תימלול של ריאיון ברדיו לגבי תמ”א 16.9.18

בוקר טוב לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית מיסוי מקרקעין.
היום אנחנו מדברים על מה שהפך להיות הספורט הלאומי כמעט בישראל, שבו כל מורה וכל פקיד בעירייה – הם הופכים גם ליזמי תמ”א, ליזמי נדל”ן.

כן, הנושא של תמ”א הוא תולדה של שנת 2005, שהמדינה החליטה שבגלל שאנחנו יושבים על השבר הסורי-אפריקאי, אנחנו בסכנה של הריסת בניינים, רעידות אדמה, כתוצאה מהקרבה לשבר. יצאה איזושהי תכנית ארצית שנקראת: תכנית מתאר ארצית – תמ”א – 38 – במספר הסידורי שלה, בשני מסלולים: בהתחלה במסלול אחד, ואחר כך הוסיפו מסלול שני, שאומרת לאנשים: אנחנו יודעים שהציבור לא יעשה את החיזוק לבד מכספו, והמדינה כנגד זה שהדיירים או באמצעות יזם, יחזקו או יעבו את הקירות והעמודים, היסודות – אז המדינה תַקנה זכויות נוספות, ובדרך הזאת היא בעצם מעודדת את הבנייה ואת הרחבת הדירות. כנגד החיזוקים

אז באמת יש תמ”א 1 ותמ”א 2 ופינוי-בינוי וחיזוק והוספות, אבל אנחנו רוצים רגע להתמקד בהיבטי המיסוי, שלפחות נדמה לי שהמון המון פעמים – מהשלב שזה מתחיל בשיחות סלון ועד שלבים מאוחרים יותר- אנשים בכלל לא מודעים אליהם.

נכון. אז באמת המחוקק בשתי פעימות יצר שני מסלולים מבחינת המס. המסלול הראשון שיצא הוא המסלול של הוספה – בעצם חיזוק כנגד זכויות בנייה – אתה מחזק את המבנה, ואתה מקבל זכויות בנייה על הגג, והרחבה עד 25 מ’ של כל יחידת מגורים קיימת, ואז זה אומר שהדיירים מקבלים את הבניין החדש – מחוזק, הרחבה עד כמובן 25- יש כמובן קווי החלקה, ואז מי שעושה את זה עבורם – שזה יזם בדרך כלל – מקבל את זכויות הנדל”ן כשהוא מקבל את זה לעצמו. זה מסלול אחד.
המסלול השני זה בעצם הריסה. המהנדסים אמרו שלא כל המבנים שנבנו עד 1980, יכולים להיות ברמה של חיזוק, וב-2012- בתוקף מ-2013 נוצר מסלול מס נוסף – תמ”א בדרך של הריסה – מה שנקרא 38-2, שזה אומר שהבניין צריך להיהרס והדייר מקבל דירה חזרה בבניין הזה. עכשיו, הואיל ויש פה מכירה של זכויות וקבלה של זכות מושבחת מחודשת, וכן הלאה וכן הלאה – מהיבטי המס, יש פה מכירה בקנייה –  והמדינה קבעה שכשאתה מוכר את הזכויות שלך על הגג במסלול הראשון, הן פטורות ממס שבח, וכשאתה מוכר את זה, עם זכויות הבנייה במסלול השני- יש לך פטור בתנאים מסוימים במס שבח.

אז רגע, אני רוצה להקשות: דבר ראשון, אנחנו מכירים- הדברים האלה לוקחים המון המון זמן. זה התחיל אפילו בתור כוונה של בניין לעשות תמ”א אפילו נניח לפני 10 שנים או משהו כזה. עכשיו פתאום הצלחנו להחתים את הדיירים והנה זה רץ, או משהו מעין זה. מתי אני צריך לדווח לרשויות המס לכל הדברים האלה?

שאלה מצוינת! בעצם, ברגע שיש לנו את ההסכמה של הדיירים, היזם צריך לשלוח הודעה- זה טופס כזה שצריך לשלוח הודעה – עוד לא רואים בכך אירוע מס – עוד לא רואים בכך שמישהו קנה ומישהו מכר. האירוע מס נוצר כאשר יש את אישור התכנית. ברגע שיש אישור תכנית ויש אפשרות לבנות את התוספות המבוקשות על פי התמ”א, יש לנו מיד אירוע מס, או עם תקרה חזקה. בדרך כלל זה אישור תכנית. ברגע שיש למישהו אישור תכנית – זה יכול להיות אחרי 5,6 שנים, אחרי שנתיים – כל עיר בקצב שלה, ובעבר היה יותר אטי, והיום טיפה יותר מהר – אז יש לנו אירוע מס, וצריך לדווח ולהגיש שומות מס בגין כל אחד מדיירי בניין.

עכשיו, אני רוצה להקשות עם עוד שאלה חשובה לפני שאנחנו מסיימים: אם אני עובד עם קבלן וכל הדברים האלה- או יזם, אני מבין – אבל מה קורה עם בעלי בתים שעושים את כל הפעילות הזאת לבד?

יפה. בעלי בתים שעושים את כל הפעילויות האלה לבד, הם לא מוכרים ולא קונים. הם פשוט מקבלים את הזכויות בתמ”א- הם הופכים ליזמים של עצמם במובן של העשייה וההוצאה לפועל. אף אחד לא קנה ולא מכר. הנכסים מושבחים, הבניין מושבח, זה נכס שלהם, ואגב, אני רוצה לציין משהו נוסף שקורה בבניינים במיוחד בתל אביב או בפריפריה של תל אביב: יש בעלי זכויות שיש להם שטח דירה יחסית גדול – 110 מטר, 120 מטר – ואז היזם לא בונה בשטחים האלה, כי זה שטחים של פעם, שהיו בונים את הדירות גדולות. אז הוא מעניק להם, נגיד, 2 יחידות – הוא הורס ובונה להם שתי יחידות דיור. זאת אומרת, היחידה שבשטח המצרפי היא בדיוק אותו השטח. אז עדיין רק על דירה אחת מגיע הפטור של התמ”א.

אה… זאת אומרת, אם הייתה לי דירה של 140 מטר, ועכשיו נתנו לי שתי דירות של 70 מטר – אני מקבל את הפטור רק על דירה אחת.

נכון מאוד!

אנחנו מה שבטוח ממליצים לכל מי שמאזין לנו וחולם על תמ”א, להתייעץ בנושא מיסוי מקרקעין, כי יש פה הרבה הרבה סימני שאלה. רואת החשבון דורית גבאי, תודה רבה.