מאת: גב’ תמר אברהם, שמאית מקרקעין
פירוט עיקרי החלטה 1185 והשפעתה על בעלי זכויות חכירה בנכסים בשוק הנדל”ן בישראל
מהות ההחלטה ומטרתה
ביום 28/12/2009 נתקבלה החלטה 1185 של מינהל מקרקעי ישראל אשר בישרה על רפורמה דרמטית בזכויות חוכרים רבים במדינת ישראל.
מטרת הרפורמה בכללותה – “להביא לייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין. להביא לירידה במחירי הקרקעות והדירות והגברת הצמיחה במשק. היא גם תתרום לעידוד היוזמה הפרטית והמוניציפלית, לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות ולייעול הליכי התכנון ולקיצורם“.
מטרת ההחלטה עצמה – לקבוע עקרונות להקניית הבעלות בקרקע בנכסי מקרקעין ברחבי המדינה, חלקם בתשלום וחלקם ללא תשלום.
מכיוון שיישום ההחלטה דרש היערכות של מינהל מקרקעי ישראל במספר מישורים, עברו מספר שנים אשר בהן נערכו נהלים וכללים לפיהם תתבצע הרפורמה ותיושם ההחלטה. משמעות ההחלטה נשכחה וכיום, מתגבשים הנהלים האחרונים ליישומה הקרוב אשר ישפיע על זכויות חוכרים רבים ועל שווי הנכסים שהם מחזיקים.
ההחלטה תהיה בעלת משמעות בעיקר באזורי ביקוש ועבור חוכרים אשר חכרו קרקעות שבהן זכויות בניה בתכניות בניין עיר, גדולות מזכויות החכירה המותרות להם במסגרת חוזה החכירה.
אקדים ואסביר כי ישנם שני מסלולים מקבילים שאין ביניהם קשר, המשפיעים על אפשרות חוכר המחזיק בקרקע לנצל זכויות בניה נוספות. מסלול אחד – ייעוד, מספר יחידות דיור מותר, והיקף שטחים בנויים אשר מותר לבנות על פי תכניות בניין עיר מאושרות. מסלול זה מתנהל במערכת היחסים שבין החוכר לוועדה המקומית לתכנון ובניה ממנה צריך לקבל את היתר הבניה. מסלול שני – מערכת היחסים בין בעל הקרקע, הוא מינהל מקרקעי ישראל לבין החוכר. במקרה זה בעל הקרקע מגדיר בחוזה החכירה אילו זכויות נמסרו לחוכר במסגרת החוזה. בנכסים רבים, זכויות הבניה אשר “נמכרו” לחוכר במסגרת חוזה החכירה קטנות בהרבה מאלו המותרות על פי תכניות בניין עיר.
לדוגמא: בית חד קומתי על מגרש גדול אשר החכירה בו נמכרה לחוכרים לפני 60 שנה בזמן שהיה מותר לבנות במקום רק יחידת דיור אחת. היקף זכויות הבניה המותרות לבניה במסגרת חוזה החכירה הן 160 מ”ר. במשך השנים אושרו תכניות בניין עיר חדשות המתירות לבנות על אותו מגרש בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים ובו 16 יחידות דיור. למרות שהעירייה מאפשרת לקבל היתרי בניה לבניית 16 דירות, החוכר לא רכש את הזכויות הללו ולכן על מנת לקבל את האפשרות לממש את זכויות הבניה החדשות, עליו לרכוש את הזכויות הללו ממינהל מקרקעי ישראל.
החלטה 1185 מאפשרת למעשה לחוכר לרכוש את הבעלות במגרש תמורת אחוז מסוים משווי הקרקע או ללא תמורה, תלוי בפרמטרים של הנכס אשר יפורטו בהמשך. ברגע שהחוכר יהיה בעלים של הקרקע הוא יכול לממש זכויות בניה קיימות ככל שירצה ללא אישור מינהל מקרקעי ישראל וללא תשלום כלשהו למינהל מקרקעי ישראל, שכן, ברגע זה הוא הופך לבעלים ומתנתק ממינהל מקרקעי ישראל.
