מאת: תמר אברהם, שמאית מקרקעין
כאשר עומדים בפני שיעבוד נכס מקרקעין, חשוב להיות מודעים לגורמים המשפיעים על קבלת החלטה בגוף המשעבד, האם לקבל נכס זה כבטוחה.
כמעט כל אחד מאיתנו נתקל לפחות פעם בחיים בצורך להתמודד עם ההליך הכרוך בקבלת משכנתא ושעבוד נכס מקרקעין כבטוחה לקבלת האשראי.
במציאות, פעמים רבות רוכשי נכסים, מתכננים לממן חלק ממחיר הנכס מאשראי בנקאי ולאחר שהם חותמים על חוזה רכישה וניגשים לבנק על מנת לקבל הלוואה, מתברר להם שעקב בעיות שונות הקשורות לנכס, מסרב הבנק לתת להם את האשראי לו הם ציפו.
הקונה מתקשה לעמוד בתנאי החוזה, עקב אי היכולת לשלם את מלוא התמורה והוא עלול למצוא את עצמו במצב של הפרת חוזה.
כיום, בייחוד לאחר משבר המשכנתאות בארה”ב, הבנקים בישראל נוקטים משנה זהירות בבואם לתת אשראי כנגד שיעבוד נכסים. יש לזכור כי הנכס עצמו הוא הבטוחה העיקרית העומדת לבנק במידה והלווה אינו מחזיר את ההלוואה. לכן, על הבנק לוודא בטרם מתן ההלוואה, כי בבוא היום אכן יהיה אפשר למכור ולממש את הנכס ולקבל עבורו תמורה אשר תשמש להחזר החוב.
לאור זאת, להלן גורמים עיקריים אשר יש להיות מודעים להם בעת רכישת נכס או שיעבוד נכס לבנק:
רישום זכויות
הבנק הלווה מבטיח את זכותו בנכס באמצעות רישום שיעבוד על הנכס המשמש כבטוחה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או במשרדי גורם המנהל את רישום הזכויות בנכס וכן רישום משכנתא ברשם המשכונות. הבנק המלווה לא ייתן כסף לפני שהלוואתו תהיה מובטחת באמצעות רישום משכנתא לטובתו. לפני שרוכשים נכס או מתכננים לקבל כסף מבנק כנגד שיעבוד נכס, חשוב מאוד לוודא כי אכן ניתן לשעבד את הנכס לטובת הבנק.
לאור האמור לעיל, חשוב לוודא שהנכס מהווה יחידת רישום בלשכת רישום המקרקעין.
במידה והנכס אינו רשום כיחידה עליה ניתן לרשום שיעבוד בלשכת רישום המקרקעין, יש לוודא כי קיים גוף אחר המנהל את רישום הזכויות בנכס, כגון, מינהל מקרקעי ישראל ו/או חברה משכנת כלשהי. במידה ומדובר בחברה משכנת, חשוב להבין כי השעבוד איננו נרשם למעשה באופן מיידי אלא החברה מתחייבת כי בעתיד כאשר יוסדר רישום הנכס כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, יירשם השעבוד לטובת הבנק. לאור עובדה זו, יש לוודא כי הבנק מוכן להכיר בהתחייבות אותה חברה לרשום בעתיד משכנתא על הנכס.
לפני רכישה ותכנון קבלת אשראי כנגד נכס מקרקעין, חשוב לוודא שלא רובצת משכנתא היסטורית כלשהי ששכחו למחוק אותה, או לא רשומה הערת אזהרה כלשהי המונעת מרישום משכנתא לטובת הבנק. גם עיקול הרובץ על נכס, יהווה חסם לקבלת הנכס על ידי הבנק כבטוחה.
מצבים נוספים בהם נתקלים במציאות הם, כאשר אנשים רוכשים נכסים או מקבלים נכס בירושה ושוכחים לסיים את הליך העברת הזכויות על שמם או אינם מוודאים כי עורך הדין מטעמם, סיים הליך זה. במקרים אלו, ביום בו מעוניינים לבצע עיסקה בנכס או לשעבד אותו, מגלים, כי לא ניתן לתת לגוף המלווה בטוחה כלשהי בדמות שיעבוד על הנכס שכן, המוכר או “בעלים” כלל איננו רשום בטאבו.
