מאת: דורית גבאי, רו”ח

בית המשפט: “את גובה התמורה עליה הסכימו הצדדים, יש לקבוע בשים לב לתוכנה הכלכלי “האמיתי” של העסקה. אחד מעקרונות היסוד בדיני המס הוא כי עסקה יש למסות על פי תוכנה הכלכלי ועל פי מהותה האמיתית…”

סוגיה מעניינת, אשר נדונה בבית המשפט העליון עוסקת בסוגיית חישוב התמורה בעסקת מקרקעין.

העובדות

המערערת – חברת ויליאר נכסים (1), חברת לוטן ייזום והשקעות בע”מ, ופרוינדליך אורי חברה הנדסית לעבודות בנין ופיתוח בע”מ – היו שלושתן הבעלים המשותפים של מקרקעין. המקרקעין נרכשו על ידי הבעלים המשותפים בשנת 2002.

ביום 30.3.2003, התקשרו הבעלים המשותפים בהסכם עם עמידר, חברה לאומית לשיכון בישראל בע”מ, לפיו יוקם על המקרקעין מבנה אשר ישמש כמקבץ דיור ושיועמד לרשות עמידר. במועד כריתת ההסכם עם עמידר, ייעוד המקרקעין היה בעיקרו לבניין ציבורי מסחרי. ביום 29.3.2005, אושרה תכנית לפיה שונה ייעוד המקרקעין לאזור מגורים המיועד למקבץ דיור עם המסחר.

בין המערערת ללוטן נכרת הסכם לרכישת זכויותיה של לוטן במקרקעין תמורת סך של 2,037,601 ₪, ולרכישת זכויותיה של לוטן על-פי הסכם עמידר תמורת סך של 1,440,00 ₪. בנוסף לכך, באותו היום נכרת הסכם בין המערערת לפרוינדליך לרכישת זכויותיה של האחרונה במקרקעין תמורת סך של 1,364,131 ₪, ולרכישת זכויות על פי הסכם עמידר תמורת סך של 900,000 ₪ במועד ביצוע העסקה טרם נבנה מקבץ הדיור ולא ניתן היתר בניה.

גדר המחלוקת

מנהל מס שבח חייב את המערערת בתשלום מס רכישה בגין התמורה הכוללת שנקבעה בהסכמים. המערערתהשיגה על קביעה זו מן הטעם כי התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר הינה חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין.

פסק הדין

בית המשפט בוחר להזכיר לכלל הנישומים, כי גובה המס בו חב נישום על-פי חוק מיסוי מקרקעין (2) נגזר מ”שווי המכירה”. סעיף 17(א) לחוק קובע כי שווי המכירה הוא “שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין כשהיא נקיה מכל שעבוד…”.
התכלית אשר ברקע ההוראה הינה הרחבת “רשת המס”, ומניעת התחמקות מתשלום מס באמצעות קביעת תמורה מוסכמת אשר אינה משקפת את ערך המקרקעין.

בית המשפט סבור כי מנהל מס שבח צודק בנוגע למחלוקת אשר התגלעה בין הצדדים.

לטענת בית המשפט, יש לקבוע את גובה התמורה עליה הסכימו הצדדים לפי תוכנה הכלכלי האמיתי של העסקה. עצם העובדה כי הצדדים בחרו להבחין בין התמורה בגין הבעלות לבין התמורה בגין הזכויות על-פי הסכם עמידר אינה אלא אבחנה מלאכותית. שווי המקרקעין נגזר מייעודם כ”מקבץ דיור”. על שווי זה יש ללמוד מהסכם עמידר שאינו אלא מימוש הייעוד הייחודי של המקרקעין על-פי הנחיות המשרדים הממשלתיים הרלבנטיים.

לכן – שווי המקרקעין כולל גם את שווי הזכויות על-פי הסכם עמידר, והתמורה הכוללת שנקבעה בעסקה הינה התמורה שמשקפת את שווי הזכות שנמכרה במקרקעין.

בית המשפט בוחן את הוראות ההסכמים ואת ההסכם עם עמידר, ומגיע למסקנה כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה הייתה מכירת המקרקעין עליהם בנוי מקבץ הדיור. משכך, שוויה של זכות הבעלות במקרקעין כולל גם את הפוטנציאל הטמון בייעודם כמקבץ דיור.

כפועל יוצא מכך נקבע, כי מבחינה כלכלית תוכנה האמיתי של העסקה הינו מכירה של זכות אחת והיא הבעלות על המקרקעין, ששווייה נגזר בין היתר מהתמורות הצפויות להתקבל על פי ההסכם עם עמידר.

החלטת בית המשפט – הערעור נדחה.
(פסק הדין ניתן ביום 10.6.2010 – הישיבה התקיימה ביום 22.2.2010).

הערות שוליים: