פורסם בספר החוקים 5.8.2013

מטרת החוק –מתוך דבר החקיקה

הנושאים שכולל החוק: תרבות, רשויות מקומיות, ארנונה, האפוטרופוס הכללי, בריאות, התחשבנות בעד שירותי אשפוז פסיכיאטריים, תקשורת, מסים,(פרק ז’) סימן א’- מס הכנסה, סימן ב’- מיסוי מקרקעין, סימן ג’ – מס ערך מוסף, סימן ד’- בלו, סימן ה’- חלפני כספים, סימן ו’- חוקים נוספים, ביטוח לאומי, מים.

הנושאים הנוגעים למייצגים בחוק מיסוי מקרקעין ובמיוחד לעורכי הדין

יום תחילה: 5.8.2013 אלא אם נקבע אחרת.

א. עדכון מדרגות מס הכנסה לשנים 2014,2015

ב. “תושב חוץ” – “מי שאינו תושב ישראל”

ג. “תושב ישראל” – על פי הפקודה. איפה שרשום פקיד שומה יירשם מנהל.

ד. סעיף 5(ה) – חדש מפנה לסעיף 100א1 – חדש לפקודת מס הכנסה ומסדיר את עיקרון רציפות המס “במכירה הרעיונית המתרחשת” לענין יום ושווי הרכישה והכל בהתאם להוראות באותו סעיף.

ה. סעיף 9 (ב)(1) – הוספת ההגדרה “פעולה באיגוד” … לרבות “הקצאה”. מה שמכניס את ההקצאה לגדר אירוע מס רכישה. הקצאה במס שבח – אינה ארוע מס. פגיעה בעיקרון ההקבלה, כמו שנעשה בתיקון 50 – בסעיף 7א.

ו. סעיף 9 (ג1א) (1) – סעיף חדש לאור תיקון 75, בתוקף מיום 6.5.2013, מסדרים את שיעורי המס כך שמיום 1.1.2000 – 5.5.2013 יחולו הוראות מס רכישה על דירת מגורים בשיעורים 3.5%,5%.

ז. סעיף 9 (ג1ב) – סעיף חדש לאור תיקון 75, יום תחילה 6.5.2013, הכללים החלים על רכישת “דירה נוספת”: סעיף חדש מתיקון 75 מיום 6.5.2013, אשר הכניס לסדור קבע את מס הרכישה בשיעורים 5,6,7% – וכן את מדרגות המס על דירה יחידה שנרכשת – כאשר מדרגת הפטור הראשונה 1,470,560 ₪. התיקון הדגיש את ענין מס הרכישה על רכישה במסגרת קבוצת רכישה (שהמבוסס על תיקון 69). התיקון יוצר מועדים חדשים וקובע שתיקון 75 יחול עד 31.7.2013 והתיקון החדש יחול מיום 1.8.2013 עד 31.12.2014 מדרגות חדשות – 5%, 6%, 7%, 8%, 10%- טבלאות מוכנות.

ח. סעיף 9(ג1ג) – הכללים ברכישת דירה יחידה ו/או רכישת דירת יוקרה – מדרגות של 0%- 10%. מדרגות בטבלה. הגבלת מדרגות של דירה יחידה – לתושב ישראל עם הרחבה של המונח ביחס לפקודה.

ט. סעיף 9(ג1ה) – מס רכישה על דירה נוספת החל מ 1.1.2015 המדרגות הן: 3.5%,5%,8%,10%

י. בנוסף הסעיף מגדיר כי מס רכישה על דירה יחידה מיום 1.1.2015 יתחיל 0%, 3.5%, 5%, 8%, 10%. טבלאות מוכנות.

העלאת מס הרכישה – תיקון לחוק מיום 25.7.2013 תקנות מיסוי מקרקעין(שבח, רכישה)(מס רכישה) (תיקון), התשע”ג – 2013 (מצורף)

• החל מיום 1.8.2013 רכישת כל זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין יחוייב הרוכש בשיעור של 6% משוי הרכישה (שווי הרכישה על כל רכיבי השווי/)
• 1/6 מהמס ששולם יוחזר לרוכש אם שילם בתנאים הבאים:
1. הרכישה היא של קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
2. בתוך 24 חודשים מיום המכירה התקבל היתר בניה.
3. מס הרכישה לא הותר בניכוי במס הכנסה. יחולו הוראות 103א לפקודה.
• תחולה – 1/8/13.

יא. סעיף 16א(א) – הגדרת חבר בני אדם.

