נתוני מפתח שחשוב לדעת

מאת: דורית גבאי, רו”ח

רכישת דירה ממומנת על פי רוב באמצעות הלוואה שנלקחת מבנק.

לבנק יש משכון על הדירה וכי בעת שהלוה אינו עומד בהחזרים פונה הבנק לבית המשפט ומקבל את  אישורו למכור את הדירה באופן כפוי- על ידי מינוי כונס נכסים.

הכונס מקבל מנוי מיוחד לנכס ואז הוא מבצע פעולות למכירתו.

כאשר נחתם הסכם למכירת הדירה חובה להכיר את נתוני המפתח הקשורים למס.

יש לבקש מהכונס לחשב את השבח החל בדירה מיום שנרכשה ועד ליום מכירתה.

לעיתים עוברת תקופת ארוכה –אפילו מעל שבוע ימים בין יום חתימת ההסכם ליום אישור בית המשפט את העיסקה. בפרק הזמן הזה חשוב לאסוף נתונים ולהיערך לדיווחים למס.

אם בגין הדירה הנמכרת נוצר שבח- שבח זה רווח המחושב בין יום רכישתה והסכום ששולם על-פי הסכם הרכישה לבין יום מכירתה ( הוא יום אישור בית המשפט את העיסקה) והסכום שמשולם בעדה, אזי מומלץ לשקול ליהנות מפטור מס שבח בגין מכירתה. זה מבטיח כסוי מלא של החוב או צמצומו.

אם יש רווח כזה, הכונס אינו יכול לבקש בשם הבעלים את הפטור ממס שבח, אלא אם יאשר לו את הבקשה בית במשפט ויתן הוראה לבקש את הפטור. חשוב לציין שבקשת פטור מביאה למצב שיותר כסף נכנס לבנק ומכסי יותר חוב. ככל ששווי הדירה אינו מכסה את חוב הבנק הכונס יעשה המרב על מנת לצמצם את יתרת החוב ממכירה זו. לפיכך, אם אין עוד דירות שצפויות להימכר בפטור ממס שבח או אם יש דירה נוספת אבל לא צפוי להיות ממנה רווח ( ולכן פטור לא רלוונטי!) אזי מומלץ כן לפעול ולבקש פטור ביוזמת הלווה.

אם בדירה הנמכרת אין רווח או רוח זעום וחבל לנצל הפטור ממס שבח בגין מכירה זו, מומלץ לספק לכונס מירב הנתונים כגון: עלויות השבחה, תשלומי מס רכישה, הוצאות בגין תיווך בעת הרכישה ועוד. הוצאות אלו יפחיתו את הרווח ובעקבות זה המס ירד למינימום וככה ישארו יותר כספים לכסוי החוב ואם תישאר יתרה היא תועבר לבעלים לאחר תשלומי הוצאות כמובן.

חשוב לציין כי כאשר נוצר הפסד מהמכירה ניתן לקזז אותו. הקיזוז נעשה על-פי כללי מס הכנסה ויש צורך להגיש דוח לשם כך. נוהל העבודה הקיים הוא עבודה מול פקיד השומה ומנהל מיסוי מקרקעין בו זמנית.

אם נוצר רווח מהמכירה ואין כוונה לבקש פטור ממס שבח – כי קיימים הפסדים מניירות ערך שנוצרו השנה, ממש שוה למכור ולרכוש את הניר ערך ולקבל אישור מהבנק על הפסד שנוצר. אישור זה יוגש לפקיד השומה והוא יכין אישור מיוחד למנהל מיסוי מקרקעין והכונס יוכל להציגו במקומכם.

כמובן, שאם יש לכם מקורות נוספים לקזז מול את ההפסדים של ניירות הערך יש לשקול העברתם לכונס לצורכך הפחתת המס בעיסקת המכירה.

כאשר המכירה היא של דירה אשר נבנתה על ידי קבוצת רכישה, כלומר קנו יחד כמה אנשים מגרש, הזמינו תכנון ובנייה ויש בנין. אלד הדיירים הסתבך וחייב למכור את הדירה על ידי כונס שמונה. במקרה כזה יש להמציא את הסכמי הרכישה של הקרקע וחוזים מול קבלנים עד לקבלת הדירה בשלמותה. יש להמציא לכונס כל אלה על פנית שיגיש למנהל מס שבח את השומה וחישוב המס הנכון.

אם הלווה במהלך שנות 2008, 2007, 2006 , 2005 השתכר יחסית מעט, נניח 60,000 בשנה כי אז גם אם לא יבקש פטור ונוצר רווח יוכל ליהנות מפריסה של הרווח לארבע השנים הללו ולשלם הרבה פחות מס בהשוואה למצב שלא יבקש פריסה. ההפרשים הם עצומים, כמובן כל מקרה לגופו.