מאת: דורית גבאי, רו”ח

אין לדרוש מהרוכשים לשלם חובות של המוכרת, כתנאי למתן אישורי המיסים

מבוא

פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, שמעון ותמר שבח ואחרים נגד עיריית קריית אתא (1), עוסק בחובות מס שבח והיטל השבחה בגין מכירת דירה, על ידי עמותה בפירוק שאינה יכולה לפרוע את חובותיה. בית המשפט קיבל את הבקשה לחייב את מנהל מיסוי מקרקעין ואת הוועדה לתכנון ובנייה, למסור את האישורים הנדרשים לצורך רישום הדירה בטאבו על שם הרוכשים, על אף קיומם של החובות.

העובדות

1. ביום 15.1.1987, רכשו שמעון ותמר שבח דירת מגורים מעמותת קוסובו.
2. עמותת קוסובו קיבלה את הזכויות בדירה מידי שמעון בנש ז”ל, בעסקת מכר ללא תמורה.

   ההעברה לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין, והדירה נותרה רשומה על שמו של המנוח.

3. בידיו של עורך הדין, אשר ייצג את העמותה בעסקת המכר עם בני הזוג, מצוי ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך העברת הבעלות בדירה על שם העמותה ו/או בני הזוג, בהתאם להוראות הסכם המכר.
4. בשנת 2007, הוגשה בקשה לפירוקה של העמותה, ומונה מנהל מיוחד לעמותה בפירוק. במסגרת הפירוק, הגיש מנהל מיסוי מקרקעין תביעת חוב, המבוססת על חוב מס שבח של העמותה בגין עסקת המכר של הדירה לבני הזוג שבח. החוב עמד על 247,592 ש”ח, מתוכם 121,627 ש”ח בדין קדימה (2). החוב לא נפרע במסגרת הליכי הפירוק.
5. העמותה נותרה חסרת רכוש, ואין באפשרותה לפרוע את חובותיה.
6. כמו כן, רובצים על הדירה שני חיובי היטלי השבחה: חיוב בסך של 299,323 ש”ח בגין השבחת המקרקעין מיום 25.1.1980; חיוב בסך של 224,018 ש”ח בגין השבחת המקרקעין מיום 11.4.2006. לטענת עיריית קריית אתא ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא, הן לא הגישו תביעת חוב למנהל המיוחד בגין חיובים אלה.

לטענת העירייה, העמותה לא דיווחה על עסקת המכר בשנת 1987, ועל כן לא הוצא לעמותה חיוב בתשלום היטל ההשבחה לאחר העסקה, ולא הוגשה תביעת חוב למנהל המיוחד על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

7. מנהל מיסוי מקרקעין והוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתנים את מתן האישורים הנדרשים להעברת הרישום על שם בני הזוג בתשלום החובות.
8. ביום 6.2.2014, פנו בני הזוג לבית המשפט בבקשה למתן הוראות למתן האישורים הנדרשים ורישום הדירה על שמם.

גדר המחלוקת

9. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם רשאים מנהל מיסוי מקרקעין ועיריית קריית אתא, או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, להתנות את מתן אישורי המיסים הנדרשים להעברת רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם בני הזוג, בתשלום חובות מס השבח והיטל ההשבחה, אשר נוצרו טרם מועד הפירוק ושהנם ברי תביעה במסגרת הליך הפירוק של העמותה?

ההחלטה

10. תקנה 9 לתקנות המקרקעין קובעת, כי לצורך השלמת רישומה של עסקה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, יש להציג בפני רשם המקרקעין מסמכים המוכיחים כי שולמו כל האגרות, המיסים, הארנונה ושאר תשלומי החובה אשר תשלומם הוא תנאי לרישום העסקה.
    סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי תוקפן של עסקאות במקרקעין מותנה בכך שישולם המס החל עליהן. כמו כן, מותנה הרישום בפנקס המקרקעין, באישור מנהל מיסוי מקרקעין, שהעסקה פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה עצמית, שומה זמנית או שומה סופית, ושניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, להבטחת תשלום המס שיגיע על פי שומה.
    בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, נקבע כי: “לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו”.

