פסק דין גולן עמוס ואח’ נ’ מנהל מס שבח(1)
ניתן ביום: 17.4.2008
מאת: דורית גבאי, רו”ח
עובדות
1. הערר דן בעסקות במקרקעין שהיו מוחכרים על ידי מנהל מקרקעי ישראל למושב רגבה, באזור שהוקצה להרחבה.
2. ביום 31.12.1998 נכרת בין המושב לבין בוני הצפון קבלן בניין בעכו בע”מ (להלן: “הקבלן”) הסכם עקרונות לפיו קיבל על עצמו הקבלן את האחריות לביצוע, תכנון ובניה של שכונה על קרקע ההרחבה וכן שיווק דירות המגורים. ביום 20.8.1999 נכרת הסכם בין המושב לקבלן,כהמשך להסכם העקרונות, לפיו בניית השכונה תתבצע במרוכז ותוך זמן קצר, מבלי שהמושב נושא באחריות כלשהי כלפי המשתכנים.
3. בפסק דינה מיום 9.3.2006 קבעה הוועדה כי העסקה בין המושב לקבלן מהווה מכירת זכויות במקרקעי ההרחבה לקבלן, וכי העסקות בהתאם לתוכנן הכלכלי ומהותן האמיתית מהווים מכירה של דירות מגורים מהקבלן למשתכנים.
4. הקבלן והמשתכנים ערערו לבית המשפט העליון שקבע כי:
“הערעור מתקבל לעניין המערער הקבלן לאור הודעת המדינה בסיכומי טענותיה לפיה לא נמכרה לו זכות במקרקעין על ידי מושב רגבה ועל ההחלטה לבטל את השומות שהוצאו לגביו בנושא הנדון.”
לגבי סוגיית המשתכנים החזיר בית המשפט את התיק לוועדת הערר.
גדר המחלוקת
5. האם יש לחייב את העוררים במס רכישה על חכירת המגרש לפי סכום דמי החכירה המהוון ששלמו למינהל?
לטענת העוררים לאור הסכמת המשיב כי הקבלן לא רכש זכויות במקרקעין, הרי שלא יכל למכור זכויות שאינם שייכות לו למשתכנים. לכן יש לחייבם על חכירת המגרש בלבד.
מאידך, לטענת המשיב, ברור כי העוררים רכשו דירות מגורים ואין חשיבות לאופן הרכישה.
6. בדיקת כלל חומר הראיות מעלה כי מעמדו של הקבלן חרג ממעמד של קבלן מבצע. הכוח והסמכויות שנמסרו לקבלן והסיכונים שנטל על עצמו מראים כי מעמדו ביחס לעסקות עם קוני הדירות כשל בעלים בפסיקה(2) נקבע כי מקום בו סמכויות הקבלן וכוחותיו רחבים ומקיפים היבטים נוספים מלבד הבניה עצמה אין מדובר בעסקת שירותי בניה. אף במקרה זה מנתוני העסקאות עולה בבירור כי אין מדובר בקבלן למתן שירותי בניה.
7. בערעור לבית המשפט העליון הסכים המשיב כי העסקה שנרקמה בין הקבלן למושב אינה מכירת זכות במקרקעין, אך לא יכולה להיות מחלוקת כי מדובר בעסקה משותפת בין הקבלן למושב לבניית השכונה בהרחבה. עסקה זו העניקה לקבלן סמכויות רבות והוציאה כמעט לחלוטין את המושב ממעורבות בתהליך הבניה.
8. תהליך החכרת המגרש למשתכן היה חלק מעסקת רכישת המגורים ולא התבצע בנפרד מימנו. המשתכן לא יכל לחכור מגרש בהרחבה אם לא התקשר בעסקת רכישת מגורים עם הקבלן. החכרת המגרש משולבת בעסקה למכירת מגורים, והמסקנה היא שהמשתכנים קנו מהקבלן דירת מגורים מוגמרת.
הערר נדחה