תקוות ממשלת ישראל היא כי היעדר צורך בתשלומי עתק עבור מימוש הזכויות במגרשים, תביא לכך כי חוכרים רבים אשר נמנעו בעבר ממימוש זכויות בניה של יחידות דיור נוספות, עקב התשלומים הגבוהים למינהל מקרקעי ישראל, יתחילו לבנות ובכך “ישחררו” לשוק יחידות דיור חדשות. התקווה היא כי ההיצע הגדול יביא להורדת מחירים.
להלן עיקרי ההחלטה:
התנאי למימוש ההחלטה – קיומו של חוזה חכירה מהוון. חוכרים אשר ירצו ליהנות מההחלטה, יצטרכו בתחילה לשלם דמי היוון ולקבל חוזה חכירה מהוון על הנכס.
ואלה נכסי המקרקעין שהמינהל יציע את הקניית הבעלות בהם ללא תשלום –
קרקע שהוקצתה למגורים בבניה רוויה (דירות בבנייני מגורים בקומותׂ).
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע ואשר גודלו אינו עולה על 280 מ”ר.
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע באזורי עדיפות לאומית ואשר אינו עולה על 3 דונם.
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת תעסוקה באזור עדיפות לאומית א’ עוטף עזה שדרות רבתי וקו העימות ושטחו אינו עולה על 10 דונמים.
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע או תעסוקה ונרכשו לגביהם מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות במגרש ואשר אינו עולה על 2 דונם.
ואלה נכסי המקרקעין שהמינהל יציע את הקניית הבעלות בהם בכפוף לתשלום:
מגורים:
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע, שגודלו מעל 280 ועד 540 מ”ר– הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 3%, 3.5%, 4% ו- 4.5% בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר. המשמעות, אם החוכר ישלם את התשלום בשנה הראשונה מרגע קבלת ההצעה מהמינהל ישלם רק 3% מערך הקרקע, לאחר שנה ישלם 3.5% מערך הקרקע וככל שיתעכב המחיר יעלה .
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע, שגודלו מעל 540 ועד 1,000 מ”ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 6%, 7%, 8% ו- 9% בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר, כנ”ל.
נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע, שגודלו מעל 1000 ועד 16,000 מ”ר הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה כפי שנקבעו והוגדרו בחוזה החכירה המקורי או כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בגינן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה פרטנית שתיערך על ידי המינהל.
יצוין כי למרות האמור לעיל, בנכס מקרקעין שגודלו מעל 1,000 מ”ר ועד 16,000 מ”ר לא יפחת התשלום למינהל מ- 12%,11%,10%,9% בשנה הראשונה, השנייה השלישית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר.
תעסוקה:
נכס מקרקעין שגודלו אינו עולה על 1,000 מ”ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 6%, 7%, 8% ו-9% בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר.
נכס מקרקעין שגודלו מעל 1000 ועד 5,000 מ”ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה כפי שנקבעו והוגדרו בחוזה החכירה המקורי או כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בגינן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה פרטנית.
יצוין כי למרות האמור לעיל, בנכס שגודלו מעל 1,000 מ”ר ועד 5,000 מ”ר לא יפחת התשלום למינהל מ- 12%,11%,10%,9% בשנה הראשונה, השנייה, השלישית ,הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר.
על אף האמור לעיל, נכסי מקרקעין שהוקצו בפטור ממכרז תועבר הבעלות בהתאם למפורט לעיל רק לאחר שחלפו 7 שנים ממועד ההקצאה ואולם, בקרקעות שנודע למינהל כי לא מומשה בהן עיקרי מטרת ההקצאה, לא תועבר הבעלות.
על אילו מגזרים ו/או נכסים לא תחול כלל ההחלטה?
