מאת: דורית גבאי, רו”ח

בית המשפט העליון דחה ערעור על ההחלטה שלא להעניק פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, מאחר ובעלות המוכר הייתה חלק מבניין דירות בארבע השנים שקדמו למכירה

בפסק הדין ע”א 9368/07 לודמילה מאיר וזיו מאיר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים התקיים ערעור על החלטתה של ועדת הערר.

העובדות השנויות במחלוקת

הדירה נשוא הערעור הינה דירת מגורים מזכה כשמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין והיא נמכרה ביום 9.7.2000.

בבעלות המערער השני היה חלק הנופל מ- 25% (3/16) מבניין שבו דירות מגורים.

ביום 18.1.1999 העביר המערער השני את חלקי הדירות שבבעלותו לאחיו בלא תמורה ובפטור ממס שבח על פי סעיף 62 לחוק.

למעט חלקי הדירות שהוזכרו, לא הייתה למערערים דירת מגורים נוספת כשמשמעותה לעניין סעיף 49ב(2) לחוק.

המחלוקת שהוצבה בפני ועדת הערר נסבה על פרשנותו של סעיף 49ב(2) ביחד עם סעיף 49ג לחוק.

גדר המחלוקת

האם החזקה הקבועה בסעיף 49ג חלה גם על חלקי דירות מגורים הקטנים מ- 25%, שהיו בבעלות המערערים בתקופת ארבע השנים שקדמו למכירה הנדונה, אף שכבר נמכרו בפטור לפני המכירה הנדונה? במידה והתשובה לכך הינה חיובית, זכאי הנישום לפטור נוסף ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק בגין מכירת הדירה.

פסק הדין

בהחלטתה מיום 11.2.2004 קיבלה ועדת הערר את עמדת המשיב לפיה אם החלק בדירת המגורים קטן מ- 25% נמכר לפני מכירת הדירה, יש לראותו בגדר דירת מגורים נוספת לעניין הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק. לפיכך נקבע כי מכירת הדירה נשוא הערעור אינה פטורה ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

ועדת הערר החלה לבחון את טענות העוררים: כל בעלות בדירת מגורים בשיעור הקטן מ- 25% לא נחשבת כבעלות בדירת מגורים נוספת, ולצורך הפטור יש להתעלם מבעלות המוכר בחלקיק דירה בתקופת ארבע השנים שקדמו ליום המכירה. המשיב גרס כי כשמכר הנישום את חלקו בדירה המנויה בסעיף 49ג לפני מכירת דירת המגורים, הוא אינו זכאי ליהנות מהפטור בסעיף 49ב(2).

בית המשפט קובע כי תכלית הפטור בגין דירת מגורים יחידה הינו מקום בו בבעלות המוכר חלקיקי דירות אחרות, הינה לפטור ממס בגין “זוטי דברים”. אין תחולה להוראת סעיף 49ג מקום בו לא מדובר בדירת מגורים אלא בבניין. כאשר מדובר בבעלות בבניין אשר החלק הינו 3/16 בוודאי שאין מדובר ב “זוטי דברים”. מבחינה כלכלית זכויותיו של המערער ב-3/16 בבניין שקולות לבעלות בחלק גדול מ- 25% בדירת מגורים אחת. אפילו היה בבניין שתי דירות בלבד, הרי שצירוף זכויותיו של המוכר לדירה אחת מגיע ל-6/16 דהיינו חלק הגדול מ- 25%.

תכלית החוק הינה פטור ממס בגין חלקיקי דירות בבחינת “זוטי דברים”, ולפיכך אין תחולה להוראת הפטור מקום בו לא מדובר בדירת מגורים אלא בבניין. בניין שבו קיימות מספר דירות מגורים, וחלקו של המוכר בבעלות בבניין הוא 3/16 בא בגדר הוראת הפטור, בוודאי שאין מדובר ב”זוטי דברים“.

בסופו של יום, ועדת הערר פסקה לטובת מס השבח אך העליון נמנע מלהכריע בסוגיה. הוחלט לדחות את הערעור מהסיבה שמדובר בהחזקה בבניין דירות ולא בדירה. מסתבר אפוא כי מטרת המחוקק כשקבע את מבחן ה- 25% הייתה נטרול החזקה לא מהותית בנכס.

דעת המחברת:
סבורני כי רצוי שבית המשפט יכריע בסוגיה, שכן דרושה הכרעה נחרצת וחד משמעית בנושא.