מאת: דורית גבאי, רו”ח
זה התחיל בפגישה, שהגיע אליה איש צעיר, בן יחיד להוריו. הוריו הגיעו אליו עם רעיון – למכור את בית המגורים במסגרת קבוצת רכישה ולהישאר עם דירה בבניין החדש. הבן ריגש אותי מאוד כאשר תיאר את העסקה המתוכננת. החלטתי לעזור להם ולבחון את הרעיון ואת המלצת עורך הדין. אהבתי את העניין שהוא לקח אחריות על הוריו, והחליט להיכנס לנושא מתוך כוונה אמיתית לעזור להם לא לעשות שגיאה.
הוא ביקש ממני חוות דעת שנייה על המלצת עורך הדין.
איך זה נגמר?
העסקה שנחתמה, בסופו של דבר, הניבה תמורה גבוהה יותר ובהרבה פחות מס.
אז, זה מתחיל ברצון שלך לעזור – ונגמר בביטחון שלך שאתה יכול לעשות את זה הכי טוב שיש.
מבוא
מכירת דירת מגורים בישראל וניצול פטורים ממס הינה תורה בפני עצמה, ורק בעלי כל הידע בחוק מיסוי מקרקעין והבנת הפרק המיוחד הדן במכירת דירת מגורים – יכולים לא לשגות בקבלת ההחלטה – האם לנצל פטור, מתי ולפי איזה מסלול פטור – מתוך אלה הקיימים בפרק המיוחד הזה.
הנתון מלשכת עורכי הדין הוא ש – 3 מתוך 4 תביעות לרשלנות מקצועית כנגד עורכי דין הם בתחום מיסוי מקרקעין, ומחציתן – בגין מכירת דירות מגורים.
כלומר, לצערנו, עיקר הכשל של עורכי הדין בנושא זה הוא “דירות מגורים“.
האירוע
פנה אלי אדם שהגיע עם אביו, שבמקצועו הינו מהנדס, ובעל כלים ויכולת לנתח נתונים בקלות ובמהירות רבה.
האב, נשוי ובגיל 75.
הם ביקשו שאתן להם ייעוץ – חוות דעת שנייה על התוכנית שלהם שקיבלו מעורך דינם, למכור את בית המגורים, בו חיו הבן יחד עם ההורים מאז נולדו.
התוכנית כפי שהוצגה, הייתה מאוד “פופולרית” בעת ההיא, למכור לקבוצת רכישה, ולהישאר עם חלק מהאדמה, עליה תיבנה דירת מגורים אחת, שבני הזוג יוכלו לקבל ובעצם לא להיפרד מהאזור ולא לעבור למקום אחר.
בתוך דקה, הבנתי את כל העניין, מסרתי להם שההשפעה של התוכנית היא חבות מס של כמיליון ₪, משום שלא ניתן לנצל פטור ממס שבח אם לא נמכרות כל הזכויות של הבית. הכול!
בתוכנית הוצע להם להשאיר חלק מהזכויות – חלק שמשקף דירה אחת, אבל זה חלק שהופך את האירוע הזה לחייב במס מלא.
תהליך העבודה
האב והבן מסרו לי את הנתונים לשם הכנת היערכות מסודרת לפני המכירה, כולל ניתוח חלופות ומספרים, תוך הצבת יעד שאומר – המטרה היא למקסם את התמורה מהאירוע הזה באופן שישאיר להורים כסף לקיום עד 120 שנה.
ההיערכות כללה מספר חלופות ובהן עסקת קומבינציה, מכירה במזומן, מכירת אופציה לרכישה במזומן, בניה עצמית וכן הלאה.
התוצאה
בסופו של דבר, החלופה שנבחרה הינה למכור את הזכויות כולן בדרך של הענקת אופציה לאדם שירכוש יחד עם אחרים את הבית והקרקע, ואת כל זכויות הבנייה הנוספות בשלמותם במזומן, עם תשלום מיידי של כספים עבור האופציה, ואז מחיר המימוש הסופי נקבע לסכום גבוה ומעל הצפוי באותה עת.
הבן, אשר ניתח את החלופות והבין אותן, חזר על ההסברים ושכנע את האב והאם להיפרד מהבית, לרכוש להם דירה חדשה במיקום סמוך לשכונת המגורים הנוכחית שלהם, ובעצם להבטיח להם עודף כספי, לאחר מסים – כזה שנותן בטחון להורים ולילדים, שההורים מובטחים לכל צרכיהם.
תכנון המס היה כזה, שהוגשה שומה עצמית – חישוב המס במכירת הבית בשלמותו, וכן לאחר ניצול פטור ממס שבח על שווי דירת המגורים הקיימת על הקרקע, חושב המס בחישוב נפרד, היינו חצי מהרווח יוחס לאישה וחצילבעל – וגם ביקשנו לנצל הטבת נוספת – של פריסת הרווח של כל אחד מהם לארבע שנים.
באופן הזה המס ששולם הגיע ל- 5% בלבד מהתמורה שהתקבלה במזומן, היעד לביטחון כלכלי הושג, ההורים רכשו דירה חדשה במקום סמוך. התוכנית הושלמה לפני כחודש ימים.
סיכום
העבודה על המקרה הזה חיזקה בי את הרצון לעזור בדיוק לאנשים תמימי לב, שלעיתים מגיעות אליהם הצעות מפתות, למראית עין, משכרים אותם במילים וסיסמאות, ולעיתים דוחפים אותם להחלטות שאינן אופטימליות.
אני יודעת שהשגתי עבורם את הפתרון הנכון ביותר לגילם, למצב הנדל”ן בישראל, לחוק, למדיניות רשות המסים – והנוכחות שלי סייעה להשיג את הכל.
המאמר נכתב ביום 7.11.2012
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג–1963