בהחלטה מפורט ומודגש כי רוב הנכסים במגזר החקלאי אינם נכללים ברפורמת הקניית הבעלות ובכללם – נחלות במושבים ומשקי עזר (למעט משקי עזר בהם הוונו זכויות מגרש המגורים עליו קיים בית המגורים המקורי בהתאם להחלטת מועצה מס’ 1178). השטח המיועד למגורים בקיבוץ ובמושב שיתופי, לרבות חלקת המגורים, למעט מגרשי מגורים ששויכו לחברי הקיבוץ או המושב השיתופי.
נכס מקרקעין שהוחכר לנכי צה”ל למטרת הקמת תחנת דלק על פי המלצת משרד הביטחון.
נכס מקרקעין שהינו מפעל שהוקם על פי החלטה של המועצה בדבר החכרת קרקע למטרת תעסוקה לישובים חקלאיים אף אם נחתם חוזה חכירה נפרד בין המינהל לבין תאגיד משותף לישוב החקלאי ולאחרים. למרות האמור, במידה והחוכר ישלם למינהל את התשלום עבור הבעלות במקרקעין בהתאם לכללים שנקבעו לעיל, לא יידרש החוכר לשלם למינהל תשלום כספי בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס מעבר לתשלום הנ”ל.
מוסד ציבורי כהגדרתו על פי החלטת מועצה 1105, שהוכר על-ידי המינהל ככזה, וששילם דמי חכירה שנתיים או כל תשלום אחר, לפי מטרה ציבורית או נכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות.
נכסים בהם החוכר ביקש למצות את זכויותיו שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע”י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה בהתאם לאמור בהחלטת המועצה 1054. (ע”פ החלטה 1054 חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע”י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ”י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני).
מה קורה במקרים בהם לא ניתן כיום לרשום את הבעלות בלשכת רישום המקרקעין?
קיימים במדינת ישראל נכסי מקרקעין רבים שלא ניתן כיום לרשום את הבעלות החדשה בהם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מסיבות שונות, בד”כ, עקב פרצלציה שלא הסתיימה ברישום סופי. לגבי נכסים אלו אומרת ההחלטה כי החוכר לא יידרש לקבל את אישור המינהל ו/או לשלם למינהל תשלום כספי בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. בעת העברת זכויות במגורים יסמיך המינהל את הגופים המשכנים לאשר העברת זכויות ללא צורך באישור נוסף.
תנאים ומגבלות להעברת בעלות בנכסים:
מכירה לאזרחים זרים –
על פי ההחלטה, המינהל רשאי להתנות את העברת הבעלות במגרש בתנאים ובהגבלות, לרבות לעניין הקניית זכויות בו בעתיד או לעניין התחייבות להקניה כאמור, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו נכס, ובלבד שלא ייקבעו סוגי תנאים או הגבלות שלא חלו על הנכס או על העברת הזכויות בו, במועד משלוח הודעה לחוכר על העברת הבעלות בהתאם לחוק או במועד עריכת ההסכם על הקניית הבעלות, לפי העניין.
לעניין מכירה לזרים, לא תועבר הבעלות לזר אלא בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. מגבלה זו תרשם במסגרת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין והסעיף ייכלל בחוזה המכר עם מינהל מקרקעי ישראל.
מגבלות ביישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי –
בטרם העברת הבעלות בישוב קהילתי קטן וישוב חקלאי יפנה המינהל לסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית (להלן – “הסוכנות”) או לאגודה שיתופית של ישוב חקלאי בשאלה האם תועבר הבעלות בישוב ובאלו תנאים.
מצא המינהל כי הקריטריונים למתן הסכמה כאמור סבירים, לא יציע המינהל להקנות את הבעלות במגרשי המגורים באותו ישוב ללא הסכמת הסוכנות היהודית או האגודה החקלאית, לפי העניין. סירבה האגודה או הסוכנות להעברת הבעלות לא תועבר הבעלות . ניתן להשיג על החלטת האגודה או הסוכנות בפני מנהל המינהל.