נכס מקרקעין בבעלות קטין או חסוי – כאשר רוצים לשעבד נכס שחלק מהבעלים שלו או כל הבעלים של הנכס הוא קטין או חסוי. במקרה כזה יש לקבל את אישור בית המשפט והאפוטרופוס הכללי לרישום השעבוד ויש להביא זאת בלוח הזמנים כאשר קובעים לוח כזה במסגרת חוזה מכר.
בעיות ברישוי הנכס
על מנת להבטיח את ההלוואה, הבנק המלווה מבקש כי תערך חוות דעת מקצועית לגבי שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין המקובל על הבנק. בעת ביצוע השמאות על השמאי לוודא כי הנכס אשר מהווה בטוחה כנגד ההלוואה הוא נכס סחיר אשר ניתן לממש אותו ללא בעיה במידה וההלוואה לא תיפרע. לשם כך, השמאי צריך לוודא כי המבנה המהווה חלק מהנכס, בנוי ברישיון ולא מדובר בבניה בלתי חוקית אשר בעתיד תהווה מחסום למימוש הנכס.
במידה והנכס בנוי באופן בלתי חוקי כולו או בחלקו, הדבר ישפיע בדרך כלל לרעה על שווי הנכס ויש סיכוי כי הבנק לא ירצה כלל לקבל את הנכס כבטוחה.
קיימים מקרים שבהם חשוב לוודא את ייעוד הנכס. לדוגמא – קיימות דירות מגורים בקומות קרקע במרכז תל אביב אשר נבנו למעשה כמחסנים ועל פי רישיון הבניה הן אינן דירות מגורים. במקרים כאלו הבנק לא יקבל את הנכס המהווה מבחינה חוקית, מחסן בלבד, כבטוחה למתן הלוואה כנגד חוזה שבו מוגדר הנכס למעשה כדירת מגורים. דוגמאות נוספות מהמציאות – קיימות חנויות בקומת קרקע אשר נבנו במקור כדירות מגורים והן למעשה, כלל לא מהוות נכס מסחרי. כנ”ל לגבי משרדים הקיימים ביחידות אשר נבנו במקור כדירות מגורים.
בנקים לא מוכנים לקבל כבטוחה נכס אשר כרוכות אליו בעיות משפטיות בנושאי תכנון והיתרי בניה. לאור האמור לעיל, חשוב לפני רכישת נכס או לפני שיעבוד נכס לוודא כי מדובר בנכס, ללא בעיות ברישוי וכי הנכס אכן משמש בייעוד אשר לשמו נבנה.
לסיכום,
כאשר מתכננים להשתמש בנכס מקרקעין כבטוחה למתן הלוואה יש לבדוק את הנכס בשני מישורים עיקריים. במישור המשפטי רישומי – האם מדובר בנכס הרשום בלשכת רישום מקרקעין או בגורם רישום אחר כיחידה נפרדת, האם חלים עליו כבר שיעבודים מהעבר, על שם מי רשום הנכס, האם קיימים עיקולים ו/או הערות אזהרה אחרות החוסמות את האפשרות לרשום שיעבוד חדש. במישור חוקיות הנכס מבחינת רישוי – יש לבדוק את היתר הבניה של הנכס, לוודא כי הוא בנוי בהתאם להיתר. לוודא שלא נעשה בו שימוש אשר נוגד את היתר הבניה ואת השימוש אשר לשמו הוא נבנה במקור. לוודא כי לא חלים עליו צווי הריסה.
בדיקה מוקדמת של כל הגורמים המפורטים לעיל, לפני שנגשים לבנק לקבל הלוואה ולפני ביצוע עסקה אשר אמורה להיות מממונת באשראי, תביא להליך תקין של שעבוד נכס מקרקעין וקבלת אשראי.
