מאת: דורית גבאי, רו”ח

מקרה זה שכיח ומחייב כל מייצג לבחון לפני חתימה על כל עסקה, שהמוכר מוכר את דירת המגורים שלו בחלוף פחות מארבע שנים מיום שהפך לבעליה של הדירה או של הקרקע לבנייתה, ולחקור ביסודיות את מקורות המימון של המוכר לרכישת המגרש והבית שבנה עליו.

דירת מתנה הינה אחת משלוש חלופות: דירה בעין, אשר ניתנה במתנה. כספים למימון הרכישה בפרקי הזמן שבסעיף 49ו’ או קבלת מגרש במתנה לשם בניית הדירה, ואשר ביום סיום הבנייה מהווים מעל 50% ממחיר הבית כולל הקרקע. במקרה הזה החשש שעלה הוא שהמגרש והבנייה מומנו על ידי מקור שאינו המוכר.

פסק דין בבית המשפט המחוזי בנצרת מיארה נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (1) קבע כי לא יתקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, מאחר שבפועל מדובר בדירה שנתקבלה במתנה, וטרם חלפה תקופת הצינון הנדרשת בחוק.
כמו כן, מיארה המוכר נכשל בהוכחת מקורות המימון לרכישת הדירה.

1. בשנת 2009 דן מיארה רכש מאת מינהל מקרקעי ישראל מגרש לבנייה עצמית במגדל העמק ושילם סך של 30,179 ₪ בגין דמי היוון וסכום של 271,874 בגין הוצאות פיתוח.
2. בשנת 2010 לאחר שמיארה קיבל היתר בנייה, הוא בנה על המגרש דירת מגורים.
3. ביום 31.1.2011 בניית בית המגורים הסתיימה.
4. ביום 30.3.2011 מכר מיארה את הדירה לבני הזוג מוסקובסקי תמורת סכום של מיליון וחצי ₪.
5. ביום 26.4.2011 מיארה הצהיר על העיסקה וביקש פטור מתשלום מס שבח מקרקעין לפי סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין – פטור, שהיה נהוג עד לתיקון 76, אחת לארבע שנים.
6. הבקשה לפטור נדחתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, והוא אף הוציא שומה לפי מיטב השפיטה בנימוק “שלא נמצא כל קשר בין המוכר לבין הוצאות הרכישה והשבחה למכירת הנכס“.
7. המנהל חייב את מיארה בתשלום מס שבח בסכום של 292,138 ₪.
8. מיארה הגיש השגה.
9. ביום 19.7.2012 נדחתה  ההשגה על ידי המנהל בשל העובדה שלדעת המנהל מיארה לא הוכיח את מקורות המימון. מיארה טען שקיבל מסבו 700,000 ₪ כהלוואה, אולם המנהל לא ראה אסמכתאות על כך, ועל כן לא הכיר במקורות המימון. המנהל חיפש להגיע למצב, שבו ניתן יהיה לראות הפקדות בחשבון הבנק של העורר בסכום של ההלוואה מהסבא בסך של 700,000 ש”ח.
10. מכאן הערעור לגבי בחינת הזכאות לפטור ממס שבח והחיוב במס שבח בסך של 292,138 ₪.

11. האם הוכיח מיארה את מקורות המימון העצמיים לרכישת המגרש? או שמא קיבל הנכס במתנה?
12. האם עומד מיארה בתנאי תחולת הוראת שעה סעיף 6(א) בחוק מיסוי מקרקעין (3)?
13. האם יש להכיר בהוצאות שהוצאו לרכישת הנכס?

14. מימון הוצאות הבנייה נעשה מחשבון סבו, ואף צורפו תצהירים שלו ושל סבו. מכספי המכירה החזיר מיארה לסבו את הכספים.
15. טענה שנטענה לחילופין: מיארה פטור מתשלום מס שבח, כאשר מתייחסים לדירה כדירת מגורים, שמיארה קיבל מאת סבו במתנה ולאור הוראת השעה סעיף 6(א).

    לטענת העורר המתנה נתקבלה בשנת 2009.

16. המנהל לא הכיר בהוצאה בגין דמי היוון בעת רכישת המגרש וכן תשלומים עבור פיתוח בסך של כ- 270,000 ₪ והוצאות בניית דירת המגורים, שביחד מגיעים לכדי מיליון ₪. מדובר בסכומים לא מבוטלים.
17. העורר טען לחלופת פטור נוספת במסגרת הוראת השעה, שהייתה בתוקף ביום המכירה, לפיה מתנות, שהתקבלו עד ל- 1.11.2010 יוכלו להימכר בפטור ממס על פי הוראת השעה. העורר הציג כי אם יש לראות בהעברות מהסבא מתנות, הן היו עד לחודש יוני 2010.

