מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק הדין שרגא פ. בירן נגד מנהל מיסוי מקרקעין דן בית המשפט בסוגיית ניכויים שונים בגין תקופת דחייה, כמו כן דן בית המשפט בשיעורי ההיוון (1) בעסקאות ארוכות טווח.

העובדות

העורר רכש חמש דירות בנות שלושה חדרים בפרויקט הידוע בשם “בית-מפאי” בירושלים. העורר הגיש למנהל מיסוי מקרקעין  הצהרה ושומה עצמית בנוגע לרכישה וציין בהצהרתו כי מדובר בעסקה מותלית(2), שמועד מימושה טרם הגיע. מנהל מיסוי מקרקעין  הגדיל את שווי העסקה ודחה את ההשגה.
מנהל מיסוי מקרקעין קבע בהחלטתו הפחתת שטח בגין סיכון ואי-ודאות בשיעור של 20%, קרי הפחתה של המחיר ב-20%.
בנוסף קבע מנהל מיסוי מקרקעין כי הדחייה עד למימוש תהיה לתקופה של חמש שנים ובהיוון של 7%. מנהל מיסוי המקרקעין ביסס את השומה על הערכתה של שמאית מטעמו, עובדת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

גדר המחלוקת

העורר מבסס את השגתו על ארבעה עניינים ואלו הם:

א. שומת השווי של חדר (ממנו נגזר מחיר העסקה)- לטענתו שווי חדר צריך לעמוד על 60,000 דולר ולא 80,000 דולר.

ב. אחוז ההפחתה בשל אי הוודאות – לטענתו צריך לעמוד על 35% ולא 20% כפי שנקבע.

ג. תקופת הדחייה בשל אי המימוש –  לטענתו יש להעמיד את התקופה על 15-10 שנים ולא שבע שנים כפי שנקבע. העורר טוען שתקופה של חמש שנים עד למימוש הינה לא מציאותית. עקב המצב השורר באזור (מדובר על תקופת האינתיפאדה) חברת שיכון עובדים (בעלת הקרקע) משכה ידיה מהפרויקט ודרשה מהקבלן המבצע את ההלוואה שניתנה לו בחזרה. בהשגתו נטען אף שמונה כונס נכסים לעניין.

ד. שיעור ההיוון – לטענתו צריך שיעמוד על 14%-12% ולא על 7% (זאת אף בסתירה למה שקבע הוא עצמו בשומה העצמית).

ההכרעה

חוות הדעת של השמאית הינה מקצועית ומבוססת, ולא באה מצד העורר חוות דעת מקצועית נוגדת שניתן לבסס עליה ממצאים ומסקנות.

שווי החדר נגזר מפרויקטים דומים באזור מחלקם הופחת 20% ומחלקם 30% וכך נקבע המחיר לחדר. בנושא שיעור ההפחתה מחמת סיכון הוא השיעור עליו הצהיר העורר בשומה העצמית ולכן אין צורך לשנות גם אותו.

תקופת הדחייה שונתה מחמש לשבע שנים על אף שתקופת הדחייה מהקובלת בדירות מגורים הינה בין 4 ל- 5 שנים.כמו כן שיעור ההיוון המקובל גם הוא בין 5%-4% ולכן העמדת שיעור ההיוון על 7% בהתייחס למורכבות הפרויקט הינה לגיטימית.

בית המשפט ציין שייתכן והמציאות טופחת על פני הערכות שונות ומתברר בדיעבד כי שבע שנים של עיכוב הינה הערכה אופטימית. אולם, יש לבחון עסקה במקרקעין לפי מועד ביצועה, ולא על פי נסיבות ואירועים שחלו בפועל לאחר מועד העסקה. בית המשפט מסכים שלכל מקרה יש נסיבות מיוחדות ויש לבחון את הנתונים מחדש אך אין כל יסוד לשנות את הנתונים שנקבעו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין והשמאית שנקבעה לכך. הערעור נדחה.

דעת המחברת:
סוגית השווי בעסקאות עם תנאי מתלה הינה אחת הסוגיות הקשות שעומדות בפני המנהל. שווי עסקה שלא כל נתוניה ידועים, חסרים מרכיבים ויש בעקר צפיות או דוגמאות אחרות מהסביבה אך לא בהכרח תואמות את המקרה הנבדק. מנגנון הארכת מועדים שיוקם על ידי הוספת פסקה מיוחדת לסעיף 85 – הרכת מועד לעסקאות עם תנאי מתלה תהיה אוטומטית כדי להביא למצב שהשוי שייקבע יהיה קרוב ביותר לנתונים שיתבררו. וכדי לא לפספס את השומה והמועדים המנהל קובע שווי כמיטב יכולתו קרוב ביותר לשווי ( שאיפתו לא לפספס שווי שלא ימוסה) שיהיה בסופו של דבר בערכי יום המכירה. זו משימה לא פשוטה. מנגנון כזה המוצע על יד והוצע במסגרות אחרות יתפור את המתח המקצועי הזה ולא יגרור את הצדים לבית המשפט בענין זה. תינתן הארכת מעד אוטומטית לעסקאות עם תנאי מתלה. כלומר – יותר מארבע שנים מיום השומה הסופית, זה אומר גם עשר שנים. בנוגע למקרה הזה, חבל מאוד שמגיעים לועדת ערר לא מוכנים. כל הכבוד למנהל מיסוי מקרקעין שהגיע ערוך ומוכן עם חוות דעת וגבוי לכל הסוגיות, שעל בסיס הנתונים המשולבים אישר בית המשפט את דרך עבודתו. זוהי דוגמא נהדרת גם למשרדים האחרים באוצר, שאכן עריכת שומה הינה לפי מיטב השפיטה ומירב שיקול הדעת. המנהל עשה את עבודתו כמיטב יכולתו וקבל את גבוי בית המשפט.

מילון מונחים מקצועיים

1) היוון – היוון הוא שם כללי לתהליך תרגום של ערך כספי מתקופה אחת למונחי תקופה אחרת, במקרה שלנו הפיכת הערך העתידי לערך נוכחי. מהו שווי הזכויות שיתקבלו בעוד חמש שנים כיום.
2) עסקה מותלית- עסקה אשר תלויה בהתקיים תנאי מסוים (תנאי מתלה).