1. בשנת 1997 נכרת הסכם מכר, אך הצדדים לא דיווחו למס שבח על ההסכם.
2. בשנת 1998 נערך הסכם מכר נוסף, ביחס לאותם המקרקעין, בין המוכר לבין בניו של הרוכש.
3. בשנת 2006 הגיע לידי מנהל מס שבח ההסכם הראשון. המנהל חייב את העסקה במס לפי השווי שנקבע בהסכם.
4. בעקבות החיוב במס, ערכו הצדדים הסכם ביטול, ובו הצהירו שההסכם הראשון בוטל שמונה ימים לאחר כריתתו.
5. מנהל מס שבח לא קיבל את הביטול, וקבע שמדובר במכר חוזר.

6. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם החזרת המקרקעין למוכר מהווה הסכם חדש או ביטול של ההסכם הראשון?

7. הצדדים החליטו לבטל את ההסכם הראשון, בתוך מספר ימים מכריתתו. דמי הקדימה הושבו למוכר, והרוכש לא תפס חזקה במקרקעין ולא עשה בהם פעולה כלשהי.

8. הסכם הביטול נערך תשע שנים לאחר כריתתו. לכן אין לראות בו כביטול אמתי של ההסכם הראשון, אלא כמכר חוזר של המקרקעין לבעליהם המקוריים.

9. הוועדה קבעה כי העסקה בוטלה בהסכמת הצדדים, זמן קצר לאחר החתימה.  לא ניתן לומר כי במשך שמונה ימים העסקה “הבשילה”. טענות העוררים לעניין הביטול, מועדו והשבת דמי הקדימה, הן ברורות, ולא  נסתרו בעדות המנהל.
10. הביטול נעשה מתוך מטרה לחסוך את מיסוי העסקה הראשונית ולמכור את המקרקעין לילדי הרוכש. מטרת הביטול היא סבירה, לגיטימית וחוסכת מיסוי כפול.
11. רק לאחר שנודע למנהל על ההסכם הראשון, מסרו הצדדים הודעה על הביטול למנהל. המנהל לא התקשה ולא טעה בנקיטת עמדתו על סמך החומר שהיה בפניו, בשל מחדלם של העוררים בהגשת טופס תצהיר ביטול.
12. יש להעדיף את המהות שהוכחה, על פני הצורה שבטופס. לכן יש לראות את ההסכם הראשון כמבוטל, ואין לראות בכך מכר חוזר.

1. ו”ע 9041/08 אחמד חוסין בויראת ואח’ נ’ מנהל מס שבח חדרה

המאמר נכתב ביום 9.5.2017

#434