מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בנצרת, מופיד נעים קזל נגד מנהל מס שבח נצרת(1), נקבע כי ביטול של עסקה למכירת מקרקעין, אשר אינו מיועד להחזיר את המצב לקדמותו, אלא ליצור רווח כלכלי לצדדים, לא ייחשב כביטול עסקה לצורכי מיסוי מקרקעין. במקרה כזה, לא רק שלא יושב המס שנגבה בעסקה, אלא שייגבה מס בעבור המכירה החוזרת של המקרקעין.
העובדות
- ביום 7.3.1997, נחתם הסכם מכר בין המוכר – קזל, לרוכש – ערטול.
- העסקה הייתה עסקת נטו, שבה הקונה לקח על עצמו לשלם את מס השבח החל על המוכר.
- שווי המכירה נקבע לנטו 72,000 ₪, ומס שבח שיחושב, ישולם על ידי הקונה.
- ביום 5.9.2005, הגיש המוכר תביעה לביטול העסקה, בעקבות מחלוקת על תשלומים בין הצדדים.
- ביום 4.8.2008, בוטלה העסקה בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין.המוכר התחייב להשיב לרוכש את הכסף ששילם לו כמחיר הקרקע, בקיזוז של פיצוי מוסכם והוצאות משפט ושכר עורך דין. במילים אחרות, לא הוחזרו כל ה- 72,000 ש”ח. כמו כן, הוסכם בין הצדדים כי אותו חלק ממס השבח ששולם על ידי הרוכש, יוחזר לו, כאשר יקבל המוכר החזר מס משלטונות מיסוי מקרקעין בעקבות ביטול העסקה. רוב מס השבח שולם.
- מנהל מס שבח דחה את ההודעה על ביטול העסקה, וקבע כי מדובר בעסקה חוזרת החייבת גם היא במס.
- בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם ישנו ביטול ממשי של עסקת מכר המקרקעין, או שמדובר במראית עין, שהיא למעשה מכירה חוזרת?
העוררים טוענים
- עסקת המכר מעולם לא יצאה אל הפועל, עקב הפרת ההסכם על ידי הרוכש, ולמרות הפניות והאזהרות ששלח לו המוכר. החזקה במקרקעין לא נמסרה לרוכש, ולא נרשמה על שמו. ביטול העסקה הוא הדרך היחידה שעמדה בפני הצדדים, שכן לרוכש לא הייתה היכולת הכלכלית לשלם ולמלא את התחייבותו לפי ההסכם.
- אין לראות בהסכם הפשרה בין הצדדים כביטול עסקת המכר, מפני שסיבת הביטול אינה ממשית, בשל פרק הזמן הארוך של 11 שנים שחלפו מאז חתימת העסקה ועד לביטולה, ובשל עליית מחיר הקרקע בתקופה זו. הציפייה לקבלת החזר המס על כל התוספות לו על פי דין, והרווח הצפוי מכך, הם המניע להסכמת הצדדים על ביטול העסקה.
- בתקופה הארוכה שחלפה, העסקה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות, שכן לרוכש היה ייפוי כוח שאפשר לו לתפוס חזקה בקרקע. ביטולה מהווה עסקה חוזרת החייבת במס.
- הוועדה בנצרת מצאה שמכר חוזר של הקרקע משתלם לשני הצדדים, שכן המוכר מקבל חזרה את המקרקעין ששווים בשוק עלה מאוד, וזאת כנגד ויתור על חובות שחייב הרוכש למוכר. נראה גם כי שולם מחיר כלשהו שלא נקבו בו הצדדים.
- הוועדה לא מצאה סיבה ראויה המצדיקה את ביטול עסקת המכר, שכן משלא שילם הרוכש את סכום מס השבח שהתחייב לשלם, היו למוכר דרכים חוקיות לפעול בהן כדי לחייב את הרוכש לשלם. המוכר ישב בחיבוק ידיים ולא עשה דבר.
- שאלת משך הזמן בין חתימת עסקת מכר במקרקעין עד לביטולה, מהווה שיקול מכריע על ידי בית המשפט בבואו להחליט אם מדובר בביטול תמים של עסקה או שמא בניסיון לעשיית רווח, במיוחד כאשר חלו שינויים מהותיים בשווי השוק של המקרקעין. בעניין זה, משך הזמן של 11 שנים ועליית מחיר הקרקע מעידים על קיומה של מכירה חוזרת שהשתלמה לשני הצדדים.
הערר נדחה. ניתן ביום 10.2.2011.
נפסק כי העוררים ישלמו הוצאות משפט בסך 3,500 ש”ח.
דעת המחברת
על פסק דין זה הוגש ערעור לעליון, אשר נמחק.
כנראה שהתנהלות הצדדים נחשפה, ואכן הביטול נועד להשיב את הזכות למוכר ברווח משותף של הצדדים. מס שבח שחוזר אחרי 11 שנה עם ריבית והצמדה, כנראה מפצה את הקונה על הויתור שלו בנכס.
יש קושי ממשי לעקוב אחרי כל הפרטים, אולם יסודות ביטול עסקה הם פרי הפסיקה, ואינם נכללים בסעיף חוק ספציפי.
יש להכירם ולבחון כל מקרה לגופו, ואין בשום אופן להסיק כי אם בית המשפט אישר את הביטול מבחינת הדין הכללי, הרי שהמנהל חייב לאמץ את הקביעה הזו במשקפיים של חוק מיסוי מקרקעין. אם רוצים לקבל ודאות, יש לזמן את המנהל לדיון כמשיב, על מנת לצמצם את המחלוקת ולהשיג ודאות.
הערות שוליים:
- עמ”ש 121-09 קזל ואח’ נ’ מנהל מס שבח נצרת
המאמר נכתב ביום 22.5.2017
#431
