העובדות

בפסק הדין רמת ויזניץ (בעיר חיפה), מקרה בו שתי עמותות רכשו קרקע בסוף שנות השמונים. במהלך השנים 2001-2000 התקשרו העמותות עם עוד 37 משתכנים שרכשו זכויות בקרקע. הרוכשים התקשרו יחדיו בהסכם שיתוף לפיו יזמינו שירותי בנייה כ”קבוצת רכישה”. על הקרקע נבנה בניין מגורים לטובת המשתכנים החדשים וכמו כן עבור 17 מתקשרים נוספים שהגיעו בשלב מאוחר יותר.

גדר המחלוקת

המחלוקת במקרה שלפנינו נסובה על השאלה האם למעשה רכשו המתקשרים אך את הקרקע וייזמו כקבוצת רכישה הזמנת שירותי בנייה – אופציה זו מגלמת מחיר רכישה נמוך שגורר גם מס רכישה נמוך. אופציה נוספת היא לראות את המתקשרים כרוכשים “דירה על הנייר” – אופציה זו מגלמת מחיר רכישה גבוה יותר שכן הוא כולל את עלויות הבנייה, מחיר גבוה שכזה יגרור אחריו  מס רכישה בהתאם למדרגות.

פסק הדין

בית המשפט מציין כי קיימות מספר אינדיקציות שמובילות למסקנה כי מדובר בעסקה לקניית דירות “על הנייר”. ראשית, המועד למסירת החזקה ליידי הרוכשים וכן המועד להעברת רישום הזכויות בקרקע מתאים למועד סיום הבנייה המשוער. שנית, נקבע בהסכם כי אי עמידה של אחד המשתכנים בהתחייבויותיו כלפי המוכרות על פי הסכם המכר או כלפי שאר המשתכנים על פי הסכם השיתוף או על פי הסכם הבנייה עם הקבלן – תביא לאפשרות לביטול ההתקשרות עימו, מכאן שקיים קשר ברור בין ההסכם לרכישת הקרקע לבין ההסכם לבנייה. שלישית, חלק לא מבוטל מהמשתכנים נכנס לחוזה לאחר שכבר החלו שלבים מרכזים בתכנון ובבניית המבנה.

בית המשפט מדגיש כי הנסיבות העובדתיות השונות, יש בהן כדי להוות אינדיקציה לכך שמדובר בעסקת מכר דירות “על הנייר” ולא בעסקת למכירת קרקע בלבד. אמנם כל אין די בכל אחת מהאינדיקציות לעצמה בכדי לבסס את המסקנה כי מדובר בעסקת מכר דירות, אך חבירתן יחד של האינדיקציות מוביל לכלל מסקנה מסתברת לפיה יש לראות בעסקה בין המוכרות למשתכנים – עסקה למכירת דירות.