מאת: טל שוורץ, רו״ח
(מוסמך בישראל ובארה״ב)
בשל העלייה החדה במחירי הנדל”ן בישראל מחד והמחירים הנמוכים יחסית בארה״ב מאידך, אנו רואים בשנים האחר מגמה של יותר ויותר ישראלים המשקיעים בנדל”ן בארה”ב.
ההשקעה נעשית במספר צורות שהעיקריות בהן: השקעה ישירה, השקעה באמצעות חברות מתמחות והשקעה באמצעות קרנות ייעודיות.
על מנת לחשב את התשואה על ההשקעה, יש לקחת בחשבון את כל המרכיבים הקשורים לעלות העסקה ההשקעה הישירה, תחזוקה שוטפת של הנכס והוצאות נוספות שכוללות בין היתר עלות בדיקת נכס, דמי ניהול שנתיים, הוצאות תחזוקה, מס ירושה וכמובן מסים ועלות הגשת דיווחים שנתיים לרשויות האמריקאיות.
מיסוי הנדל״ן בארה״ב מהווה נדבך חשוב בהבנת כדאיות ההשקעה בנדל”ן.
מאמר זה יעסוק בהיבט המיסוי המוטל על ההכנסה השוטפת מהנכסים, ועל הרווח שייווצר ממכירתם.
כללי: כל ישראלי המשקיע בארה”ב חייב לדווח על הכנסותיו מההשקעות לרשויות המס האמריקאיות בכל שנת מס.
סעיף 7 לאמנת המס ישראל-ארה״ב מקנה לארה״ב זכות ראשונים על מיסוי נדל”ן בשטחה.
משמעות הדבר הינה שמשקיע נדל”ן בארה”ב מחויב להגיש מידי שנה דוחות מס לרשויות האמריקאיות, ורק לאחריהם מגישים את דוחות המס לרשויות המס בישראל, תוך השלמת המס במידת הצורך .
בארה״ב לא קיים פטור או שיעורי מס מופחתים בגין השכרת דירות מגורים או נכסים אחרים. המיסוי הינו מיסוי בשעורים רגילים החל על הרווח השנתי (הכנסות בניכוי הוצאות).
הדוח שנדרש ממשקיע ישראלי (שאינו אמריקאי) למלא נקרא NR 1040. הדוח צריך לכלול דוח רווח והפסד נפרד עבור כל נכס.
יש לזכור כי חלק מהמדינות בארה״ב מטילות מס על הרווח הנוצר מנדל”ן הנמצא בשטחיהן, ולכן יש לעתים להגיש דוח מס שנתי נוסף גם למדינה (STATE).
בדיווח השנתי על ההכנסה השוטפת יש לדווח על ההכנסות ברוטו (לפני הוצאות או קיזוזים).
הוצאות מוכרות לניכוי
- הוצאות ישירות – המשויכות לנכס כדוגמא: אחזקת הנכס, דמי ניהול, תיקונים, מסים, חשמל וכיוצא בזה.
- פחת – בארה”ב כמו בישראל, פחת הינה הוצאה מוכרת. לפיכך ניתן לתבוע אחוז מסוים מעלות הנכס (ללא מרכיב הקרקע) כהוצאת פחת.
- הוצאות ביקור בנכס – בתנאים מסוימים ניתן גם לתבוע כהוצאה את הוצאות הטיסה לביקור בנכס כחלק מעלות תחזוקת הנכס.
- ניכוי נוסף – ארה״ב מתירה ניכוי נוסף לכל מגיש דוח בסך של 3,900 דולר (נכון לשנת 2013). המס בארה״ב מוטל על ההכנסה הנוצרת לאחר ניכוי נוסף זה.
כאמור, בארה״ב אין פטור או שיעורי מס מופחתים בהשכרת דירות מגורים או נכסים אחרים. המיסוי חל על הרווח השנתי הנובע מכל נכס ונכס.
מכירת הנכס
בארה״ב יש הפרדה בין רווחי הון שנוצרו תוך פחות משנה, הממוססים בדרך כלל בשיעורי מס רגילים, לבין רווחי הון שנוצרו לאחר שנה, הממוססים בדרך כלל בשיעור קבוע של בין 0%-20%.
אמנת המס והמיסוי בישראל
בישראל, הרווח ממכירת נכס נחשב כרווח הון לכל עניין ודבר. ניתן בחלק מהמקרים, לקבל זיכוי הן בגין המס הפדרלי, והן בגין המס המדינתי.
בעת מכירה, ישראלים צריכים לדווח על רווח ההון בישראל תוך 30 יום ולשלם את המס החייב בניכוי המס ששולם בארה״ב.
חשוב לזכור, כי במרבית המקרים הרווח המדווח בישראל שונה מהרווח שדווח בארה״ב, מכיוון שהרווח בארה״ב הינו דולרי, ואילו הרווח בישראל הינו שקלי, ומושפע משער החליפין.
מאמר זה נכתב כמקור ידע ואינו מהווה המלצה להשקעה או יעוץ משפטי.
מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע ומומחים לפני כל השקעה.
הכותב הוא מבעלי חברת מס אמריקה – חברה ישראלית המתמחה בהגשת דוחות שנתיים לפרטים ולמשקיעי נדל”ן לרשויות המס האמריקאיות Tal@MasAmerica.co.il
המאמר נכתב בשנת 2014.
ב.א.