11. לצורך השלמת רישום הדירה על שם המבקשים, יש לבצע תחילה העברה של רישום הדירה משמו של מר בנש לשם העמותה. לא קיים כל חוב בקשר לעסקת המכר ללא תמורה בין מר בנש לבין העמותה, אשר הושלמה לכל המאוחר בשנת 1976. מנהל מיסוי מקרקעין לא טען כלל לקיומו של חוב מס רכישה בידי העמותה בקשר עם העברת הדירה לעמותה ללא תמורה, ולא הגיש תביעת חוב למנהל המיוחד בגין חוב כאמור. לא קיים גם חוב היטל השבחה, בקשר עם העברה זו, ולא הועלתה טענה בדבר קיומה של תכנית משביחה העלולה ליצור חוב היטל השבחה קודם. אשר על כן, בכל הקשור והמתייחס להעברת רישום הדירה משמו של מר בנש לשם העמותה – מחויב מנהל מיסוי מקרקעין ומחויבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת את האישורים הנדרשים על פי דין.
12. באשר לחוב מס השבח ולחוב היטל ההשבחה משנת 1980, אין מחלוקת בין כל הצדדים כי מדובר בחובות של העמותה שבפירוק, אשר נוצרו טרם מועד הפירוק. אולם לדברי המנהל המיוחד, לעמותה שבפירוק אין כל נכסים שמהם ניתן להיפרע לצורך תשלום חובותיה. בלא יכולת לפרוע החובות, כיצד יכול המנהל המיוחד לקבל לידיו את אישורי המיסים הנדרשים ממנהל מיסוי מקרקעין ומהוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא? האם מנועים בני הזוג מלרשום את בעלותם בדירה שרכשו בשנת 1987?
13. בהסכם המכר שבין העמותה לבני הזוג, ניתנה הוראה בלתי חוזרת על ידי העמותה, שלפיה, אם במועד התשלום האחרון תמורת הדירה, ייוותרו חובות לרשויות או למוסד כספי, בני הזוג יפקידו את התשלום האחרון בידי עורך הדין, על מנת שחלקו ישמש לצורך פירעון החובות. עם זאת, עורך הדין הצהיר כי לא קיבל לידיו כספים מאת בני הזוג לצורך פירעון חובות המס.
14. על פי ההלכה הפסוקה, דיני חדלות הפירעון, כדינים ספציפיים, גוברים על ההוראות הכלליות שפורטו להלן. כלומר: לא ניתן למנוע את מתן אישורי המיסים בשל חוב בר תביעה בפירוק. בפרשת קהילת ציון אמריקאית (3), נדון מצב בו פושט רגל או חברה בפירוק הנם כפופים לכללים של פשיטת רגל ופירוק, האוסרים עליהם במפורש להעדיף נושה אחד על פני רעהו מאותה דרגה; אך בבואם למכור את נכסי המקרקעין שברשותם על מנת לפרוע את חובותיהם, הם נדרשים לשלם לוועדה המקומית ולעירייה, שאם לא כן, לא יקבלו את התעודות הדרושות לשם רישום העסקה. שם נקבע, כי הוראות חוק מיוחד גוברות על הוראות חוק כללי, במקרה של התנגשות ביניהן. ההוראות החלות על כל מי שמבקש לבצע רישום עסקת מקרקעין, הן בבחינת חוק כללי, בעוד שהוראות פקודת פשיטת הרגל הן בבחינת חוק מיוחד, החל רק על פושטי הרגל והחברות שבפירוק. כפי שנאמר: “אם אכן עניין לנו בהיטל השבחה שהנו בבחינת חוב בר-תביעה בפירוק, זכאית העותרת לתעודות המבוקשות, אף מבלי שתצטרך עתה לשלם תמורתן את היטל ההשבחה הנדרש ממנה”.
    בפרשת אולדק (4), נקבע כי ההוראות העוסקות ברישום, לפי פקודת העיריות, והוראות פקודת פשיטת הרגל, אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. לפיכך: “טעמו ותועלתו וכבודו של סעיף 117 בינם, עומדים כל עוד בעל הנכס לא פשט את הרגל; משהוכרז לפושט רגל, נדחית הוראתו של סעיף 117 מפני הוראות פקודת פשיטת הרגל”. וכן: “נמצא שלאחר הכרזת פשיטת הרגל, לא מגיע לעירייה לגבי הנכס הנדון אלא מה שהנאמן רשאי לשלם לה בהליכי פשיטת הרגל; ונגד תשלום אותם הסכומים אשר הנאמן, ביום מתן התעודה, רשאי לשלם לעירייה על חשבון הארנונות המגיעות לה – אם בכלל הוא רשאי לעשות תשלום כאמור – חייב ראש העיר לתת לו את התעודה המבוקשת, כי החובות ‘המגיעים’, כלומר המגיעים כדין (לרבות פקודת פשיטת הרגל) מאת בעל הנכס לגבי אותו נכס, סולקו על ידי הנאמן. אין הנאמן רשאי לשלם יותר בעד תעודה כזו, מאשר רשאי הוא אותה שעה לשלם, לפי דיני פשיטת הרגל, לסילוק החובות… ואין העירייה רשאית לתבוע יותר בעד תעודה כזו מאשר רשאי הנאמן אותה שעה לשלם כאמור”.
    נוסף על כך, הלכת קהילת ציון אמריקאית קובעת אף כי יש להבחין בין מועד היווצרותו של חוב היטל השבחה לבין המועד לתשלומו, עקב אירוע העולה כדי “מימוש זכויות”: “המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית הנ”ל היא, שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ולענייננו – ביום אישור התכנית. ביום זה, עלה שוויים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך, חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה”.

