מאת: דורית גבאי, רו”ח
המחלוקת נעה בין שווי רכישה מוצהר של 1,250,000 ₪ לעומת הערכת העיסקה בשווי של 104,187,800 ₪- כעמדת המנהל
העובדות
בפסק הדין פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע”מ מוצגת בפנינו סוגיה העוסקת בסוגיית השווי. מדובר בערעור על פסק דינה של ועדת הערר. בשנת 1998 פרסמה עיריית תל אביב מכרז לפיו הזוכה יזכה להקים פרויקט מגורים על מתחם מגורים קיים ב”שכונת הארגזים” שבתל-אביב. כחלק מפרויקט הבניה הוטל על הזוכה במכרז לדאוג לפינויים של התושבים שהתגוררו במקרקעין האמורים טרם תחילת הבנייה, וכמו כן לפצותם בשל הפינוי האמור. חברת פרידמן חכשורי הציעה סכום של 1,250,000₪ ואכן הצעתה הייתה ההצעה הזוכה.
גדר המחלוקת
החברה הגישה לשלטונות המס הצהרה בדבר רכישת הזכויות האמורות. הסכום שננקב על ידה היה ה”תמורה ששולמה במזומן למינהל מקרקעי ישראל” כלומר 1,250,000 ₪. מנהל מיסוי מקרקעין לעומת זאת העריך את העסקה ב-104,187,800 ₪. מנהל מיסוי מקרקעין ביסס את שומתו הן על הסכום הנקוב בחוזה והן על העלויות הכרוכות בפינוי התושבים.
החברה טוענת כי על פי הלכת שרביט, כאשר מתווספות לנכס הנרכש גם הוצאות פיתוח אין לצרפן לעלות הרכישה בעת חישוב “שווי הרכישה”. החברה טוענת כי אין הבדל מהותי בין הוצאות הפיתוח לבין פינוי התושבים שהוא למעשה מעין השבחת הנכס. עוד טוענת החברה כי כאשר יש סכום חוזי ששונה משווי השוק יש להתחשב בסכום החוזי ובלבד שמתקיימים שלושת התנאים המצטברים הבאים: הסכם המכר הועלה על הכתב; ההסכם נעשה בתום-לב; היקף התמורה לא הושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. החברה טוענת כי היא עונה על דרישות החוק ולכן יש להתחשב רק בתמורה החוזית ולפיה לחשב את מס הרכישה.
לעומתם, מנהל מיסוי המקרקעין טוען כי לא ניתן להפריד בין התמורה החוזית לבין התמורה העתידית שכן החברה התחייבה בחוזה לפצות את הדיירים, שאם לא כן הדבר ייחשב כהפרה יסודית והחוזה יבוטל. לפיכך אין “נתק” בין העסקאות ועל התמורה להיות מחושבת ככוללת את הפיצויים. כמו כן נתלה המנהל בפסיקה ענפה לפיה אם בגדריה של עסקה פלונית מתחייב הרוכש לשאת בחיוב המוטל על המוכר ביום העסקה, בזיקה לזכויות הנמכרות בעסקה, הרי שיש לכלול את סכום זה ב”שווי הרכישה”, עקרון זה לטענתו חל גם בהתחייבות לשאת בהוצאות לפינוי הדיירים. לגבי הלכת שרביט מוסיף המנהל כי ההלכה נקבעה אך על הוצאות פיתוח ולא על הוצאות פינוי.
” בבואנו לקבוע את שווי המכירה יש להביא בחשבון את כלל התמורות הישירות והעקיפות שהתחייב רוכש הזכות במקרקעין להעביר למוכר הזכות כפועל יוצא מ”עקרון צירוף כל התמורות“
פסק הדין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש זכות במקרקעין חייב במס רכישה בשיעור קבוע מ”שווי הרכישה”. נשאלת השאלה מהו “שווי הרכישה”? התשובה לכך נמצאת בסעיף 17(א) לחוק אשר קובע כי שווי המכירה הוא- שווי ביום המכירה של זכות במקרקעין כאשר היא נמכרת נקייה מכל שיעבוד. גם שווי מוגדר במקום אחר בחוק. לפי סעיף 1 לחוק “שווי” הוא סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, כלומר שווי שוק.
צודקת החברה בטענתהכי במידה ושווי השוק שונה מהתמורה החוזית, יש להתחשב בתמורה החוזית ובלבד שמתקיימים התנאים שלעיל, ואין המנהל יכול להתעלם מהתמורה החוזית המוסכמת. יחד עם זאת, מוסיף בית המשפט וקובע כי קיים עקרון מרכזי בקביעת שווי הרכישה והוא “עקרון צירוף כל התמורות“ כלומר שווי הרכישה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו. כך, למשל אם הקונה מתחייב לשלם בעבור המוכר, חובות לצד ג’, או תשלומי היטל השבחה או מס שבח שהוטלו על המוכר, סכומים אלו ייכללו בגדר שווי המכירה, שכן הן מהווים את התמורה האמיתית שהקונה משלם בעבור הממכר.
במקרה שלפנינו לא ניתן להפריד בין ההתחייבות של היזם לרכוש את הקרקע לבין ההתחייבות לבצע את פינוי התושבים. בחוזה המכירה אף נקבע כי אי תשלום הוצאות הפינוי יהווה הפרה יסודית של החוזה, דבר שיוביל לביטולו. בית המשפט ממשיך את המגמה לפיה יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה, ובהתאם לכך, בבואנו לחשב את שווי המכירה, יש להביא בחשבון גם את הוצאות הפינוי העתידיות- שרוכש הזכות התחייב לשלמם.
בית המשפט מוסיף ואומר כי ההשוואה להלכת שרביט לא נכונה במקרה שלפנינו, לא משום שהוצאות פיתוח שונות בתכלית מהוצאות פינוי, אלא משום שבהלכת שרביט, בשונה מהמקרה שלנו, יש אפשרות אמיתית להפריד את החוזה לחלקיו.
דעת המחברת
מדובר בפסק דין נכון וממצה המבוסס על עבודת שומה של מנהל מיסוי מקרקעין, המיישם את הגדרת שווי על פי כללי החוק. סוגיית השווי היא אחת מהסוגיות השנויות במחלוקת בהתדיינות מול מנהל מיסוי מקרקעין. פסק דין זה מהווה עבורי ועבור העוסקים בתחום, תקן עבודה לשומות העצמיות שמוגשות על ידנו.
מצופה מהמנהל שהיישום של פסק דין זה, יבוא לידי ביטוי גם במקרים בהם שווי התמורה החוזית המוצהרת נמוך משווי השוק כאשר כל שאר התנאים מתקיימים.
אציין כי כמי שקראה לראשונה את התרשומת של המפקחת גב’ רות שני עוד בשנת 2000, בתפקידי אז כסגנית למנהלת מיסוי מקרקעין חיפה, נפעמתי מהאומץ ודרך הצגת הניתוח של השווי. זה היה במפגש מקצועי לעובדי השומה ברשות המסים. כיום, בית המשפט אימץ אחת-לאחת את השומה שערכה – ועל כך יישר כוח!
נכתב בשנת 2010
#924
