השאלה מיום 9/10/2012:

דורית שלום,

ראשית מודה לך על העדכונים שאת שולחת רציתי להעביר לך שאלה שהועברה אלי מאחד מחברי.

שני אחים מחזיקים בדירת מגורים שאמורה להמכר ב 3,000,000 ₪. כלומר, חלקו של כל אחד מהם הוא  1,500,000 ש”ח אחד מהם פטור מאחר ועברו למעלה מ 4 שנים מאז מכר דירת מגורים.
השני אמור להיות פטור לפי הוראת השעה מאחר והסכום פחות מ 2,200,000 ₪ עד דצמבר 2012. במקרה זה האם אמורים לעשות כל אחד מהאחים חוזה נפרד על מכירת חלקו בדירת המגורים?

אודה על תשובתך

תשובה

שלום רב,

כאשר נמכרת דירת מגורים לפי הוראת שעה, הפטור שהוגבל לסך של 2.2 מליון ₪ הוא בגין הדירה.

אין אפשרות לפצל את הדירה – ולאמר שכל אחד מוכר בשווי של 1.5 מליון ₪, ואז הוא מתחת לתקרה, והכל פטור.
הדרך לחשב היא כך:

שווי הדירה כולה: 3,000,000.
שווי הפטור: 2,200,000.
שווי חייב: 800,000.

חלק בשווי החייב- חצי יחסי:  400,000.

ואז מול ה 400,000 מנכים הוצאות רכישת הדירה, מתואם ליום המכירה, עורך דין, תשלומים שונים.
חלק יחסי.

איך מחשבים חלק יחסי?

נניח הדירה עלתה 100,000 ₪.

החלק שיוכר יהיה 800/3000

שזה:27%
אז מקבלים ניכוי של שווי הרכישה של 27,000 ₪, מוצמד ליום המכירה וכן הלאה.

===================

השאלה מיום 5/9/2012:

שלום,

לפני שנתיים קניתי דונם אדמה וכל הכסף שולם למוכר ודרך ייפו כוח לעו”ד שחתמתי למקרקעין ולטאבו – את הכסף שהעו”ד דרש וגם הכסף על ניהול התיק מול הרשויות ועד היום לא נמסר לי נסח טאבו. אני מבקש לדעת מהן הזכויות. תודה.

התשובה:

שלום רב,

ראשית, הדבר הפשוט ביותר הוא לגשת פיסית למנהל מיסוי מקרקעין אליו שייך הנכס שנרכש. אתה מציג תעודת זהות ומספר הגוש/חלקה שרכשת על פי ההסכם – ואתה מקבל תמונה מלאה של המצב: אם יש בידך את ההסכם של הרכישה – זה הכי טוב כי אז כל תהליך הבירור פשוט יותר. אבל גם על יסוד תעודת זהות זה ניתן.

הבירור יגיד אם העסקה דווחה ומתי, האם מס הרכישה בגינה שולם – 5% משווי הרכישה, ואם הטיפול בשומת מס שבח התחיל, הסתיים.

על מנת להעביר את הנכס על שמך – אתה נדרש למספר אישורים מהרשויות – ממנהל מיסוי מקרקעין אתה צריך לקבל – אישור כי אין חוב למס רכוש, אישור למס רכישה, אישור למס שבח – כל אה אישורים שאומרים שלא קיים חוב ואין מניעה לרשום את הנכס על שמך. תעשה זאת ותתקדם לפי מצב הנתונים. ככל שהעסקה לא דווחה – תגיע לעורך הדין, עם יפוי הכח שנתת לו – ותתחיל בבדיקות מכיוון חדש. בהצלחה.

דורית

================

שאלה נוספת:

שאלה:

כאשר המוכר שילם את מס השבח בתשלומים

האם מישהו קיבל אישור ממס שבח עבור הקונה (על מנת להעביר את הנכס על שם הקונה) לפני תום התשלומים?

תשובה:

בעקבות תיקון גדול שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין שמספרו – תיקון מספר 70, יכול הקונה לגשת למנהל מיסוי מקרקעין, אחרי ששילם 40% מתמורת המכירה למוכר, לשלם את המס בגין המכירה הזו – בשיעור של 7.5% או 15% משווי המכירה, ואז לקבל אישור לרשום הזכות הנרכשת על ידו בטאבו.

החוק קבל בסעיף 15 – כי חובת התשלום חלה על המוכר, אולם הרוכש יכול להגיש טופס ולשלם את המס במקום המוכר – וזה ייחשב לו כתשלום על חשבון המכירה. האחוז משתנה – משום שאם הנכס הנמכר נרכש לפני 7/11/2001 – שיעור המס יחושב כ- 15% משווי המכירה. אם הנכס שנמכר נרכש אחרי 7/11/2001 – שיעור המס שישולם יהיה 7.5% בלבד.

בכל מקרה, חישוב המס ייעשה על פי החוק ואם שולם בעודף, כלומר גם המוכר שילם וגם הקונה – יחזור המס לידי המוכר.

בדרך כלל, הדבר מוסדר בתיאום בחוזה ולא אמורים להגיע למצב הזה. המוכר יקבל את המס העודף עם הפרשי הצמדה וריבית.