מאת: גב’ תמר אברהם, שמאית מקרקעין
רבות נכתב במאמרים ועיתונים בעניין תמ”א 38, היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרות התכנית לקבוע הסדרים תכנוניים וכלכליים על מנת לתמרץ בעלי מבנים לבצע עבודות ושיפור מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
התפיסה הכללית העומדת בייסוד הוראות התכנית היא: בעלי המבנים יקבלו הטבה כלכלית אשר תאפשר להם לבצע עבודות חיזוק המבנים אשר עלותם גדולה. ההטבה הכלכלית נקבעה בדמות זכויות בניה נוספות אשר להן ערך כלכלי וניתן למכור אותן בשוק החופשי.
כפי שניתן ללמוד מהתנהלות שוק המקרקעין מאז אישור הגרסה הראשונה של התכנית, יישום הוראות התכנית מתבצעות באופן הבא – בעלי בתים מוכרים ליזמים את זכויות הבניה הנוספות המוענקות להם במסגרת תמ”א 38 ובתמורה היזמים משפצים את המבנה, מחזקים אותו ולעיתים אף משפרים את הבניה הקיימת באמצעות תוספות בניה, תוספות של ממ”דים לכל הדירות הישנות, בניית מעליות חדשות ובניית מקומות חניה חדשים.
לתכנית המקורית, אושרו עד היום 3 תיקונים. כל אחד מהם נבע מהעובדה כי המחוקק בחן מעת לעת את יישום תמ”א 38 ובעקבות כשלים ועיכובים ביישומה, ניסה לשפר את הוראות התכנית במטרה לאפשר לציבור ליישם אותה בפועל.
חשוב לדעת כי התכנית לא חלה על כל המבנים הקיימים במדינת ישראל, אלא על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה- 1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת”י 413 פטר אותם מתחולתו (התקן עוסק בעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). כמו כן, על מנת לנצל את הזכויות המוקנות בתמ”א 38, יש תנאי מקדים והוא חוות דעת בכתב של מהנדס אשר בחן את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע בכתב כי יש לחזקו. המהנדס יערוך חוות דעת מפורטת אשר יש להגישה למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה.
להלן תמצית זכויות הבניה האפשריות לניצול כיום לאור שלושת התיקונים:
- סגירה ומילוי של קומה מפולשת. גובה הקומה המפולשת יותאם לגובה קומת מגורים על פי תקנות התכנון והבניה. במקרה של הרחבת הקומות העליונות, סגירה ומילוי הקומה המפולשת יהיה עד קו המתאר של הקומות המורחבות. יש לבנות ממ”ד לכל יחידת דיור חדשה או יחידת דיור המיועדת להרחבה. סגירת הקומה יכולה לשמש להקמת יחידות דיור חדשות ולא רק להרחבת דירות קיימות.
- הקמת עד שתי קומות נוספות למבנה אשר לא יחרגו מהקומות הבנויה מתחתן. במידה והקומות שמתחתן יורחבו, היקף הקומות הנוספות יהיה כהיקף הקומות המורחבות. בקומות הנוספות מותר יהיה לבנות יחידות דיור חדשות. יבנה ממ”ד לכל דירה חדשה ולכל דירה מורחבת.
- הקמת קומה חלקית על הגג בשטח של עד מחצית הקומה שמתחתיה. תוספת בניה זו יכולה לשמש לצורך הרחבת יחידות דיור בקומה שמתחתיה או/ו לשם הוספת יחידות דיור חדשות, בכפוף לשיקול הועדה המקומית. התוספת תכלול ממ”ד לכל יחידת דיור המיועדת להרחבה. סייג:על אף האמור בסעיף זה, כאשר קיימת תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים, תוספת הבניה שתותר מכוח תמ”א 38 תהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתכנית הגגות או מחצית משטח הקומה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. במידה ותוספת הבניה תהיה בהתאם להוראות תכנית גגות, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ”א (ויינתנו הטבות המס אשר ניתנות מכוח התמ”א).
- הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (הקמת אגף נוסף). תוספת זו תאושר בתנאי שקווי הבניין על פי תכנית מאושרת החלה על מבנה מאפשרים את התוספת המבוקשת. במידה וקווי הבניין אינם מאפשרים את התוספת, תותר חריגה של קווי הבניין ובלבד שלא יקטנו מ- 2 מ’ לחזית ולצד ו- 3 מ’ לאחור. ניתן לבקש בניית אגף חדש למבנה וזאת במקום תוספת קומות– השטח הכולל של האגף הנוסף לא יעלה על השטח הכולל של עד שתי קומות טיפוסיות של המבנה הקיים אליו מוצמד האגף. שטח האגף יכלול ממ”ד לכל יחידת דיור חדשה. במידה ומרחיבים קומות קיימות במטרה להרחיב יחידות דיור קיימות, שטח קומה טיפוסית יהיה שטח הקומה המורחבת. מספר הקומות של האגף המורחב יהיה כמספר הקומות של המבנה אליו הוא מוצמד. אולם ניתן לחרוג מקביעה זו באישור מהנדס הועדה המקומית משיקולים אדריכליים, תכנוניים או התאמה לסביבה. ניתן לשלב הקמת אגף נוסף עם תוספת קומות בתנאי שהשטח הכולל הנוסף לא יעלה על שטח של שתי קומות.
- הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. תותר תוספת שטח של עד 25 מ”ר דירה במפלס הקיים. ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף והיא תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור המיועדת להרחבה.
- הריסת מבנה והקמתו מחדש בתל אביב או בכל מקום אחר – אחד החידושים הגדולים של תיקון מס’ 3 היא ההוראה כי הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו לפני ה – 1 בינואר 1980 ונקבע כי יש צורך בחיזוקו והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה אשר מאפשרת תמ”א 38 בתל אביב או בכל מקום אחר, אם התקיימות התנאים המפורטים להלן:
א. יעוד המבנה ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות חלות במקום בתוספות שטחי הבניה האמורים בתכנית זו.
ב. במקרים בהם קיימות זכויות בניה שטרם מומשו לפי תכניות בניין עיר מאושרות מלבד הזכויות על פי התמ”א, ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המלאות על פי תכניות בניין עיר קיימות ובנוסף יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי התמ”א והכל כפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. ההוראות בעניין חריגות מקווי בניין מכוח תמ”א 38, יחולו גם על המבנה החדש. תותר בניית חנייה תת קרקעית עד לגבול המגרש בשטח כפי הנדרש על פי הוראות החוק או התקנות.
האם זכויות הבניה על פי תמ”א 38 הינן זכויות המוקנות לכל מבנה העומד בתנאי התכנית ללא כל סייג?
הוראות תמ”א 38, שמרו על שיקול דעת מלא של הועדה המקומית לתכנון ובניה שלא לאפשר את תוספות הבניה המותרות על פי התמ”א. הועדה יכולה להחליט אילו תוספות בניה לתת ולשקול האם השילוב ביניהן מתאים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה. הועדה יכולה להסתייג ממתן תוספות במידה ולא נחה דעתה לגבי פתרון חניה, תכנית לעיצוב המבנה ושיפוצו ולגבי יכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבניה המוצעת.
סעיף 22 לתכנית שכותרתו – שמירת זכות הועדה המקומית לסרב לתת היתר, אומר כי “אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11 – 14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר…” כמו כן סעיף 23 לתכנית קובע כי במידה ומוסד תכנון שוכנע כי בשל תנאים ייחודיים של ישוב או חלקים ממנו, נדרש להתאים את הוראות התכנית לתנאים הייחודיים של היישוב או חלק ממנו, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תמ”א 38, בהתאמה לתנאי היישוב ותוך קביעת הוראות השונות מתכנית זו. במקרה ותאושר תכנית כזאת, לא יחולו סעיפי תמ”א 38 המאפשרים תוספות בניה.
