מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בחרתי לשתף אתכם באמירה של העליון משנת 1985, אמירה אשר צריכה להילמד כשיעור ראשון אצל עורכי דין המייצגים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
המפגש הזה בין הדין הכללי, חוק המקרקעין במקרה הזה, לחוק מיסוי מקרקעין נידרש כמעט בכל סוגיה בעסקת מקרקעין בישראל. ההבנה שלחוק מיסוי מקרקעין יש עקרונות ומטרות שלאורן יש לפרש או לנתח אירוע היא מרכיב מרכזי שיכולת של מייצג לעשות את עבודתו.
סקירת פסק הדין והדגשים העולים ממנו נודעה לתת כלי בהבנת החוק גם לטובת נישומים במקרה שמנהל מיסוי מקרקעין מחליט דווקנית ולא מהותית.
במקרה הנדון מנהל מס שבח נ’ רוזנברג ואח’ (1), דן בסוגיית “יום המכירה” כאשר הצדדים חתמו על מסמך טרומי שלא עמד בתנאים לסעיף 8 לחוק המקרקעין אך סכום כספי משמעותי מערך התמורה הועבר לאחר חתימתו, וכן העובדה, שבהסכם צויין כי להעברת הנכס עומד תנאי מתלה, שקבע כי ללא חתימה על חוזה מכר מלא ומפורט במועד מאוחר יותר, לא תחייב ההסכמה הטרומית כהתקשרות חוזית.
עובדות המקרה
- ביום 18.4.1981 חתמו הצדדים לעסקה על מסמך “בקשה לרכישת זכויות בדירה בסביוני אביב” ובו הסכימו לתנאים מקדימים למכר דירת מגורים.
- במסמך הבקשה ציינו הצדדים כי התנאי להעברת הדירה מותלה בקיום חוזה מכר מקרקעין מלא ומפורט שיחתם בעתיד.
- עוד צויין בהסכם הבקשה כי במקרה ולא יבוצע כמוסכם ולא תועבר הבעלות בדירה לרשות הרוכשים תבוטל העסקה.
- סכום התמורה סוכם במסמך הבקשה ונקבע על כ- 1,090,000 שקלים. עד ליום כריתת חוזה מכר המקרקעין ביום 18.8.1981, שילמו לעוררים.
- ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי רק החוזה הסופי המלא, המעניק זכויות במקרקעין, הוא זה שמהווה את יום המכירה. כלומר, לא קיבל את עמדת המנהל.
- מהו יום המכירה? האם יום החתימה על הסכם טרומי (הבקשה) בעל תנאי מתלה שקוים או שמא יום מימוש התנאי המתלה שמהווה את יום המכירה, יום חתימה על הסכם מכר מפורט?
- לאור חתימת הרוכשים – “המשיבים” על הסכם “הבקשה לרכישה” מיום 18.4.1981 וכן תשלום חלק ניכר מערך התמורה, מהווה יום הסכם הבקשה את יום המכירה, ועל כן היה על הרוכשים לדווח. בכך שלא עשו זאת בזמן חייב אותם המערער בריבית פיגורים וקנסות.
- יום המכירה הינו יום החתימה על הסכם המכר המלא לאור קיום תנאי מתלה בהסכם הבקשה שלא התקיים וכן מעצם מהות הסכם הבקשה כהסכם שלא עומד בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין כחוזה מכר תקף.
- חרף העובדה שהסכם הבקשה אינו מהווה הסכם מכר על פי הגדרת חוק המקרקעין תשכ”ט-1969, אין הדבר אומר כי אינו מהווה מכירה על פי חוק מיסוי המקרקעין.
- השאלה מתי בוצעה מכירה צריכה להיות מוכרעת בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו. במקרה הנדון אף אם טרם התקיים התנאי המתלה, כך שלא נחתם הסכם מכר מלא פורמאלי, אכן הסכימו הצדדים על מכירה, ומהות התנאי המתלה היא שיש עליהם להסכים על המכירה. מהות התנאי המתלה אינה מהווה ערך שבלעדיו תפוג מהות העסקה והסכמת הצדדים.
- בית המשפט קיבל את עמדת המנהל והפך את ועדת הערר וקבע כבר בשנת 1985 כי יום החתימה על הסכם הבקשה, אותו הסכם טרומי, שאינו שלם לעניין חוק המקרקעין, לצורכי הרשום, כיום שבו חתמו על הסכם טרומי לרכישת דירה ובהתאם לכך יום המכירה הוא יום החתימה על הבקשה.
- בית המשפט נתן משקל רב להתנהגות הצדדים ובעובדה שהם בפועל השלימו את הליך המכירה עד שנחתם הסכם פורמלי שלם.
- כבוד השופטת בן פורת מבהירה …”התקשרות בה נאמר שהיא כפופה לחוזה פורמלי היא לכאורה רק בגדר שלב ביניים במשא ומתן. אולם אין פירוש הדבר שיש לעצום עיניים לשאר העובדות ולהתנהגות הצדדים הלכה למעשה. כאשר ברור, כי למעשה הקשר היה שלם ומחייב בעת החתימה על המסמך הראשוני, נסתרת ההנחה העולה לכאורה מהאמירה בדבר כפיפותו לחוזה פורמאלי. הדברים הם כך, מדרך קל וחומר, כאשר אין תחולה לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 בדבר הדרישה להתחייבות המוכר בכתב. ברור שמס שבח מגיע גם על “מכירה” שבוצעה (למשל) בדיבור פה”.
- אציין דבר אחד נוסף ואומר, שתנאי מתלה כהגדרתו הוא תנאי שקיומו מותנה בגורם שאינו הצדדים לעסקה. כמו כן חשוב לזכור שכיום, העסקה היחידה שיום המכירה נדחה ליום מימוש התנאי המתלה היא עסקת קומבינציה שכולה אינה בכסף וזאת בהתאם לסעיף 19(3א).
- ע”א 83/80 מנהל מס שבח נ’ יהודה ונילי רוזנברג ואח’
נכתב ביום 10.2.2015
#103