מפה: תחולה מיום המעבר – 1/1/20014

יב. סעיף 47 – הכנסת הגדרות חדשות: “דירת מגורים מכזה”, “יום המעבר” – 1.1.2014, “שבח ראלי עד יום המעבר”, “יתרת שבח ראלי לאחר יום המעבר”.
יג. סעיף 48א – כותרתו: המס על השבח.
חלוקת השבח במכירת דירת מגורים מזכה שמכירתה תחל ביום 1.1.2014 – באופן שפוטר ממס שבח את השבח הראלי שיוחס עד 1.1.2014 ואת החלק הראלי שיוחס לאחר מכן – בשיעור 25%. מכליל בהוראות אלו את החלק במכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות – 49ז.

על פי הנוסח ניתן להבין כי בשל הוראות מעבר – ההטבה הזו תינתן רק למוכרי דירות שנכנסים ליום המעבר עם יותר מדירה יחידה – לפי ההגדרה החדשה, במגבלת שתי דירות בתקופת המעבר. דירות יחיד אשר יימכרו בפטור לפי שאר המסלולים – יחידה, ירושה – הכל יהיה פטור, במגבלת התקרה 4.5 – כל עודף השבח ימוסה בלינארי רגיל. כאשר נגיע ל 1.1.2018 – כל מכירה של דירת מגורים תמוסה בלינארי מוטב.
יחד עם זה, מעיון בדברי ההסבר ומשיחות עם מחלקת החקיקה, צפויה הבהרה, אשר תגיד כי כל מי שייכנס לתקופת המעבר, חרף מה שרשום בפסקה 44 (ד) – לנוסח התיקון ייהנה מלינארי מוטב, וזה כולל בעל דירה יחידה.
להלן: שיעור מס מוטב

פרק חמישי1

מכירות של דירות מ 1.8.2013 עד 31.12.2013

יד. המצב החוקי הקיים – בתוקף, תוך שימת לב להשלכת הוראות השעה למכירות העתידיות.
הפטורים יינתנו רגיל, ושיעור המס לדירות שאינן זכאיות לפטור יהיה לינארי
(50%, 20% ו-25%, 10% – בהתאם לצורך).
הדין החל מיום 1/1/14 ואילך (בכפוף להנחיות מיוחדות לשנים 2014-2017 כולל)

טו. מסלולי הפטור במכירת דירת מגורים מזכה:
מסלול 1- מכירת דירה יחידה 49ב(2) – חדש
מסלול 2 – מכירת דירת ירושה 49ב(5) – קיים
מסלול 3 – מכירת דירה על ידי מוסד ציבורי 49ב(6) – קיים
מסלול 4 – מכירת שתי דירות ורכישת השלישית 49ה – קיים אולם במגבלת מספר דירות קיים עד 2, ביום המכירה של הדירה הראשונה.

טז. מינוח חדש: “מוכר זכאי” ותקרת פטור בגובה של 4.5 מיליון ₪ בכל מסלול פטור.

“מוכר זכאי” מוכר זכאי הינו אחד מאלה:
1. תושב ישראל.
2. תושב חוץ שמציג אישור לפיו אין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.

יז. סעיף 49א (א)– פרק חמישי1. שינוי הגדרת “מוכר” – “תושב ישראל ותושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב…” נכנה את המוכר הזה “מוכר זכאי” שכולל את שתי החלופות.
יח. סעיף 49א(א1) – חדש מגביל את הפטור בפרק חמישי1 לשווי דירות של עד וכולל 4.5 מיליון ₪.

יט. סעיף 49א(ב) – הוחלף וקובע שבעסקת קומבינציה החלק הפטור של דירת המגורים מוגבל ל 4.5 מיליון ₪. תם עידן שדמי.

כ. סעיף 49ב(1) –בוטל. אין פטור אחת לארבע שנים.

כא. סעיף 49ב(2) – המוכר לפי מסלול זה צריך להיות בעל דירת המגורים לפחות 18 חודשים מיום שנעשתה דירת מגורים ולא מכר ב 18 חודשים שקדמו למכירה זו בפטור לפי סעיף זה, וכן הלאה. התנאי שהיה קבוע – שצריך שלא תהיה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים – בוטל. תוקן החלק בדירה מ 25% ל- 33% לגבי דירה נוספת שאיננה נספרת.