תחולת סעיף 22 נדון בערר (ת”א) 5068/12, אורי גולן עו”ד נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה “גבעתיים”. ועדת הערר קבעה כי לוועדה המקומית שיקול דעת שלא לאשר את כל תוספות הבניה המותרות לפי תמ”א 38, לאור סעיף 22 לתמ”א, המאפשר לוועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ”א משיקולים תכנוניים או אדריכליים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש וכיוצא בזה.
אם לדעת הועדה המקומית נפח הבניה המתקבל במגרש כתוצאה מהוספת כל שטחי הבניה המותרים לפי התמ”א אינו סביר מבחינה תכנונית, חריג לסביבה ועוד וזאת מסיבות אדריכליות או תכנוניות, מוסמכת הועדה המקומית שלא לאשר את קבלת כל זכויות הבניה המותרות על פי התמ”א.
לסיכום, תמ”א 38 המעודכנת, על תיקוניה השונים מאפשר מרחב נרחב ביותר לניצול זכויות בניה נוספות במבנים קיימים ואף הגדילה ומאפשרת ניצול התוספות במסגרת בניין חדש אשר יוקם תחת המבנה הישן אשר ייהרס. באופן כזה ניתן לבנות היום מבנים חדשים בהיקפים העולים בהרבה על תכניות בניין עיר תקפות החלות על מגרש ובתוספת של מספר יחידות דיור. התמ”א מאפשרת חריגה בקווי בניין ובמספר קומות. יש לציין כי ניצול זכויות הבניה מכוח תמ”א 38, גורר הטבה כלכלית עקב פטור מהיטל השבחה והקלות בתשלום מס שבח בעת מכירת הזכויות. אך למרות האפשרויות הנרחבות הקיימות בתמ”א 38 בגרסה המעודכנת, יש לזכור כי עדין לוועדה המקומית שיקול דעת מוחלט (בתנאי שהוא נובע משיקולים סבירים וענייניים שעליה לפרט) האם לאפשר את מימוש כל זכויות הבניה מכוח התמ”א.
חוות דעת כלכלית
בעלי דירות רבים וכן עורכי דין המייצגים אותם, בוחנים הצעות של יזמים תוך מתן עדיפות ליזם, אשר מציע להם לדעתם הצעה יותר אטרקטיבית. כלומר, הדיירים שואלים את עצמם – איזה יזם ייתן לנו יותר ולפי השוואת ההצעות, מקבלים החלטה עם מי להתקשר. עסקת התקשרות עם יזם במסגרת תמ”א 38 היא למעשה עסקת מכר או מעין עסקת קומבינציה. במסגרת העסקה הדיירים מוכרים ליזם/קבלן זכויות בניה והיזם/קבלן נותן להם בדרך כלל בתמורה עלויות בניה ושיפוץ במבנה. דיירים רבים, באזורי ביקוש בהם הדירות יקרות, אינם יודעים כמה שוות זכויות הבניה שהם מוכרים ליזם ואין להם מושג כמה שווה התמורה שנותן להם היזם. אף דייר לא שואל את עצמו – “כמה שווה הסחורה שאני מוכר?” וכמה שווה למעשה התמורה שאני מקבל. לאור העובדה כי יכול להיווצר מצב בו שווי זכויות הבניה שמוכרים הדיירים ליזם עולה בהרבה על התמורה שהם מקבלים ממנו בפועל.
לאור הנזכר לעיל, אני ממליצה לבעלי דירות, לוועדי בתים ולעורכי דין המייצגים דיירים, להזמין אצל שמאי מקרקעין חוות דעת כלכלית שבמסגרתה יהיה פירוט אומדן שווי זכויות הבניה אשר נמסרות ליזם ומנגד תתבצע בדיקה של שווי עלויות הבניה וההשקעות אשר נותן היזם לדיירים.
חוות דעת זו יכולה להוות כלי חשוב לדיירים במשא ומתן מול יזם וכלי ליזם לראות את טווח הרווח שלו בפרויקט, על מנת לדעת מה גובה התמורה שהוא יכול להרשות לעצמו לתת לדיירים.
© כל הזכויות שמורות לתמר פרקאוף אברהם