18. בהתאם להוראות החוק לא מתקיימים התנאים לקבלת פטור לפי סעיף 49(ב)(1) לחוק. מיארה לא הציג אסמכתאות, שהוא אשר רכש את הזכויות בדירת המגורים, ולא הראה מקורות מימון עצמאיים לרכישת המקרקעין ולבניית הדירה.
19. מיארה לא הצליח להציג קו אחיד לעניין אופן מימון רכישת הקרקע ומימון עלויות הבנייה, בכל פעם שינה את גרסתו. בהצהרה רשם חסכונות והלוואה מאביו. בהמשך שינה להלוואה מסבא. כמו כן  מקורות המימון שהסבא הצהיר שנתן לעורר, לא היו מספקים, משום שהסבא לא הראה איך מימן את הבנייה של הבית שלו, שהיה בסמוך לזה של העורר. השבת הכספים לסבא – על מנת לבסס טיעון הלוואה מסבא, לא הייתה מבוססת, והמנהל לא השתכנע שאכן מדובר בצ’ק בנקאי מטעם העורר.
20. אציין שיש משהו בתיאור העובדתי, שמלמד שמישהו אחר מימן את הבנייה, והוא עדיין לא נחשף.
21. לעניין הוראת השעה ובדיקת זכאותו לפטור טוען המנהל שלא כך הם פני הדברים. ראשית זו טענה חלופית, שצצה במהלך הערר, ודינה להידחות. מעבר לזה, לדעת המנהל גם אם קיבל העורר את הדירה במתנה מסבו או מאביו – הוראת השעה אינה חלה על המכירה הזו. ראשית משום שדירת המגורים בה מדובר היא דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, ובענייננו בניית דירת המגורים הסתיימה רק ביום 31.1.2011. לפי לשון סעיף 6(ב) להוראת שעה, הפטור לא חל על דירה שהמוכר קיבל ללא תמורה בתקופה שמיום 1.11.2010 עד ליום 31.12.2012. והואיל והמנהל קיבל הסברים שהסבא העניק מתנות לבנייה, והבנייה הסתיימה בינואר 2011- זה קרה בתוך התקופה שאינה מזכה בפטור.
22.  לעניין ההכרה בהוצאות  המנהל לא קיבל אסמכתאות ממיארה ולכן לא הכיר בהוצאות ומסר, שאם  שמיארה ימציא את האסמכתאות, שהוא שילם בגין ההוצאות, יכיר המנהל בהוצאות.

23. לא עלה בידי מיארה להוכיח את מקורות המימון העצמיים לרכישת המגרש ולתשלום הוצאות הבנייה. ישנן סתירות בהצהרתו, ולכן לא ניתן להסתמך עליה. בית המשפט מתייחס לפרטי פרטים לסכומים ולמועדים ולעובדה כי בחשבון הסבא היו די כספים למימון הרכישה והבנייה של שני הבתים. עדיין עמדה לו לרועץ העובדה שנתן הצהרות סותרות, והסבא לא הגיע לתת עדות בפני הוועדה.
24. סעיף 49ב לחוק מעמיד תנאים מסוימים על מנת שיהא אדם זכאי לפטור ממס שבח.

    סעיף 49ו לחוק קובע כי “… לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה”. ..”אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורים של המוכר, עד שיחלפו 4 שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה, שלוש שנים מיום שנעשה בעליה”.

    אין מחלוקת כי הדירה לא שימשה למגורי קבע של המוכר.

25. לעניין הפטור לפי הוראת השעה: מיארה טוען טענות סותרות במקביל לבקשת הפטור- דבר שלא ייעשה. מצד אחד קיבל הלוואה מסבו והחזיר לו בעת המכירה, ולחילופין קיבל את הדירה במתנה. ולגופו של עניין, אם המתנה ניתנה לפני שבניית הדירה נסתיימה,  אין מדובר במתן מתנה של דירת מגורים, אלא במתן נכס מקרקעין במתנה, ובמקרה כזה אין  תחולה להוראת סעיף 6(א) להוראת השעה.
26. לעניין הכרה בהוצאות: בנסיבות העניין, כיוון שמיארה ביקש פטור ממס שבח, לא הייתה משמעות כלשהי להוצאות שהוא שילם להשבחת הנכס. משנדחתה בקשת הפטור, היה על המנהל ליתן למיארה אפשרות סבירה להצגת אסמכתאות ותיעוד מתאים של כל ההוצאות, שהוציא להשבחת הנכס, בטרם הוצאת שומה.

    בית המשפט הבהיר, כי מיארה יהיה זכאי בחישוב השבח להמציא קבלות, אישורים, אסמכתאות וכל תיעוד, שיש בו להוכיח תשלום סכומים להשבחת הנכס, לרבות הוצאות בנייה בפרק זמן מוגבל של 45 יום.

1. ו”ע 2479-09-12, מיארה נ’ ממקרקעין נצרת
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963
3. חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע”א – 2011

נכתב בתאריך 22.7.2014

#52