כב. סעיף 49ג – תוקן החלק הנוסף מ 25% ל-33%. כמו כן נוסף, כי אם ל”מוכר” לפי מסלול 49ב(2) יש בנוסף לדירה הנמכרת דירת ירושה שעומדים בתנאי 49ב(5) א+ב, כי אז הדירה הזו לא נספרת במניין הדירות של התא המשפחתי, וכי ייחשב לבעל “דירה יחידה”.
פטור דירות מגורים – 49 ב(2) חדש!

א) פטור כל שנה וחצי יהיה מסלול הפטור במכירת דירת מגורים, ויחול רק בתנאים הבאים:
1. התא המשפחתי המוכר הוא “מוכר זכאי” וגם
2. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל. לעניין זה, המוכר ייחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו בנוסף לזו הנמכרת אחת מאלה:

– חלק בדירת מגורים עד שליש ממנה או
– דירה המושכרת בדיירות מוגנת לפני 97 או
– דירה שהתקבלה בירושה (פסקאות א+ב) או
– דירה שנרכשה להחליף את הדירה הנמכרת ב- 18 חודשים שקדמו למכירה וגם

3. המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים כדירת מגורים (לא ניתן לקבל פטור במכירה מיד אחרי טופס 4) וגם
4. במשך 18 חודשים שקדמו למכירה לא נמכרה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה וגם
5. תנאי כניסה למסלול הזה – החלק הנמכר בדירה הינו מינימום 1/3 בדירה.

דגשים:
• החזקות של 49ג’ – 49ד’ הן המבחנים העיקריים
• בדירה ששוויה עולה על 4.5 מיליון ₪, סכום השבח היחסי יהיה חייב בלינאריות מוטבת בהתאם לסעיף 48א (ב2).
• תוצג דוגמא מספרית נוספת.
כג. סעיף 49ד – “חזקת דירה נוספת” (להסביר מה זה)תיקון של דירה נוספת מ 25% ל- 33%.
כד. סעיף 49ה- ניתן מכור שתי דירות מגורים מזכות בתוך שנה ולרכוש שלישית בתוך שנה – מיום הפטור השני רק אם ביום מכירת הדירה הראשונה יש למוכר עוד דירה אחת בלבד. שאר התנאים של השווי ורכישה בסכום מינימלי של 75% וכן הלאה. התקרות הן 1.986 מיליון, 3.303 מיליון.

כה. סעיף 49ו- תקופת צינון. פסקה (1) מתנה מכל אחד מחייבת צינון של 4 שנים אם אין מגורי קבע. וכאשר יש מגורי קבע – צינון של שלוש שנים, ללא תלות בנותן המתנה. ביטלו את ההבדלה של הורה, נשוי וחד הורי וכן הלאה.

עד כאן – תחולה מיום 1.1.2014

כו. סעיף 49ז- הסעיף יחול על אפשרויות לבנייה נוספות קיימות או צפויות.

כז. פינוי בינוי- סעיף 49כז

כח. סעיף 62 – העברה ל”קרוב” בסעיף 1 לחוק פסקאות 1+2, ולגבי אחים ייחשבו לקרוב – רק למתנות מהורים והורשות. בוטל הסעיף של הפטור לידוע בציבור. לקרוא ההגדרה הקיימת ומה נעלם או שונה. מתנות להורים ומהם לילדים שלהם – עוקפים הנחיה זו.

כט. סעיף חדש 76א – הגשת דוח מקוון.

ל. הגדרות: יום המעבר – 1.1.2014, תקופת המעבר 1.1.2014-31.12.2017.

לא. ליחיד יש אפשרות למכור את דירת המגורים שלו בהתאם להוראות המעבר במכירות דירות מגורים בין 1.1.2014-31.12.2017 , וניתן למכור ולא לפעול בהתאם להוראות המעבר.

לב. הכללים למכירות בהתאם להוראות שחלות בתקופת המעבר התנאים:

