מאת: דורית גבאי, רו”ח

למען ציבור השואלים, בחרתי שוב לרכז  את עיקרי הנתונים בנוגע למיסוי הכנסות מדירות מגורים, ומעט דגשים, לכם בעלי הדירות ולכם השוכרים. שיתוף הפעולה בין בעל הדירה ודייר השוכר והשימוש בפועל בדירה, יש בהם כדי לקבוע את מסלול המס שדירת מגורים נכנסת אליו – במכירה.

מיסוי ההכנסה – שכר דירה למגורים

על פי פקודת מס הכנסה, קיימים שלושה ערוצים למיסוי הכנסות משכר דירה למגורים.

שכר דירה אינה הכנת עבודה, והמס התחילי בגין הכנסות כאלה (הכנסות פאסיביות) הוא 30%. יחד עם זה, נקבע בפקודה כי בגין הכנסות משכר דירה למגורים – ישלם בעל הדירה של דירת המגורים בישראל באחד מהערוצים הבאים:

א. מסלול הפטור

ב. מסלול ה- 10%

ג. מסלול המס השולי

על מנת להיכלל בערוצים א’ או ב’, על המשכיר להיות יחיד, ועל הדירה לשמש למגורים. כמו כן, נדרש כי הכנסות היחיד מדמי השכירות לא תגענה לכדי עסק. זה אומר, שאין לו פעילות בהיקף ניכר, מנגנוני ניהול ההשכרות, ועוד כהנה מבחנים שקבעה הפסיקה.

כמו כן, הערוץ של פטור מוחלט מוגבל בתקרה – שנקבעת מידי שנה.

ערוץ הפטור

בערוץ הפטור, ההכנסות הפאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל פטורות ממס, בכפוף לתקרת הכנסות מכלל דירות המגורים שיש לאותו יחיד. תקרת הפטור על הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים הינה 4,790 ₪ בשנת 2011. הפטור כפוף לכך שהמשכיר הינו יחיד, שהדירה משמשת על פי טיבה למגורים, ושקיים מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד (לצורך העניין, גם חוזה שכירות מספיק).

חשוב להדגיש שלאור הפסיקה, אם הדירה אינה משמשת למגורים והמשכיר ידע על כך ו”עצם עיניו”, לא יהא זכאי משכיר הדירה לפטור ממס על דמי השכירות, גם אם עמד בכל התנאים האחרים.

ערוץ ה-10%

בערוץ זה מלוא הכנסות השכירות חייבות במס בשיעור של 10%. במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות כלשהן כנגד דמי השכירות. במסגרת תיקון לפקודת מס הכנסה מיום 15.10.2007, תוקן מסלול מיסוי זה, באופן כזה שתשלום המס (בשיעור 10%) צריך להתבצע בתוך 30 ימים מתום שנת המס,דהיינו עד ליום 30 לינואר של שנה הבאה ולא בתוך 30 ימים מיום קבלת ההכנסה, אלא אם כן שילם היחיד מקדמות.

ערוץ המס השולי

בערוץ זה, ההכנסות משכירות מצטרפות לשאר ההכנסות, והיחיד ממוסה עליהן בשיעור המס השולי שלו. כנגד הכנסות השכירות הללו ניתן לנכות הוצאות שהוצאו לצורך הפקתן בהתאם לפקודת מס הכנסה – סעיף 17 ובין השאר: פחת, אחזקה, עובדים וכו‘.
יש לשים לב להוראת חוק מיוחדת הנוגעת לקבלת דמי שכירות מראש. הכוונה לסעיף 8ב’ לפקודה לפיו, מתחייבות הכנסות מדמי שכירות במס בשנה בה נתקבלו – גם אם מדובר בהכנסות מראש, במקביל קובע הסעיף כי הוצאות בגין הכנסות שחויבו במס הזה, יותרו לניכוי מכל מקור הכנסה בשנה שבה הוצאו בפועל. זה משאיר פתח לתכנוני מס בקביעת עיתוי התשלומים של ההוצאות.

ערוץ זה, הוא ערוץ למי שמנהל עסק להשכרות למגורים.

המבחנים קבעו כי ככל שמדובר בהיקף, בתדירות, במומחיות, בידע ועוד כהנה, פקיד השומה ישום את ההכנסות הללו מעסק – יחייב במס השולי הגבוה על מלוא הרווח.

מוכרים לי מספר מקרים שנמצאים בדיון משפטי על רקע קביעת פקיד השומה לשינוי הייחוס של הכנסות מהשכרה למגורים מערוץ ה- 10% מס לערוץ מס שולי גבוה.

דגשים לבעלי הדירות

מעבר למעקב אחר השימוש בדירה למטרת מגורים, זאת על מנת שבעל הדירה יוכל לממש את הדירה בבוא העת כדירת מגורים העונה להגדרת “דירת מגורים מזכה” לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, אם יחליט למכור את הדירה ולשלם את המס, כי אז מאז שנת 2007 – מיישם מנהל מס שבח הוראת ביצוע – שנויה במחלוקת שמספרה – 5/2007. הוראה זו חלה על מי שבחר בערוץ הפטור או 10% מס על הנסות מדירת מגורים.

במקרה של מכירת הדירה בחיוב במס שבח, יחושב השבח, ויופחת מעלות הרכישה של הדירה רכיב – פחת. המנהל יחשב ויביא למצב שעלות הרכישה תקטן, והשבח יגדל, וכך בהתאמה המס החל. החישוב ייעשה לגבי תקופת ההשכרה מיום 27.2.2007 – מועד פרסום ההוראה.

#281