הגבלה על העברת בעלות בשל שטחו של המגרש:
בהתאם לסעיף 4כא לחוק, המינהל לא יעביר בעלות במגרש ששטחו עולה על 16 דונם, אלא אם כן תחליט המועצה שקיימות נסיבות שבשלהן ניתן להקנות בעלות כאמור.
הקצאות חדשות
בהקצאות חדשות של קרקעות עירוניות המיועדות על פי תוכנית תקפה למטרת מגורים ובהקצאות במכרז של קרקעות עירוניות המיועדות על פי תוכנית תקפה למטרת תעסוקה, תועבר לרוכש זכות הבעלות.
השפעת יישום ההחלטה על שוק הנדל”ן
יישום החלטה 1185 יכולה להביא לעליית ערך משמעותית עבור החוכרים. הסיבות – שווי זכויות בעלות מלאה בנכס הינה גבוהה משווי זכויות חכירה ברוב המקרים. על אחת כמה וכמה, שווי זכות בעלות מלאה שווה יותר משווי זכויות חכירה שהיקף הבניה המותר בהן, נמוך מהמותר בתכנית בניין עיר מאושרת. ההשפעה הגדולה ביותר תהיה בנכסים אשר זכויות הבניה במסגרת תכניות בניין עיר מאושרות עולות בהרבה על זכויות הבניה המותרות על פי חוזה החכירה. ההחלטה פחות משמעותית במגרשים בהם חוזה החכירה כולל כבר את מלוא זכויות הבניה על פי תכניות בניין עיר קיימות או בנכסים אשר בהם כבר נבנו מלוא זכויות הבניה האפשרויות ושולם עבור הבניה התמורה הנדרשת למינהל מקרקעי ישראל.
לדוגמא: מגרש בן 700 מ”ר במרכז הארץ, עליו מותר לבנות 2 יחידות דיור בבינוי דו משפחתי, בהיקף 300 מ”ר ליחידת דיור. נאמר כי שווי מגרש כזה זמין לבניה – 4 מליון ₪ (2 מליון לקרקע ליחידת דיור). כיום לחוכר יש חוזה חכירה המתיר לו לבנות יחידת דיור אחת בגודל 160 מ”ר. במידה והחוכר רוצה לבנות יחידת דיור נוספת ולנצל את מלוא זכויות הבניה, עליו יהיה לשלם למינהל מקרקעי ישראל, בתנאים הקיימים, 31% משווי קרקע ליחידה הנוספת, דהיינו כ- 620,000 ₪. במידה והחוכר לא יעשה זאת אלא ירכוש את הבעלות במגרש כולו, הוא ישלם עבור היחידה על פי תנאי החלטה 1185, 6% משווי הקרקע, דהיינו – 120,000 ₪ בלבד. מכאן, החוכר יחסוך תשלום של 500,000 ₪ ולמעשה במידה וימכור את זכות הבעלות בשוק החופשי, הסכום הזה יהפוך לרווח שלו (בכפוף להיטל השבחה ומס שבח).
האם יישום ההחלטה לירידה בשווי דירות מגורים בישראל כפי שציפו מקבלי ההחלטה? קשה לדעת כיום. מצד אחד, חוכרים אשר נמנעו מלמצות את מלוא זכויות הבניה הקיימות במגרשי החכירה שלהם עקב תשלומי עתק למינהל, יוכלו עכשיו לרכוש את הקרקע במחיר סביר הנמוך בהרבה ממה שנדרשו לשלם. ייתכן שהדבר יהווה זרז ל”שחרור” יחידות דיור רבות לשוק המקרקעין, מצד שני, לא ברור כיום מה תהיה היענות החוכרים להצעת המינהל לרכוש את הבעלות בקרקע, לא ברור מה יהיה קצב ניצול זכויות הבניה והאם אכן תשוחרר לשוק כמות גדולה של יחידות דיור בבאת אחת, מעבר לכמות הביקושים, באופן שיביא לירידת מחירים.
© כל הזכויות שמורות לתמר פרקאוף אברהם
