והפעם – פיצול רעיוני

מאת: דורית גבאי, רו”ח

פסק דין פאולה כרמל

הסוגיה במקרה פאולה כרמל(1) הינה חלק ממסכת התלבטויות ביחס למקרים רבים, אשר הגיעו ומגיעים לשולחן המנהל, ביחס אליהם הוא מתבקש פעם אחר פעם להחליט, האם התמורה הושפעה מעודף זכויות לבנייה שלא נוצלו – כי אז יש הגיון בפיצול הרעיוני של התמורה מהנכס והפרדת מרכיב הדירה מכלל הנכס לשם הענקה של הפטור רק על חלק קטן יותר מהתמורה.

עובדות
• המערערת בעלת זכויות חכירה בבית מגורים בן 50 מ”ר, שנבנה בחלקה בת 872 מ”ר, ובו התגוררה במשך 30 שנים.
• ביום 10.10.1999 מכרה המערערת את זכויותיה לשתי קונות, המתעתדות להרוס את המבנה ולממש את זכויות הבנייה על ידי הקמת שני מבנים נפרדים.
• התמורה הכוללת, ששולמה למערערת הייתה סכום השווה ל- 137,000$.
• מנהל מס שבח לא ראה לנכון לבצע פיצול פיזי, ובהסתמך על סעיף 49ז ביצע פיצול רעיוני ופטר את המערערת מחלק מהשבח בהסתמך על חישוב לפי הילכת בטאט.

פסק דין – ועדת ערר
• לא הוכחה התפרשות הדירה על כל החלקה לצורך הפעלת הילכת בטאט, וממילא הקל המנהל עם העוררת בהוסיפו 25% מן החצר לשטח הדירה.
• המחיר הנמוך מן המקובל באזור משקף את עלויות הריסת המבנה שבחלקתה של העוררת, ומשכך – יש לייחס חלק מהתמורה לזכויות הבנייה הנוספות.

פסק דין בית המשפט העליון
השופטת דורנר – דעת יחיד:
• אין ספק כי ישנו צורך למצוא דרך אחרת להערכת שווי הקרקע בלא שווי זכויות הבנייה, ולהפרדה בין שווי הנכס עם ובלי זכויות הבנייה.
• הלכת בטאט אינה מביאה בחשבון את שווי הקרקע, אשר לא נוצלה לבנייה, וממילא היא ישימה, אם בכלל, רק למקרים, בהם המבנה מכסה את רוב הקרקע, באופן שבו לא נותר מרכיב גדול של קרקע, שלא נוצל קודם לכן.
• בהעדר נוסחה מדויקת בנמצא אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות בכל מקרה ומקרה, שיענו על השאלה מהי התמורה, שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו.
• במקרה דנן היה ראוי להטיל על המנהל לערוך שומה חדשה, אולם בשל סכום המס הנמוך בו דובר, יש לקבל את הערעור.

השופט לוי:
• לאור דברי שמגר 92 בעניין נסל, ישנם ישובים, בהם אין זה חריג כי לבית המגורים צמודה חלקה בת דונם, והדבר מהווה דירת מגורים, ובשל כך אין לבצע פיצול פיזי.
• ואכן, המשיב לא ערך פיצול פיזי, כי אם פיצול רעיוני בהסתמך על סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
• הואיל וועדת הערר לא דחתה את השמאות מטעם המערערת, אשר קבעה כי שווי הבית ללא הזכויות לבנייה נוספת הינו 140,000$ – יש לדחות את הטענה כי התמורה הושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות.

הוחלט – הערעור התקבל ביום 26.11.2003.

דעת המחברת
• פסק הדין מהווה מקרה מיוחד לנסיבותיו בלבד – מקריאת עובדות פסק הדין ועמדת השופטים נראה, כי בית המשפט חיפש לעשות צדק נקודתי עם הגב’ כרמל בשל גילה המבוגר (82) והיות הנכס הנמכר הנכס היחיד, שהיה לה כל חייה.
• הביקורת, אשר מפנה כבוד השופטת דורנר כנגד הילכת בטאט, מסירה את עלה התאנה מעל הבעיות הרבות הקיימות מבחינה שמאית בהלכה זו.
• אין ספק, כי במקום, בו התמורה בשל דירת המגורים עם זכויות הבנייה נמוכה משווי הדירה לבדה בלא זכויות הבנייה הנוספות – אין לבצע כל פיצול שהוא, ויש לראות בכל הנכס הנמכר כדירת מגורים, זאת – בכפוף לבדיקת תום הלב והיעדרם של יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה.
• בנוסף, בגלל העובדה שהלכת בטאט לא נתנה פתרון ראוי לקביעת שווי הדירה האמיתי, לרבות שטחי הגישה והעזר הבלתי נפרדים מהדירה (גינה, שביל כניסה, חנייה וכו’) – הוציאה נציבות מס הכנסה הוראת ביצוע 23/98, הקובעת בין היתר את עמדתה לתוספת לפרטיות בשיעור של כ- 15%.
אולם התוספת, שנקבעה כתוספת אחוזית, מביאה למצב, שבו בעל דירה קטנה נהנה מפחות פרטיות מבעל דירה גדולה, למרות העובדה שמעשית ההנאה מהפרטיות של כולם צריכה להיות זהה. בהקשר לכך, מוצע בכל מקרה ומקרה לטעון לתוספת האמיתית ולא כאחוז משווי הדירה.

הערות שוליים:
(1) ע”א 8244/02 פאולה כרמל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין