מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין פייביש נגד מנהל מס שבח חיפה דנים האם מכירת מניות של איגוד מקרקעין מהווה “מכירת דירה” במשמעותה בסעיף 72(ד)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין על פיו מכירת דירה בתנאים מסוימים תקבל פטור ממס מכירה.

העובדות

מדובר בחברה שבבעלותה בניין מגורים עוד מלפני 7.11.2001. כמו כן הדירות בבניין שימשו להשכרה למגורים ואושרו כ”נכס מאושר” באמצעות פרק שביעי1 לחוק לעידוד השקעות הון, התש”ט-1959.

הבניין האמור היווה את כל נכסיה של החברה ולכן החברה מהווה איגוד מקרקעין לפי הגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין. האיגוד הינו בבעלות שני העוררים כאשר כל אחד מהם עשר מניות בנות 1 ₪ ערך נקוב כל אחת, כך שלשניהם יש עשרים מניות המהוות את ההון המונפק והנפרע של האיגוד.

בתאריך 1.6.2007 נכרת הסכם מכירת האיגוד לחברה אחרת ובתאריך 19.8.2007 הגישה העוררת למנהל מס שבח הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין  ובה בקשה פטור ממס מכירה בהסתמך על סעיף 72(ד)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ”ג-1963. החברה ענתה “לכאורה” על כל תנאי הפטור. מנהל מס שבח דחה את הבקשה לפטור ממס מכירה “שכן מדובר במכירת מניות באיגוד ולא במכירת הנכס של האיגוד” ועל כן תנאי הפטור במקרה דנן אינם חלים.

גדר המחלוקת

האם לצורך קביעת שווי המכירה לצורך חישוב המס החל במכירת המניות שבאיגוד מקרקעין יש להביא בחשבון את התמורה המשתלמת עבור המניות (ואז הפטור אינו חל)  או שיש להתחשב בשווי נכסי המקרקעין שבבעלות האיגוד (ולהחיל את הפטור).

ההכרעה

בית המשפט  בהסתמכו על בע”א 4343/03 יצחק חצרוני נ’ מנהל מס שבח טבריה מיסים קבע כי יש “למסות את עסקת מכירת המניות באיגוד המקרקעין על פי שווי מקרקעי האיגוד, ולא על פי שווי המניות, ובהתעלם מהתחייבויות האיגוד וחובותיו” ולכן מכירת מניות האיגוד כמוה כמכירת המקרקעין ולכן תנאי סעיף 72(ד)(ב) מתקיימים בענייננו – המערערים יקבלו פטור ממס רכישה.