בעל דירת מגורים יחידה בתקופת המעבר

1. יוכל למכור בפטור מלא מס שבח את דירת המגורים שלו לפי סעיף 49ב(2) בנוסח החדש (בעלות 18 חודשים וכן הלאה). ניתן יהיה למכור לפי סעיף זה, כידוע, גם אם מכר לפי סעיף 49ב(1) קודם לכן. כמובן בעל דירת ירושה יוכל לפעול לפי סעיף 49ב(5).
2. המסלול הזה נכון גם למי שביום 1.1.2014 אין לו דירת מגורים, בכלל או שיש לו קרקע/שלד אושרכש בתקופת המעבר דירה ומוכר אותה בהמשך בתקופת המעבר לאחר שהחזיק בה 18 חודשים – כי אז מסלול זה מגיע לו בפטור מלא ממס.
3. התקרה חלה על השווי בכל מקרה.
4. אם בעל דירה יחידה מוכר את דירתו היחידה – לא חלים עליו כללי הוראות המעבר – להלן, הוא יקבל פטור מוגבל בשווי של 4.5 – וכל השאר ימוסה בלינארי מוטב – לפי פרשנות רשות המסים.
5. מי שבנה את ביתו על קרקע שרכש לפני יום המעבר והשלים הבנייה, וזו דירתו היחידה – הוא יחזיק בה 18 חודשים ואז יוכל למכור בפטור מלא ממס (בתקרת 4.5). שאלת טופס 4 – תצוץ ויהיה מקום להציג חלופות אחרות נניח של מגורים בפועל גם בהעדר טופס 4.

בעל יותר מדירת מגורים יחידה בתקופת המעבר

6. על מנת ליהנות משיעור מס מוטב מי שמוכר בתקופת המעבר יכול למכור עד שתי דירות מזכות באותה תקופה אם מתקיים כל זה: א. מגיע לו הפטור לפי 49ב(1) בנוסח הקיים/ישן במכירה שלאחת מהדירות בתקופה הקובעת ב. מי משמוכר דירת מתנה מתקיים המחסום של תקופות צינון וכדומה, ביום שהוא מוכר את הדירה הראשונה – חייב לעמוד בתנאי הצינון לפי הנוסח שקיים בסעיף 49ו , ג. המכירות אינן לקרוב לפי סעיף 1 לחוק, במכירה בתמורה או במתנות. חוסם שריפת פטור מהורה לילד במקום 62 שרפו פטור פרק חמישי1 – נחסם. זה יכניס חזרה לצינון העברות מהורים לילדים.

7. המס מוטב לגבי החלק שמחושב בשבח מעבר ל 1.1.2014 – ימוסה 25%.

8. לצורך הזכאות לשיעור מס מוטב, במניין דירות המגורים יכללו דירות שניתנו במתנה מיום 5.8.2013 – עד 31.12.2017 ונמכרו לפי הוראות המעבר.

9. אין חובה שבפועל ימכור שתי דירות בפטור.

לג. מכירת דירות מגורים נוספות מעבר לשתיים בתקופת המעבר – למי שהינו בעלים של יותר מדירת מגורים אחת – ימוסו בשיעורי מס רגילים, לינאריים, 50%, 20%,25%,10%).
לד. ההטבה הזו, לא תחול על מי שהפך להיות בעל דירה יחידה – בתקופת המעבר (הכוונה כנראה למצב של מי שמכר שתיים וכעת נותר עם אחת, ואז הוא בעל דירה יחידה ולכאורה זכאי למסלול הזה באופן בלתי תלוי ולמכור דירה נוספת לפי החוק העיקרי. אז החוק סוגר פרצה זו מראש).

לה. על פי סעיף 44 לתיקון החוק- סייגו את הכללים שחלים מיום המעבר – ובתקופת הביניים שהיא תקופת המעבר הגדרת “מוכר זכאי” שנכנס לחוק בסעיף 49א – אינה בתוקף – ולכן תושבי חוץ יוכלו גם הם למכור בתקופת המעבר יותר מדירה במס מוטב. לפיכך, תושבי חוץ שמוכרים לפי הוראות המעבר – יוכלו ליהנות מ 0%-25%. זה אומר שהם יכולים מבחינת התנאים. אם ימכרו יותר משתי דירות – הם ימוסו במס לינארי רגיל. לעומת זה, תשוב חוץ שימכור דירה יחידה החל מ 1.1.2014 – ימוסה בשיעורי מס רגילים.
לו. לסכום, תושבי חוץ שאינם מוכרים בתנאי הוראות המעבר – ימוסו לינארית רגיל.

לז. מי שמוכר דירה שקיבל במתנה החל מה 5/8/2013 עד 31.12.2017 – תיחשב המכירה הזו של נותן המתנה.

הוראות הקבע

לח. הדין מיום 1.1.2018 ואילך – כל זמן שהמוכר זכאי – בעל דירה יחידה – מקבל פטור בתקרת 4.5 מעודכן. מוכר שהינו בעל יותר מדירה אחת ביום המכירה – יוכל למכור בלינארי מס מוטב בלי מגבלת כמות דירות.

חשוב לציין, כי התקציר הזה הינו על סמך מיטב הבנתי ביום כתיבתו.