1. חברת צמנטכל, המוכרת, נקלעה לחובות, וביום 1.11.2004 הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב על פירוקה.
2. ביום 8.3.2012 התקשרה חברת חייל השקעות בע”מ, העוררת,  עם מפרק חברת המוכרת בהסכם לרכישת הזכויות במרכז המסחרי, שבו נקבע כי העוררת תרכוש מהמפרק את כל הזכויות בנכס, ובהן זכויות במקרקעין, זכויות במרכז המסחרי,  זכויות הבנייה, וכן את כל זכויותיה של חברת צמנטכל בחברת צמנטכל ניהול נכסים בע”מ (להלן: “חברת הניהול”) לרבות כלל הזכויות וההתחייבויות של חברת הניהול.
3. בהסכם נקבע כי העוררת תשלם למפרק, הממלא את מקום המוכרת לאור פירוקה, סך של 25,600,000 ₪, וכן התחייבה העוררת לשאת בתשלומים שונים, ביניהם תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תשלום היטלים ואגרות לעירייה, תשלום דמי הסכמה ועוד.
4. העוררת הצהירה על רכישת הזכויות למיסוי מקרקעין חיפה, המשיב, וציינה כי שווי המקרקעין הוא כמצוין בהסכם, כלומר 25.6 מליון ש”ח.
5. המשיב דחה את הצהרת העוררת וקבע כי התמורה כוללת את התמורות הנוספות, אותן התחייבה העוררת לשלם, ובהן ההיטלים ודמי ההסכמה לעירייה. המשיב קבע את שווי העסקה על 32,000,000 ₪, וזאת נוכח חוות הדעת השמאית, שנערכה בטרם המכירה, בה העריכו השמאים כי שווי זכויות המקרקעין הוא 25,100,000 ₪, ושווי זכויות הבנייה הנוספות הינו 8,900,000 ש”ח. מסך זה הופחת סך של 2,000,000 ש”ח כשווי הגירעון בחברת הניהול, ועל כן שווי כלל הזכויות הנמכרות הינו 32,000,000 ש”ח.
6. על החלטת המשיב, שלא לקבל את ההצהרה והשומה שהוצאה, הגישה העוררת השגה. משנדחתה ההשגה, הוגש הערר שבפנינו.

7. האם יש להביא בחשבון בשווי הזכויות הנרכשות, את הזכויות בחברת הניהול ולהפחית את שווי הגירעון מסכום הרכישה? במילים אחרות, מהו הבסיס לקביעת שווי הרכישה לצורכי מס רכישה?

8. הממכר אותו רכשה החברה, כלל גם את מלוא זכויות המוכרת בחברת הניהול ואת התחייבויות חברת הניהול. במועד הרכישה הייתה חברת הניהול בגירעון של כ- 6,000,000 ש”ח.
9. העוררת הבהירה כי בנוסף לתמורה הכספית המוסכמת בהסכם הרכישה, היא נשאה בתשלומים שונים, אולם הדגישה כי התשלום למוכרת כלל למעשה גם את תשלום החוב של חברת הניהול לנושיה. על כן לטענת העוררת יש להפחית מסכום הרכישה את הסכום ששולם לכיסוי חובות חברת הניהול.

10. המשיב טען כי מס הרכישה מחושב על פי שווי הזכויות במקרקעין, וכי שווי זה לפי חוות דעת השמאים היה כ- 32,000,000 ₪ . סכום זה דומה לסך כל התמורות ששולמו על ידי העוררת, כלומר לתשלום ששולם למוכרת בצירוף התשלומים ששילמה עבור ההיטלים השונים. עוד טען המשיב כי לחברת הניהול אין כל ערך. העוררת רכשה גם חובות החברה, אך יחד איתם רכשה גם את הזכות כנושה של החברה על חובות אלו. כאשר הרוכש מחויב גם בתשלום החוב וגם זכאי להחזר חוב בסכום זהה, אין לרכש הנרכש כל שווי.

11. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, ובו מצוין כי “הכול כפי שיקבע שר האוצר”. בתקנה 2 לתקנות מס רכישה(2) נקבע כי המס ברכישת זכויות במקרקעין שאינם מהווים דירת מגורים, ישולם בשיעור קבוע “משווי הזכות הנמכרת”.
12. הכלל לקביעת “שווי הזכות הנמכרת” מוגדר בסעיף ההגדרות לחוק וקובע כי שווי זכות נמכרת ייקבע על פי שווי אובייקטיבי, שווי השוק, “ממוכר ברצון לקונה ברצון”(3). חריג לכלל מכיר בעובדה שניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיים  כמה תנאים וכי ההסכם הינו בתום לב ובהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים(4).
13. בדבר שווי הזכות למהות טיעוני הצדדים קבע בית המשפט כי שווי הזכות נקבע על פי   “עקרון צירוף כל התמורות” וכי השווי תואם את שומת המשיב. בית המשפט מתבסס על שני פסקי דין  חשובים וידועים – פרידמן חכשורי (5) מיום 26.1.2010 ופסק דין וילאר נכסים (6) מיום 10.6.2010.
14. בהתייחס לטיעון העוררת על רכישת זכויות החברה שבגרעון דחה בית המשפט את הטיעון, שכן החברה רכשה הן את חובות החברה והן את הזכות לקבל את תשלום החובות הללו.

ניתן ביום 16.11.2014

1. ו”ע 4357-10-13 חייל השקעות ונכסים בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
2. תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל”ה – 1974,
3. דנ”א 22/71 דנקנר נ’ מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב
4. ע”א 664/80 מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נ’ ברכת חביב בע”מ
5.  פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה נ’ מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב ע”א 6340/08
6. וילאר נכסים(1985) בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין

נכתב ביום 5.2.2015
#108