המוכר ישלם מס שבח. הדירה לא שימשה למגורים במשך 24 חודשים, כנדרש.
מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
בוועדת הערר, שמול נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1), נקבע כי אין די בלינה בדירה על מנת לקבוע שהיא משמשת למגורים. דירה המשמשת בעיקרה להפעלת עסק, והמתגוררים בה אינם משתמשים בה באופן מלא ורגיל, לא תוכר כדירת מגורים, ולא תזכה את בעליה בהטבות מס.
העובדות
- בתאריך 8.1.2012, רכש העורר דירה אשר לא שימשה למגורים במועד הרכישה או בתקופה שקדמה לו, ולכן היא איננה “דירת מגורים מזכה”.
- בעת חתימת ההסכם, חלה הוראת השעה, הפוטרת ממס שבח מוכר דירה שאינה דירת מגורים מזכה, ומקנה הטבה במס רכישה לרוכש, בתנאי שהוא יהפוך אותה לדירת מגורים (2). הסכם הרכישה כלל הוראות המחייבות את העורר להשתמש בנכס למגורים במשך שנתיים, שתחילתן שישה חודשים מיום קבלת החזקה בנכס, או שנה ממועד החתימה, לפי המוקדם (כנדרש לפי הוראת השעה).
- בתאריך 1.7.2012, קיבל העורר חזקה בדירה, והחל בעבודות שיפוץ על מנת להתאימה למגורים. השיפוץ הסתיים תוך 10 ימים.
- העורר לא השתמש בדירה בעצמו, אלא השכירהּ לשוכרים שונים, החל מיום 6.11.2012.
- בתאריך 1.8.2014, השכיר העורר את הדירה למשפחת טובול, למשך שנתיים. בהסכם השכירות, אין כל התייחסות למטרת השכירות (מגורים או עסק).
- בביקורת שנערכה בדירה בשנת 2015, נמצא שהדירה משמשת את הגברת טובול להפעלת עסק של מספרה. לפיכך קבע המשיב שהדירה לא שימשה למגורים במשך שנתיים, אלא רק עד למועד ההשכרה למשפחת טובול, והחליט שעל העורר לשלם מס רכישה בשיעור של 15%. העורר הגיש על כך השגה, וזו נדחתה.
גדר המחלוקת
- ועדת הערר התמקדה בשאלה המשפטית: האם השימוש שנעשה בדירה בתקופת השכרתה למשפחת טובול, ממלא את דרישת השימוש למגורים, במובן של הוראת השעה.
העורר טוען
- משפחת טובול התגוררה בדירה במשך ארבעה חודשים, בזמן שנערך שיפוץ בדירתם הקבועה, ורק לאחר מכן הפעילה הגברת טובול עסק של מספרה בדירה. בפועל, הדירה שימשה למגורים במשך שנתיים לפחות (כולל תקופת השכירות של השוכרים הקודמים), ולכן יש לתת את ההטבות במס על פי הוראת השעה.
מנגד, טענות המשיב
- לא הוכח שהדירה שימשה בפועל למגורים. שימוש ארעי בדירה למגורים, כפי שעשו בני משפחת טובול, אינו מהווה שימוש למגורים במובן של הוראת השעה, שכן הדירה שימשה בעיקר להפעלת עסק המספרה.
ההכרעה
- חברי הוועדה בחנו את הוראת השעה, וקבעו שהיא נועדה לתת פטור ממס שבח, כאשר תכלית מכירת הדירה היא שינוי השימוש בה, כך שהקונה יעשה בה שימוש למגורים. מעדותה של הגברת טובול, מטרת השכירות העיקרית הייתה הפעלת העסק, כאשר בארבעת חודשים הראשונים היא שימשה גם ללינת בני המשפחה. גם אם בני המשפחה ישנו בדירה, הם לא העבירו אליה ריהוט, לא שהו בה רוב שעות היממה, ואף לא התקלחו בה. מכאן, שאין אלו מגורים הממלאים את תכלית הוראת השעה. מאחר שלא הוכח כי הדירה שימשה למגורים במשך שנתיים כנדרש, הרי שלא נפל פגם בכך שהמשיב הוציא שומה לתשלום מס רכישה בשיעור של 15%.
הערר נדחה. ניתן ביום 7.12.2016.
נפסק כי העורר ישלם למשיב הוצאות ערר בסך של 7,500 ש”ח.
דעת המחברת
חברי ועדת הערר במקרה זה מצאו לנכון להעיר, שגם כאשר יעשו שימוש מעורב בדירה – של מגורים מלאים ושל הפעלת עסק – ישנן נסיבות שבהן ניתן יהיה לקבוע שימוש למגורים אשר מזכה בהטבות לפי הוראת השעה.
הערות שוליים:
- ו”ע 47724-10-15 שמול נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
- סעיף 6א, חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראות שעה), התשע”א-2011
המאמר נכתב ביום 28.4.2017
#405
