מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
במקרה המערערת שערי כרמל בע”מ(1) עלתה סוגיה, בה היא רכשה זכויות במקבץ דירות, המיועדות לדיור מיוחד בשכירות לפי תכנית מתאר מקומית, וחויבה במס רכישה לפי סך כולל של התמורה לכל מקבץ הדירות, הכוללות בתוכן גם את זכויות השכירות והתמורה מהן.
עובדות
- המערערת רכשה ביום 30.12.2010 זכויות במקבצי דיור בנויים בכרמיאל תמורת סך של 101,150,000 ₪ + מע”מ.
- עסקת הרכישה הייתה כפופה להסכם, שנחתם בין המוכרת לחברת עמידר, חברה לאומית לשיכון בישראל, שבה עמידר התחייבה לשכור את מקבצי הדיור מהבעלים לטובת משתכנים בהתאם לתכנית המתאר.
- מקבצי הדיור יועדו על פי תכנית מתאר, המייעדת את הקרקע לדיור מיוחד בשכירות.
- המערערת דיווחה על העסקה לרשויות והצהירה לצרכי חיוב במס הרכישה על תמורה בגין 85,997,000 ₪ בלבד.
- המערערת חילקה את התמורה לחיוב בין 362 יחידות מקבץ הדיור והצהירה על העסקה לפי שיעור מס רכישה של 3.5% לכל דירה בנפרד לפי סעיף 9(ג1א)(1) לחוק(2), לעומת זאת המנהל חייב ב- 5% את מלוא התמורה ללא פיצולה ליחידות בודדות, כמו שנעשה הדבר ליחיד הרוכש דירה נוספת.
- מנהל מיסוי מקרקעין חיפה דחה את הצהרת העוררת, והוציא שומה לפי סך התמורה הכוללת של העסקה.
- הוגשה השגה, שנדחתה ביום 2.8.12, ונקבע כי הנכס אינו עונה על הגדרת “דירת מגורים” בסעיף 9 לחוק(2). כמו כן, מהותה הכלכלית של העסקה הינה של דירות המהוות נכס עסקי לכל דבר.
- האם ניתן לפצל את התמורה ששולמה, לצרכי מס רכישה, לזכויות במקרקעין ולשווי זכויות השכרת המקרקעין?
- מהו שיעור המס החל ברכישת מקבץ יחידות דיור?
- הרכב הוועדה התמקד בשאלות המשפטיות הבאות:מה נרכש ביום ההסכם – דירות פרטניות או מקבץ דירות?
מהו שווים של המקרקעין הנמכרים, והאם הם כוללים את ההכנסות משכירות?
- לגבי השאלה הראשונה, על פי הסכם הרכישה העוררת רכשה מקבץ יחידות דיור כמקשה אחת, כולל את כל זכויות החכירה והחזקה הבלעדית המהוונות לכל יחידות הדיור יחד, ובהתאם שולמה תמורה אחת לכל יחידות הדיור ללא אבחנה לפי גודל כל דירה או טיבה.לאור זאת, הוחלט כי העוררת חייבת במס רכישה לפי רכישת נכס אחד כולל.
- שנית, הוועדה בחנה את שווי הנכס, ואת טענת המערערת, לפיה יש להפריד את רכיב התמורה הנובע מזכויות חוזיות להשכרת יחידות הדיור ולחייב רק עבור יחידות הדיור עצמן כזכות במקרקעין, והחליטה כי גם ההטבה הכלכלית מהזכויות החוזיות עם “עמידר” חייבות במס רכישה, ויש להצהיר עליהן לפי התמורה הכוללת בענייננו. כל הזכויות וההטבות הכלכליות, הנובעות מהסכמי מקבצי הדיור בין המערערת, עמידר והמשתכנים לא היו קמות למערערת, אלמלא נקבע כך בתכנית המתאר ובהתאם לשיקול העסקי.
- לאור האמור לעיל החליטה הוועדה שלא ניתן להפריד את ההתקשרות לרכישת זכויות בעלות במקרקעין מההטבה הכלכלית שבצידה. זכויות השכרת יחידות הדיור כלולות בזכות הבעלות הנרכשת במקרקעין, כזכות אחת לרכישת כל יחידות הדיור וכעסקה אחת, הכוללת גם את תקבולי ההטבה, שיתקבלו מגורם אחר, כגון עמידר במקרה זה, ולא ישירות מהמשתכנים עצמם.
- חיוב המס יצא – 5% על מלוא התמורה ששולמה.
הערר נדחה ביום 11.7.2014
דעת המחברת
פסק הדין משקף את העיקרון של צירוף כל התמורות שמקבלת מוכרת. העיקרון של הזכות המועברת וכל מה שהיא מגלמת בתוכה, במקרה הזה כולל את ההכנסות הצפויות, מהוונות ליום ההתקשרות.
המערערת, שהיא הרוכשת, ניסתה לנתק מהכספים ששילמה את הכספים עבור דמי השכירות, וייחסה את התשלום לזכות אחרת. שילוב של התב”ע ותנאי ההסכם ומה נמכר בסופו של דבר מביא למסקנה, שאליה הגיעה ועדת הערר.
יוצא במקרה זה שהרוכשת תשלם מס רכישה על השווי הכולל, ואילו המוכרת תשלם על מה שתקבל בפועל בהתאם למועדים עתידיים. נראה כי יש פה פגיעה בעיקרון ההקבלה, ועיתויי התשלום יהיו שונים.
הערות שוליים
- ו”ע 32738-09-12 שערי כרמל בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
- סעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963
המאמר נכתב ביום 26.4.2015
#229
