מאת: דורית גבאי, רו”ח

ועדת ערר מס שבח חיפה קבלה את הערר של אשל הירדן והעניקה זיכוי ממס שבח בשיעור של 20% בשל העובדה כי השותפות רכשה בתקופה הקובעת קרקע ובנתה את הפרוייקט במסגרת הזמן שנקבע בחוק.

העובדות

בתאריך 1.7.2002 יסדה אשל הירדן (העוררת )(1)  יחד עם ליגת תעשיות בע”מ שותפות רשומה בשם “הדר גיל הזהב שותפות מוגבלת” שמטרתה הייתה לרכוש מקרקעין ולבנות עליהם.
בין החודשים יולי עד אוקטובר 2002 רכשה השותפות את חלקה 7 בגוש 12224 בשכונת הדר חיפה ובנתה עליה מבני דירות.

הבנייה הסתיימה בשנת 2005.

בשנת 2008 מכרה אשל הירדן את חלקה בשותפות לחברת אספן בנייה ופתוח בע”מ.
בגין מכירה זו בקשה אשל הירדן לקבל את הזיכוי במס שבח בשיעור של  20%. המנהל דחה את השומה העצמית ואת ההשגה וזו פנתה לבית המשפט.

גדר המחלוקת

האם הזיכוי במס יינתן רק במכירת זכות במקרקעין – היינו במכירת הנכס גופו, או ניתן להרחיב את המונח זכות במקרקעין ולהחיל את הזיכוי גם על מכירת זכות באיגוד מקרקעין?

פסק הדין

נערך דיון בנוגע למונח ” מכירת זכות במקרקעין לעומת “פעולה באיגוד מקרקעין” והפנייה מטעם המשיב ( המנהל) לעבר נוסח החוק הכולל את הזיכוי רק בנוגע למכירת “זכות במקרקעין”.

מנגד העוררת מפנה לפירוש תכליתי של תיקון50 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר במסגרתו ניתנו תמריצים למוכרים ולרוכשי זכות במקרקעין בתקופה הקובעת שהיא מיום  7.11.2001 עד ליום 31.12.2002 , תוך שהיא מציגה את דברי נציגי האוצר ( בייגה, טלי ירון אלדר בתפקידה כנציבת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין), שהזיכוי במס יחול גם על תאגידים שימכרו מניותיהם.

מתוך סיכומי העוררת:

“בדיון בוועדת הכספים ביום ה- 11.2.2002, לאחר סקירת ההנחות עליהם המליצה הוועדה, ביקש חבר הכנסת אברהם בייגה שוחט לברר האם ההנחות צפויות לחול גם פעולות באיגודי מקרקעין:

“אברהם שוחט:     …אני מבין שהפטור הוא על פעילות במקרקעין, אבל אם יש חברה שמחזיקה ותמכור מניות שלה, היא לא תיהנה מן העניין.

יאיר רבינוביץ:      היא תיהנה.

אברהם שוחט:      מה ההגיון?

טלי ירון אדלר:      אם היא איגוד מקרקעין, היא תיהנה.”

העתק מהעמ’ הרלבנטי מתוך פרוטוקול מישיבת ועדת הכספים כ”ז באדר התשס”ב, 11.3.2002 – מצ”ב ומסומן כנספח ו’.  [אנו נמנעים מלצרף את הפרוטוקול כולו מחמת אורכו]
כמובן, גב’ אלדר לא נכחה בדיון הנ”ל כאדם פרטי, אלא כראש רשות המיסים. דבריה משכך משקפים ומייצגים את עמדת רשות המיסים. ועמדה זו היא כאמור, כי ההטבה חלה גם על איגודי מקרקעין.

ניתן להיווכח מהציטוט הנ”ל כי גם יו”ר ועדת הרפורמה, רו”ח יאיר רבינוביץ, תומך בגישתה  של אלדר. תמיכה זו אינה מפתיעה, שכן בהודעת הערעור פירטנו מתוך המלצות ועדת הרפורמה, כי ועדת הרפורמה קבעה במפורש כי ההטבה בה עסקינן חלה גם על איגודי מקרקעין.”

במילים אחרות התמריצים נועדו להביא לפעילות בשוק הנדל”ן בין שהם נעשות על ידי רכישות ומכירות של המקרקעין גופם, ובין אם נעשות במכירת המקרקעין המוחזקים באמצעות מניות.

בית המשפט קיבל את הערר במלואו וחייב את המשיב בהוצאות.

עמדת המחברת:
אישית, המקרה הגיעה אלי ובחרתי במר אבי גורמן, עו”ד מבריק שייצג מול ועדת הערר. נעשתה על ידו עבודת איסוף נתונים מדהימה והצגת הסיכומים מטעם העוררת היתה מופלאה. זו מחלוקת ברמת מדיניות הנהלת רשות המסים והלשכה המשפטית אל מול הגיון ופסיקה התומכת בבחינת מהות ותוכן העסקה אל מול ניסוח דווקני הסותר מדיניות אוצר. המקרה הזה הוא דוגמא לשינוי שחל בחוק שתיקונו יזום על ידי האוצר שבמסלול ניסוחו “נוגעים” מספר גורמים ואנשים היוצרים סילוף של הכוונה המקורית. זה מקרה שמצריך ממנהל רשות המיסים לבסס תהליך מקצועי ונכון של שינויי חקיקה. להערכתי אם יוגש ערעור לעליון – ההחלטה לא תשתנה.

ניתן בחודש אפריל 2010.

ציטוט קטע מהמאמר שחיבר מר אבי גורמן – שייצג את העוררת:

“בית המשפט המחוזי, מפי כבוד השופט מלכיאל סלוצקי, קבע כי יש להעדיף פרשנות תכליתית על-פני פרשנות מילונאית הרואה בלשון החוק חזות הכל. תכלית החקיקה הייתה לעודד פעילות נדלנית העומדת בדרישות הסעיף, ומה לי אם פעילות זו נעשתה במקרקעין באופן ישיר או אם נעשתה במקרקעין תוך ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין. משבחר המחוקק להטיל את המיסים שבחוק מיסוי מקרקעין על שתי הפעולות, אין הצדקה לנקוט בגישה שונה שעה שעסקינן בהטבות מס וכאשר תכלית החקיקה מתקיימת בשני המקרים.  משכך, קבע בית המשפט כי הטבת המס תחול גם בעת ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין, וזאת על אף לשון החוק.

חשיבותו של פסק הדין חורגת מהענין הספציפי בו הוא עסק. בכל הנוגע לחקיקת המס בענין מיסוי איגודי מקרקעין, המחוקק לא עשה את מלאכתו מלאכת מחשבת וישנם מספר לא מבוטל של מקרים בהם מתעוררות שאלות כאלו ואחרות בעקבות ניסוח לקוי של סעיפי החוק. נראה כי מפסק דין זה יש ללמוד גם לסוגיות האחרות הניצבות על שולחן הדיונים: לשון החוק אינה חזות הכל, ובכל הנוגע לאיגודי מקרקעין, יש מקום לתת משקל של ממש לתכלית החקיקה.”

הערות שוליים:

(1) ו”ע 13167/09 אשל הירדן אחזקות 2000 בע”מ נ’ מנהל מס שבח חיפה

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

ב.א.