1. האחים שכרו טרם קום המדינה, מתחם קרקע ממשפחת אבו ח’דרה. מועד תחילת השימוש בקרקע אינו ידוע, אך קיים הסכם שכירות בין הצדדים משנת 1944. ב-1948, לאחר מלחמת השחרור ובהיעדרם של בני משפחת אבו ח’דרה, האפוטרופוס על הרכוש הנטוש חתם על הסכם שכירות עם האחים.
2. בהסכם השכירות משנת 1948, נקבע כי האחים יכולים להקים מחסנים ובתי מלאכה לכל מטרה בגבולות המתחם, ואף להשכיר את המתחם לאחרים, בכפוף לכך שבתום השכירות, יוּשב המתחם פנוי ונקי ממבנים שהוקמו. במרוצת השנים, הקימו האחים מבנים שונים במתחם, ואף השכירו חלקים ממנו בשכירות משנה.
3. עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר (2), הפכו האחים לדיירים מוגנים בנכס.
4. ב-2002, רכשו האחים את מלוא הזכויות במתחם מרשות הפיתוח, תמורת 4,050,730 ש”ח. מחיר זה כולל הנחה ופטור ממע”מ, שכן רשות הפיתוח העריכה את שווי המקרקעין ב-13,250,000 ש”ח (לאחר ניכויים).
5. ביום 20.8.2008, מכרו האחים את זכויותיהם במתחם, תמורת 51,852,000 ש”ח.
6. בהצהרתם למס שבח, טענו האחים כי זכויותיהם במתחם אינן “זכויות רגילות” של דייר מוגן, אלא זכויות הדומות במהותן לבעלות או לחכירה ארוכת טווח, המהוות ‘זכויות במקרקעין’, ולכן ביקשו ממס שבח לראות את מועד הרכישה כמועד שקדם לשנת 1948, ולהחיל עליה שיעור מס היסטורי של 12%. למצער, האחים טענו כי שילמו ב-2008 30% ממחיר המתחם, מתוך הכרה שכבר יש להם זכויות על 70% מהמקרקעין, ועל אותו חלק של 70%, עליהם לשלם מס היסטורי ולא מס רגיל.
7. המשיב דחה את הבקשה, בטענה שדיירות מוגנת אינה מהווה זכות במקרקעין, והאחים היו דיירים מוגנים בכל המתחם עד שרכשו את הזכויות במקרקעין בשנת 2002, ולכן חל על המכירה מס שבח בשיעור רגיל.
8. האחים הגישו ערר, אשר נדחה על ידי ועדת הערר. בדעת מיעוט, סבר חבר בוועדה כי ההנחה במחיר הרכישה אכן גילמה הכרה בזכויות האחים במתחם, והציע שתי דרכים למסות את העסקה המורכבת.

9. האם זכויות האחים במתחם היו “זכויות במקרקעין”, או זכות דיירות מוגנת שאינה מהווה “זכות במקרקעין”?
10. בהנחה שלאחים לא היו “זכויות במקרקעין”, האם יש לתת ביטוי בחיוב המס, לשווי הכלכלי של זכויותיהם כדיירים מוגנים?
11. בהנחה שכלל טענות האחים נדחות, האם הם זכאים להנחה של 20% בחיוב שהוטל עליהם, מכוח סעיף 48א(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין?

12. זכויות האחים במתחם הן “זכויות במקרקעין”, שכן הם נהגו במקרקעין “מנהג בעלים” במשך שנים רבות. הגדרת זכויותיהם במתחם כ”זכויות במקרקעין”, תהלום את המגמה הרווחת בפסיקה, הנוטה לפרש בהרחבה את המונח “זכות במקרקעין”.
13. לחלופין, הפער בין שווי הנכס כפי שנקבע בשמאות, לבין מחיר הרכישה בפועל, נעוץ בכך שהמחיר ששולם בפועל (30% משווי הנכס), גילם את השווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת של האחים. יש להתחשב בזכויותיהם ההיסטוריות של האחים ב-70% מהמתחם, לצורך מיסוי הרכישה והמכירה.
14. לחילופי חילופין, הם מעלים טענה חדשה בשלב הערעור, כי גם אם כלל טענותיהם תידחינה, מגיעה להם “הנחה” בשיעור של 20% מהמס, לפי סעיף 48א(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

15. המשיב סומך את ידו על החלטת הרוב בוועדת הערר, ומוסיף כי המערערים מושתקים מלטעון כי לא היו דיירים מוגנים, אלא בעלי זכות במקרקעין, לנוכח המצגים השונים שהציגו לאורך השנים.
16. הטענה בדבר הנחה של 20%, הנה עובדתית, ולא רק משפטית, ואינה נכונה, שכן היא חלה על מבנה, ובמקרה שלפנינו, מדובר במתחם שעיקרו קרקע וזכויות בנייה.

17. בהקשר לשאלה הראשונה, הקביעה שהאחים היו דיירים מוגנים, נטועה היטב בחומר הראיות שבתיק. גם פעולות של בניית מבנים במתחם והשכרה בשכירות משנה, אינן מלמדות על חריגה מזכויות של שכירות או דיירות מוגנת. זכויותיהם של האחים הן זכויות של דיירות מוגנת בלבד, והפסיקה נחרצת בקביעתה שאין בכך משום זכויות במקרקעין.
18. בהקשר לשאלה השנייה, אין מקום לקבוע כי ההנחה במחיר הרכישה של המתחם מגלמת את זכות הדיירות המוגנת. ניתן להניח שמחיר הרכישה הושפע מזכות הדיירות המוגנת, אולם הוא הושפע גם מגורמים נוספים, ובמיוחד מנכונותה של רשות הפיתוח ללכת לקראת האחים בשל ההיסטוריה שלהם במקום. בכל מקרה, שתי האפשרויות לבטא בחישוב את הפער בין מחיר הרכישה לשמאות, אינן מייצרות תוצאת מיסוי ראויה ההולמת את נסיבות המקרה. בנסיבות העניין, אין הצדקה לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הזכות לדיירות המוגנת.
19. בהקשר לשאלה השלישית, אין זה המקום לדון בה, אולם האחים רשאים לפנות למנהל מיסוי מקרקעין ולבקש לבחון אפשרות זו בדרכים המקובלות.
20. לסיכום: לאחים לא היו זכויות במקרקעין בעת שהיו דיירים מוגנים, ולכן מועד הרכישה של זכויותיהם במקרקעין הוא מועד רכישתן מרשות הפיתוח – שנת 2002.

1. ע”א 5925/15 אחים סבירסקי נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
2. חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972

המאמר נכתב ביום 9.4.2017

#403