03 משה אהרוני נ’ מנהל מס שבח חדרה
נכתב בשנת : 2008
#651