15. בענייננו, מועד היווצרותו של חוב היטל ההשבחה הוא ביום אישור התוכנית המשביחה. ממועד זה ואילך, קיים חוב היטל השבחה, גם אם טרם הגיע המועד לתשלומו עקב אי קיומו של אירוע המהווה “מימוש זכויות”. על כן, נדחית טענת העירייה, כי חוב היטל ההשבחה נוצר במועד מימוש הזכויות, כלומר: במועד החתימה על הסכם המכר בין העמותה לבין לבני הזוג. חוב היטל ההשבחה ביחס לתכנית המשביחה משנת 1980, קיים ממועד אישור התוכנית בחודש מרץ 1980, והוא בר תביעה בפירוק העמותה, בכפוף להוראות הדין.
    סעיף 54 לחוק העמותות מחיל את דיני פשיטת רגל על פירוק עמותה מחמת חדלות פירעון. מכאן, שמנהל מיסוי מקרקעין והוועדה המקומית לתכנון ובנייה זכאים לתבוע את חובות המס שהעמותה חבה כלפיהם, במסגרת הליכי הפירוק של העמותה. אם, כבמקרה הנדון, העמותה חסרת נכסים ואינה יכולה לפרוע את חובותיה – אזי אין מנהל מיסוי מקרקעין והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאים להציב, הלכה למעשה, דרישה כלפי בני הזוג לתשלום חובות המס של העמותה שבפירוק, כתנאי למתן אישורי המסים.

16. טענת העירייה בדבר אי ידיעתה על דבר הסכם המכר בין העמותה לבין בני הזוג משנת 1987, מצריכה בדיקה עובדתית, האם אמנם לא דווח דבר לעירייה ו/או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תצהיר מטעם העירייה בנוגע לכך לא הוגש. התועלת שבעתירת העירייה בשם הוועדה המקומית לעניין הגשת תביעת חוב למנהל המיוחד, מוטלת בספק, מאחר שקופת העמותה ריקה. בכל מקרה, עתירת העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באשר להיות חוב היטל ההשבחה בר תביעה בפירוק, בנסיבות בהן העמותה לא דיווחה לה על עסקת המכר, ולחילופין עתירתה להארכת מועד להגשת תביעת חוב למנהל המיוחד – צריך שתידון ותוכרע תחילה על ידי המנהל המיוחד. ככל שהעירייה או הוועדה המקומית תבקש לחלוק על החלטת המנהל המיוחד – היא תהא רשאית לפנות בהליך המתאים לבית המשפט.
17. כך או כך, על פי הדין, חייבים מנהל מיסוי מקרקעין חיפה והוועדה לתכנון ובנייה קריית אתא למסור לידי המנהל המיוחד את אישורי המיסים הנדרשים לצורך רישום העסקה בין העמותה לבין בני הזוג שבח, תוך שנשמרת זכותם לפעול לגביית חובות העמותה כלפיהם על פי דיני הפירוק.
18. חוב היטל ההשבחה שנוצר עקב אישור התכנית המשביחה בשנת 2006, איננו חוב של העמותה בפירוק, אלא חוב היטל השבחה החל על בני הזוג, שהם הבעלים בפועל של הדירה במועד אישור התוכנית המשביחה. המועד לתשלומו של חוב היטל השבחה זה הנו במועד “מימוש הזכויות”. מועד זה טרם חל, מאחר שבני הזוג לא הגישו בקשה להיתר בנייה ולא מכרו את זכויותיהם בדירה לצד שלישי. לעירייה או לוועדה המקומית שמורה הזכות לפעול לגביית חוב היטל השבחה זה, לכשיחול אירוע של “מימוש זכויות”.
19. בית המשפט מורה כי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ו/או עיריית קריית אתא ימסרו את האישורים הנדרשים, באשר להיות עסקת ההעברה ללא תמורה ממר בנש לעמותה פטורה ממס שבח ומהיטל השבחה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ו/או עירית קריית אתא ינפיקו אישור בדבר תשלום מלוא היטל ההשבחה או בדבר פטור מתשלום היטל השבחה ביחס לעסקת המכר בין העמותה לבין בני הזוג. בכפוף להמצאת האישורים הנדרשים, רשם המקרקעין ירשום את העסקה שבין מר בנש לבין העמותה, ולאחר מכן את עסקת המכר שבין העמותה לבין בני הזוג.
    בני הזוג ישלמו בלשכת רישום המקרקעין את כל אגרות העברת המקרקעין הנוגעות הן לרישום העסקה בין מר בנש לעמותה והן לרישום העסקה בין העמותה לבינם.
    הוועדה המקומית רשאית לפנות, לפי שיקול דעתה, למנהל המיוחד בבקשה בעניין הגשת תביעת חוב בעניין חוב היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה משנת 1980.

הבקשה התקבלה. ניתנה ביום 4.11.2015.

בני הזוג יישאו, לבקשתם, בשכר טרחת המנהל המיוחד בסך של 15,000 ש”ח.

דעת המחברת:
גבולות הכח והשררה של האוצר והוועדות השונות הוכנסו למסלולם.

הערות שוליים:

1. פר”ק 620-07 שמעון ותמר שבח ואח’ נ’ עיריית קריית אתא
2. דין קדימה – הזכות להיות קודֵם לאחרים, מתן יתרון למישהו אחר: אין בה שום דין קדימה כלל.
3. בג”צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא ואח’
4. בג”צ 243/60 דוד אולדק ואח’ נ’ ראש עיריית רמת גן