מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, יאיר סיסי ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין (1), נדון ביטול של עסקת רכישה של מגרש, בשל הפרת החוזה על ידי המוכרת. מנהל מיסוי מקרקעין טען שהביטול איננו אמתי, שכן המגרש נמכר מאז לקונים אחרים והושב מהם במכר חוזר. השופטים קבעו כי הרכישה לא הכתה שורשים בקרקע המציאות וכי המכירה המאוחרת לא הושלמה בשל ביטולה האמתי של הרכישה, לכן הביטול עומד בתנאי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, ואין לראות בו כמכר חוזר.

העובדות

1. ביום 16.7.1990, נמכר מגרש בשטח של 500 מ”ר, הממוקם בעין שרה נהריה, לבני הזוג סיסי ולזוג נוסף. לפי הסכם הרכישה, התחייבה המוכרת: “למסור, להעביר את הקרקע עם התשלום המלא בפועל של תמורת הקרקע, כשהיא נקייה מכל חוב ו/או כל זכות של צד ג’ וחופשייה מחפץ ואדם”. תשלום התמורה, בסך 24,000 דולר, נקבע לשבועיים מיום חתימת ההסכם.
   
   
2. הרכישה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין, ובני הזוג סיסי שילמו מס רכישה בגינה.
   
   
3. המוכרת הפרה את חוזה הרכישה, בכך שלא מסרה את החזקה במגרש לבני הזוג סיסי ולא שילמה את מס השבח ומס הרכוש החלים על המכירה. הפרה זו מנעה את רישום הזכויות במגרש, בפנקס המקרקעין על שם בני הזוג סיסי.
   
   
4. ביום 4.5.1994, ביטלו בני הזוג סיסי את הסכם הרכישה, בשל הפרתו על ידי המוכרת. הם תבעו את המוכרת בבית משפט השלום, וזה פסק כי על המוכרת להשיב לבני הזוג את שווי המגרש, לפי הערכת שמאי מוסכם, ואת ההוצאות שהוצאו, ולשלם להם את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה הרכישה.
   
   
5. בינתיים, ביום 8.11.1990, מכרו בני הזוג סיסי את זכויותיהם במגרש המדובר, במחיר של 25,000 דולר. בשל אי מימוש הסכם הרכישה הראשון, ובעקבותיו, בשל המניעה מרישום הזכויות בפנקס המקרקעין על שם בני הזוג סיסי ועל שם הקונים, ביום 6.4.1994, הצהירו בני הזוג והקונים, על ביטול עסקת המכירה ועל השבה לקונים של המחיר ששולם, בתוספת הוצאות, בסכום כולל של 36,000 דולר. המנהל סיווג את הצהרת הביטול כמכר חוזר, ובגינו חייב את הקונים במס שבח, ואת בני הזוג סיסי במס רכישה.
   
   
6. בני הזוג סיסי פנו למנהל, בבקשה לקבל בחזרה את מס הרכישה ששילמו בגין הרכישה המקורית, אשר בוטלה. פנייתם נדחתה בנימוק: “אין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר, שכן העסקה הראשונה הכתה שורשים בקרקע המציאות, נעשו שתי רכישות נוספות אחריה, ואף השווי שנקבע הנו ערך הקרקע הריאלי במועד מתן פסק הדין”.
   
   
7. על כך הגישו בני הזוג סיסי ערר זה.

8. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם היה ביטול אמתי של הרכישה, בעסקה הראשונה, לצורך סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, או שמדובר במכר חוזר, המהווה עסקה חדשה, שבה חזרה המוכרת וקנתה מבני הזוג סיסי את המגרש?

9. סעיף 102 לחוק קובע כי: “המנהל יחזיר מס, אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם מס”. הנטל להוכיח כי המכירה הראשונה בוטלה בפועל וכי הגלגל הוחזר אחורנית, חל על בני הזוג סיסי.
   
   
10. הפרת הסכם הרכישה הראשונה, על ידי המוכרת, היא שגרמה לביטול הסכם המכירה השנייה. הפרה זו מנעה משתי העסקאות להיקלט “בקרקע של המציאות” על פי המבחן שנקבע בעניין זר (2).
    
    
11. הוכח עובדתית, כי בני הזוג סיסי לא קיבלו את החזקה במגרש ולא עשו בו שימוש כלשהו. הם לא נרשמו כבעלי המגרש בפנקס המקרקעין, כך שהעסקה טרם הושלמה. במשך הזמן שחלף, נעשו פניות כנות למוכרת בדרישה להשלמת הרכישה, שהייתה מאפשרת את השלמת המכירה השנייה, אך המוכרת עמדה בהפרתה. משך הזמן שחלף, מצביע על כוונתם האמתית, של בני הזוג סיסי, לקיים את שתי העסקאות ולגרום למוכרת למלא את שהתחייבה. משהתברר שאין היענות מצדהּ, בוטלו העסקאות במרווחי זמן קצרים.
    הצירוף של הודעת הביטול, שנעשתה ללא תמורה כלשהי, ושל התדיינות משפטית, שולל קיומה של קנוניה בין הצדדים לביטול החוזה על מנת להימנע מתשלום מס, ומתיישב יותר עם ביטול אמתי וכן.
    
    

12. העובדה שבני הזוג מילאו את חלקם על פי חוזה הרכישה הראשונה ורשמו הערות אזהרה, אינה הופכת, בהעדר מילוי תנאי הרכישה העיקריים על ידי המוכרת, לקליטת הרכישה בקרקע המציאות.
    
    
13. “הכלל הוא, כי כדי שביטול יזכה להחזר מס, הוא צריך להיעשות ללא תמורה, והתמורה היחידה שמותר לקבלה כדי לחסות תחת כנפי הביטול, היא פיצוי נאות על מעשה ההפרה או החזר הוצאות שנשא בהם הצד התמים שנפגע בגין פעולת הביטול” (3). המוכרת חויבה, בהחלטת בית המשפט, בהשבת המחיר המשוערך שקיבלה עבור הרכישה, עם תוספת של הוצאות שהוצאו ושל הפיצוי המוסכם בחוזה. פסק דינו של בית משפט השלום מהווה ראיה לכאורה לעניין ביטול חוזה הרכישה, וקובע את זכאות בני הזוג סיסי להשבה ולפיצוי.
    
    
14. חברי הוועדה מסיקים, על פי חומר הראיות, שביטול הרכישה לא נעשה למראית עין בלבד, כביטול מלאכותי ובדוי, אלא כי מדובר בביטול מחויב המציאות, לאור הפרת חוזה הרכישה על ידי המוכרת, שגררה אחריה את התוצאות שפורטו.
    לפיכך, יש להשיב לבני הזוג סיסי את מס הרכישה ששולם בגין חוזה הרכישה הראשונה, ולבטל את חיובם במס שבח, שנוצר כאירוע חדש לאור בקשת הביטול, מאחר שאין לראות את הביטול כמכירה חוזרת.

1. ע”ש 6025/97 יאיר סיסי ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין
2. ע”א 307/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ זר
3. נמדר, מס שבח מקרקעין, בסיס המס, מהדורה שלישית מחודשת 1998

המאמר נכתב ביום 9.2.2018.

#752