המבחנים לביטול עסקה במקרקעין

דף הבית » מאמרים » מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו”ח

בעולם המשפט אין נודעת משמעות מוחלטת למילים. היצירה המשפטית- ודברי החקיקה אינם יוצאים ממנה – הינה כלי, שתוכנו נמדד אך בשימוש, שנעשה בו.
כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי, העולה מן העובדות, שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות – הרי לפנינו בעיה משפטית.
העובדות מתיישבות עם ביטול העסקה, שכן לא הייתה קנוניה בין הצדדים, העסקה לא נקלטה בקרקע המציאות, ולכן המדובר בביטול אמיתי.

מבוא

הסוגיה שעולה ממקרה דניה סיבוס(1) חברה לבניה בע”מ היא: המבחנים לביטול עסקה במקרקעין, כאשר הבקשה לביטול מוגשת למנהל מיסוי מקרקעין למעלה מעשר שנים לאחר שנכרתה העסקה.

בנוסף, הגדרת המונח ‘בעיה משפטית’, הקבוע בסעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, לעניין ערעור על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט העליון.

עובדות

ביום 1.10.1971 נחתם חוזה בין דניה סיבוס, חברה לבנייה, לבין בני הזוג ויסמן, תושבי ארה”ב.

במסגרת חוזה המכירה התחייבה דניה סיבוס לבצע עבודות פיתוח שונות באזור המגרש תוך שנתיים ומחצה, ולהעביר את הבעלות בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים תוך שלוש שנים.

ביום 5.5.1986 לאחר שדניה סיבוס הפרה את החוזה, שלחו בני הזוג ויסמן הודעת ביטול.

ביום 11.6.1986 הגישו בני הזוג וייסמן תביעה לפיצויים בשל הפרת חוזה נגד חברת דניה סיבוס.

ביום 2.7.1992 הגיעו הצדדים לכדי הסכם פשרה, שלפיו החוזה בטל, ודניה סיבוס תשיב לבני הזוג וייסמן את כספם בתוספת הפרשי ריבית והצמדה וכן סכום פיצויים נזקיים בסך של כ- 120,000 ₪.

בית המשפט אישר את הסכם הפשרה.

בני הזוג וייסמן ודניה סיבוס הגישו למנהל מס שבח בקשה לביטול עסקה , אולם המנהל דחה בקשתם, וקבע כי המדובר הוא במכר חוזר.

פסק דין – ועדת הערר

הסכם הפשרה, שאושר בפסק הדין, היה כן ואמיתי, ואין המדובר בעסקה מלאכותית, אלא בהפרה אמיתית של חוזה על ידי צד לו.

פסק דין בית המשפט העליון

בעולם המשפט אין נודעת משמעות מוחלטת למילים. היצירה המשפטית- ודברי החקיקה אינם יוצאים ממנה – הינה כלי, שתוכנו נמדד אך בשימוש, שנעשה בו.

כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי, העולה מן העובדות, שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות – הרי לפנינו בעיה משפטית.

העובדות מתיישבות עם ביטול העסקה, שכן לא הייתה קנוניה בין הצדדים, העסקה לא נקלטה בקרקע המציאות, ולכן המדובר בביטול אמיתי.

הוחלט

הערעור נדחה.

חשוב!!

בית המשפט העליון זונח את מבחן הזמן, שחלף ממועד כריתת ההסכם לביטולו, לשם מתן מענה לשאלה האם בביטול עסקה אמיתי עסקינן, או שמא – במכר חוזר.

כמו כן פסק הדין מהווה נדבך נוסף לעמדה הרווחת בבית המשפט העליון, שלפיה יש להחיל בדיני המס כללים מדיני החוזים ולבחון את העסקאות בפרמטרים, שנקבעו בדיני החוזים. כך למשל, ביטול עסקה ייבחן לפי מכלול התמורות, תפיסת החזקה בנכס, או מחלוקות אזרחיות בין הצדדים לעסקה.

הגם שמבחן מועד הביטול עודנו קיים, בית המשפט הוריד בערכו וחייב את המנהל לבצע בכל מקרה ומקרה איזון בין כל המבחנים השונים בהתחשב בסיבות הקונקרטיות העובדתיות, ורק בהתאם לכיוון, שאליו נוטות המאזניים בעת ביצוע האיזון האמור, יכריע בדבר אמיתות ביטול העסקה.

הערות שוליים:

(1) ע”א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ’ דניה סיבוס חברה לבניה בע”מ